Situación de cargas del solar sobre el que se levanta la edificación

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas182-186

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Con independencia de la transparencia documental y exhaustividad que toda escritura pública debe contener, en rigor, no es estrictamente necesario la consignación del estado de cargas de los terrenos o solares sobre los que se construyan las edificaciones objeto de declaración. Ello no excluye, en mane-ra alguna, que el fedatario público, en función del control de legalidad que le exige el art. 175 del Reglamento Notarial, deba reflejar en la parte expositiva del documento la situación de cargas y gravámenes de la finca, aunque no solicite la nota registral preceptiva para las transmisiones de fincas, como refiere MONTERO-RÍOS GIL341. La razón es que las cargas que pesen sobre las fincas, expresamente las hipotecarias, como refiere el número 1, del art. 110 de la Ley Hipotecaria342, aunque no se haya previsto en el contrato de origen343, se entenderán hipotecadas conjuntamente, siempre que corresponda al mismo propietario, y se extenderán a las nuevas plantaciones y edificaciones que se construyan sobre las mismas344. Para ROCA SASTRE345 la

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extensión objetiva se produce respecto de las fincas normales, inmuebles por naturaleza, no en el caso en que "el objeto directamente hipotecado sea un derecho real inmobiliario".

Como indica el último inciso del citado art. 110 de la Ley Hipotecaria reseñado en la precedente nota, no se considera nueva construcción la reconstrucción de un edificio por siniestro, a la que la hipoteca se extiende, por tanto, "naturalmente", como sostiene ESPINOSA INFANTE346.

Debemos referir que la hipoteca se extiende a las edificaciones preexistentes, y ello, aunque las mismas no consten en la escritura de obra nueva y no esté expresamente pactada la extensión en la escritura de constitución de hipoteca. Esta pauta, para PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS347, supone una "excepción a la regla de unidad de destino jurídico de todos los elementos de la unidad real" o, como reitera DÍAZ FRAILE348, en estos casos, "el vuelo de la finca … no está hipotecado".

El caso típico es una hipoteca establecida sobre un solar que se inscribe y sobre el que existe una construcción no declarada349. En estos supuestos "de atender al sentido literal del principio de determinación y la interpretación rígida del art. 130 LH "…solo podrá ejecutarse … sobre la base de los extremos contenidos en el asiento respectivo), la edificación quedaría fuera de la tasación y de la subasta porque no aparece ni en el Registro ni en la escritura pública de préstamo hipotecario. La hipoteca recae sobre el bien señalado, descrito en la escritura de constitución de la misma350".

Pese a lo anterior, que a simple vista parece obvio, la doctrina y jurisprudencia hacen extensible la hipoteca a la edificación existente aunque no se contemplase en el título351, pudiendo afirmar que la situación fáctica o de hecho se sobrepone a lo que figure en el Registro de la Propiedad, configurándose, por

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tanto, como un elemento accesorio de la finca352, o como expresa ARNAIZ RAMOS353, la inscripción de modificaciones en la configuración arquitectónica de las edificaciones inscritas que se encuentren hipotecadas no precisan el consentimiento del acreedor hipotecario, limitándose su derecho a ejercitar, en algunos casos, la acción de devastación354, o adoptar las medidas sobre vencimiento anticipado de la obligación, si así se estipuló en la escritura de constitución de hipoteca.

Otro planteamiento totalmente distinto es que la finca hubiese sido valorada sin contar las edificaciones existentes, pudiendo nacer en tal supuesto una posible acción de enriquecimiento injusto contra el adjudicatario por el valor de dicha edificación, aunque en el lado contrario -extensión de lo construido- tenemos opiniones, como la de ESPINOSA INFANTE, para quien el dueño del terreno debería haber declarado en la escritura pública tal obra nueva y constituido un derecho separado del suelo, como el de superficie, por ejemplo, si era esa su intención355.

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