Los sistemas alternativos de resolución de conflictos aplicados al ámbito inmobiliario, especialmente al arrendaticio

Autor:María Pérez-Ugena
Cargo del Autor:Profesora Titular de Derecho Constitucional. Universidad Rey Juan Carlos. Presidenta de la Cámara de Mediación de la Sociedad Española de Arbitraje.
Páginas:17-47
 
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I Cuestiones generales

Este primer capítulo pretende refiexionar acerca de conceptos básicos sobre el arbitraje y la mediación aplicados al ámbito inmobiliario, especialmente arrendaticio.

Se trata de cuestiones que se van a tratar con más detalle en los capítulos siguientes, por lo que nuestra pretensión es básicamente introducir las ideas generales que sirvan como marco general explicativo, como referencia global, de los contenidos que se desarrollan a lo largo de esta monografía.

Vamos a centrarnos en dos, de los posibles sistemas alternativos de resolución de confiictos (ADR’S): el arbitraje y la mediación, si bien éstos no son los únicos sistemas que persiguen el común objetivo de resolver disputas al margen del orden jurisdiccional.

En el ámbito inmobiliario, especialmente en los arrendamientos, los ADR´S se convierten en instrumentos de clara utilidad. El arbitraje se presenta normalmente con la característica de ser un proce-

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dimiento especializado. Una de las finalidades del arbitraje reside en que las partes puedan acudir a terceros especializados en la materia sobre la que verse la controversia, para de este modo garantizarse una mejor y más clara solución al confiicto que las separa. La complejidad del mundo económico y jurídico actual reclama un indispensable proceso de especialización, que no solo se vislumbre en los ARD´S sino, además, en el seno del propio Poder Judicial, aunque en este último, por su propia naturaleza, la especialización quizás no llegue a disponer de la misma profundidad que pueda darse en los restante medios de solución de confiictos.

Evidentemente el hecho de que el marco jurídico sea absolutamente claro en estos momentos acerca de la disponibilidad de la materia ha ayudado a la extensión del arbitraje en arrendamientos1.

Ya que, de momento, la mediación tiene una implantación menor en este ámbito.

De hecho, cada vez son más las instituciones dedicadas a la Administración de estos procesos y cada vez también más numerosos los contratos que incluyen cláusulas de sumisión a un sistema alter-nativo en caso de confiicto. Pese a ello, aún la situación dista mucho de estar generalizada y es preciso un esfuerzo que haga eco en la opinión pública acerca de los beneficios que supone la aplicación de alternativas al sistema jurisdiccional.

Lo que de manera más clara dificulta la expansión de estas formas de resolución paralelas es, de una parte, el desconocimiento de las mismas y, de otra, la inseguridad que, como consecuencia de tal falta de conocimiento, producen en ciudadanos y profesionales del

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ámbito del Derecho. De ahí que nuestro esfuerzo se dirija a incidir en el cumplimiento obligado de las garantías que deben presidir estos procesos alternativos para cumplir sus objetivos, así como en dar a conocer sus ventajas frente a los procedimientos de orden jurisdiccional a través de nuestras posibilidades: impartir formación2

y preparar publicaciones específicas3.

De manera general podemos decir que los llamados sistemas alternativos de resolución de confiictos (en adelante ADR’S) pretenden resolver un confiicto, esto es, se trata de actuar frente a una situación en la que se quieren desarrollar actividades incompatibles, o que se perciben como tales, o se actúa de manera competitiva respecto de recursos limitados. Puede tratarse de una incompatibilidad real entre varias personas o grupos, o bien, de una simple creencia de que las partes no pueden lograr sus objetivos de manera simultánea.

Se trata de sistemas alternativos, lo que supone que buscan vías distintas a la jurisdiccional. Los sistemas de ADR´S son, básicamen-

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te, además de la mediación, el arbitraje4, la negociación5y la conciliación6. Cualquiera de los ADR´S, de los que los tipos más frecuentes son los mencionados, se caracterizan por ser opciones a la vía jurisdiccional. Se pretende en definitiva buscar otros sistemas que permitan resolver un confiicto sin necesidad de acudir a un proceso judicial, de manera que se obvien ciertos inconvenientes del mismo, como los costes, lentitud o la rigidez del procedimiento, entre otros.

El problema principal que ha ocurrido a efectos de entender su menor desarrollo, es que el arbitraje y la mediación se han venido utilizando para la resolución de grandes temas, y el primero especialmente para el comercio internacional. Los árbitros han venido

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siendo socios de grandes despachos y han venido a resolver en temas de gran envergadura económica.

Sin embargo, éstos métodos, no se ha popularizado, en el sentido de que su conocimiento no se ha llevado a los asuntos "menores". Entendemos que hay que llegar a una utilización masiva del arbitraje y la mediación. Ponerlo al servicio de la resolución de temas de cuantías menores. De carácter doméstico e interno.

Es una cuestión en la que hay que trabajar. El Consejo arbitral sirve a este fin. Es un referente, apoya el hecho mismo del arbitraje por su sola existencia. Es decir, que haya una institución dependiente de la Comunidad Autónoma que tenga como fin arbitrar procesos de conformidad con las reglas del arbitraje está señalando que cree en ello, no solo de una manera teórica sino experiencial y que apuesta por el arbitraje.

II El arbitraje. definición, regulación y principios aplicables

El arbitraje puede ser definido como un mecanismo extrajudicial para la resolución de confiictos, en el que las partes deciden some-terse a un tercero o terceros para la resolución de la controversia existente. Se trata de un sistema heterocompositivo cuyo fundamento está en la capacidad de disposición de las partes para aceptar previamente la decisión que se tome en el procedimiento arbitral.

Estamos ante una institución con arraigo histórico, que en su forma más primitiva arranca del Derecho Romano y se recoge en las Partidas y la Nueva y Novísima Recopilación y que tuvo un reconocimiento expreso en la Constitución de 1812, en la que se conceptúa como un procedimiento alternativo. Sin embargo, desde que esta institución se desarrolló a través de una ley específica, con la Ley de 1953_, ha sido tratada con recelo y sometida a fuertes restricciones hasta 1988

El cambio más reciente en el tratamiento del arbitraje se produce con la Ley de 60/2003 -si bien la Ley de 1988 ya había dado pasos decisivos basados en la libertad individual como fundamento de la institución arbitral, a la que considera un forma paralela que sustitu-

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ye a la acción del Poder Judicial del Estado_, aunque esta caracterización no debe llevarnos a entender que en el arbitraje se esconde una renuncia excepcional del derecho a la tutela judicial efectiva que, con carácter general, recae exclusivamente en jueces y Tribunales. Si atribuyéramos tal carácter excepcional al arbitraje, debería ser interpretado de manera restrictiva, frente a la interpretación más abierta, y que tiene su arraigo en el derecho constitucional español, en las Cortes de Cádiz, soportando una concepción favorable al arbitraje7.

En lo que se refiere a los principios, base de las garantías del proceso de arbitraje, señalamos a continuación como principios informadores de la igualdad, audiencia y contradicción, además del principio de confidencialidad.

El artículo 24 de la Ley de arbitraje bajo el título "Principios de igualdad, audiencia y contradicción" señala: "1. Deberá tratarse a las partes con igualdad y darse a cada una de ellas suficiente oportunidad de hacer valer sus derechos". Este precepto es concreción del artículo 24 CE y debe ser interpretado conforme al mismo.

La igualdad, que engloba el principio de contradicción, exige que las partes en el proceso dispongan de iguales medios y oportunidades para su defensa, aunque no implica que cada parte deba tener un número igual de actos de alegación y prueba, sino que las posibilidades y oportunidades de las partes sean similares.

Las garantías de contradicción y audiencia evitan dictar una resolución sin que alguna de las partes haya podido infiuir en el resultado formulando alegaciones y presentando las pruebas que le convengan.

La garantía de igualdad, de una manera más general, es un mandato a los árbitros que no podrán conceder ningún privilegio o ven-

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taja a ninguna de las partes en detrimento de la otra, y en ese sentido se configura como una limitación a la autonomía de la voluntad de las partes.

El que las partes tengan "suficiente oportunidad de hacer valer sus derechos" debe entenderse como posibilidad de ejercitar los derechos de carácter procesal propios de la tutela judicial efectiva, tales como efectuar alegaciones, proponer prueba o que se lleve a cabo la práctica de la prueba admitida_. Lo determinante es que las partes puedan hacer valer sus derechos, sin que sea necesario que lo hagan de manera efectiva. De tal forma que, tal y como ha señalado el TC, no puede alegar indefensión con posterioridad quien hubiera podido evitarla de actuar de modo diligente (STC 211/89).

Concluimos señalando que el arbitraje está sometido al control propio de un Estado de derecho, que tal control está limitado como consecuencia del fundamento del arbitraje en la autonomía de la voluntad y que, como veremos, deberá ser ejercido por medio de juez predeterminado según los motivos tasados en la Ley 46/2003. Sin embargo, no cabe el control mediante el recurso de amparo por vulneración del contenido del artículo 24 CE ante el Tribunal Constitucional.

III El arbitraje. su aplicación al ámbito inmobiliario

Hacemos referencia a continuación a cuestiones relacionadas con el arbitraje, que debemos tener en cuenta al sustanciar un tema relacionado con el ámbito inmobiliario a través de este procedimiento.

En primer lugar, la disponibilidad de la materia.

En...

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