El sistema legal de Chile

Autor:Fernando Fueyo Laneri
Páginas:377-424
RESUMEN

I. Introducción. - II. Descripción del sistema legal chileno: A. Mera tenencia, posesión y propiedad. B. Aplicación de la teoría del título y del modo de adquirir. C. Funciones múltiples de la inscripción: C.I. Tradición mediante inscripción del título. C.2. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los inmuebles. C.3. La inscripción como |usto título que habilita para... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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El sistema legal de Chile*

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I Introducción

Una feliz iniciativa de la Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, República Argentina, en estrecha colaboración con el Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina, ha permitido la realización de] Primer Congreso Internacional de Derecho Registral en la ciudad de Buenos Aires, a partir del 27 de noviembre de 1972. Requerido por sus organizadores para presentar un trabajo relacionado con el sistema legal de mi país, lo hago gustoso en la mejor forma que me es posible.

Mi contribución es, necesariamente, muy modesta. Se limita a exponer, en forma simple y en lo posible clara, un determinado sistemaPage 378 legal sobre la materia objeto del Congreso, agregando a dicha exposición un juicio crítico breve, lo más objetivo posible y que, en cierta medida, pudiera ser compartido en buena parte por los estudiosos de mi país. A fin de subsanar dudas o vacíos que pudieran quedar se añaden unos anexos informativos que me han parecido de interés.

Por adelantado, que el sistema legal en referencia no es moderno, ni hoy podría estimarse ideal o recomendable, ni ha logrado en el hecho satisfacer las necesidades jurídicas, sociales, económicas y aun políticas, como corresponde a la aspiración natural de todo sistema registral inmobiliario, cualquiera que sea la nación en que deba aplicarse.

Lamentablemente, se observa una frustración al cabo de los años, aun cumplidos los cien de vigencia. Como también se frustró el pronóstico del sabio don Andrés Bello, expresado en el Mensaje, cuando al ponderar este sistema, basado en el folio personal, la posesión inscrita y la seguridad extramuros por vía de usucapión decía: «La posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable, caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y propiedad serían términos idénticos» (Mensaje del Ejecutivo al Congreso Nacional proponiendo la aprobación del Código civil, Santiago de Chile, 22 de noviembre de 1855) 1.

Si algún mérito quisiera bondadosamente atribuirse a este trabajo, ello podría buscarse, por una parte, en el esfuerzo de síntesis que requiere y, por la otra, en un cierto espíritu científico, que importa admitir abiertamente defectos o imperfecciones concernientes al sistema legal de su propio país, sobre todo si esto se hace a escala internacional. Aclaro, con todo, que sólo con la intención de promover y estimular las reformas del sistema legal en el menor tiempo posible, lo cual me parece en todo caso positivo.

II Descripción del sistema legal chileno

A fin de cumplir con el propósito señalado al empezar, esto es, de exponer en forma simple y clara el sistema legal chileno en materia registral inmobiliaria, se irán presentando sucesivamente algunas nociones, clasificaciones, efectos, distinciones, posiciones polémicas, titulaciones legales de excepción al régimen común, etc., persiguiendo precisamente la presentación de un cuadro general.Page 379

A Mera tenencia, posesión y propiedad

Se trata de tres niveles de contactos del hombres con las cosas, cada uno definido por el Código civil chileno. Por ser nociones básicas, y a fin de no caer en confusiones, se reproducirán las respectivas definiciones legales 2.

Mera tenencia.-«Art. 714. Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene el derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada, o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.

Lo dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno.»

Posesión.-«Art. 700. La posesión es la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él.

El poseedor es reputado dueño mientras otra persona no justifica serlo.»

Propiedad.-«Art. 582. El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho ajeno.»

B Aplicación de la teoría del título y del modo de adquirir

Es evidente que en el sistema chileno se aplica la teoría románica que distingue título o causa adquirendi y modo de adquirir, ambos íntimamente ligados entre sí. Reafirmando esta idea, Bello nos dice en el Mensaje: «Mientras la inscripción no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real ni tiene respecto de terceros existencia alguna.»

C Funciones múltiples de la inscripción

La inscripción es capaz de cumplir múltiples funciones, sea simultáneamente en una misma hipótesis, sea alternativamente según el caso. Se indicarán esas funciones y se podrá apreciar, al propio tiempo, que esa variedad de funciones fijan a su vez diversidad de naturaleza jurídica.Page 380

C 1. Tradición mediante inscripción del título

El artículo 686 del Código civil nos precisa que «se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el Registro del Conservador». En el inciso segundo de la misma disposición se agregan los demás derechos reales como afectos a la tradición mediante inscripción, exceptuándose solamente las servidumbres y según la doctrina del derecho real de herencia.

Bello es insistente y en el Mensaje nos expresa: «La transferencia y transmisión del dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio.»

C 2. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los inmuebles

Aquí 3nos enfrentamos a una cuestión fundamental del sistema legal chileno: gira en torno a la posesión y no al dominio.

Consecuente con ello es que la materia completa suele rotularse bajo el nombre de Teoría de la posesión inscrita, que justamente lo llevan innumerables trabajos nacionales sobre el tema.

Agreguemos algo más: la inscripción no prueba el dominio y éste tiene una sola forma de probarse en Chile, que es por la prescripción adquisitiva o usucapión; vale decir, por otro modo de adquirirse el dominio, diverso de la tradición. En otras palabras, se excluye el modo común y se acude al modo excepcional y destinado a consolidar situaciones inciertas, requiriéndose para ello, naturalmente, un desplazamiento considerable en el tiempo. Esta viene a ser, en definitiva, lamentablemente, la verdadera seguridad jurídica del sistema.

Esta posesión de los inmuebles se adquiere por la inscripción, se prueba en general mediante dicha inscripción y ésta sirve, por último, de garantía, generalmente frente al usurpador, sea que éste cuente a su favor con otra inscripción o que carezca de ella.Page 381

  1. La inscripción es requisito para adquirir la posesión, en virtud del artículo 724 del Código civil. Dicha disposición establece que «si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio».

    Superada una doctrina que se ha dado en llamar de la inscripción-ficción, formulada originariamente por el profesor Humberto Trucco F. 4, y según la cual basta la inscripción para cubrir los dos elementos de la posesión (corpus y animus, del art. 700), lo cierto es que ha primado, en definitiva, la buena doctrina, que nos aclara que la inscripción es adquisitiva de posesión en cuanto solemniza y reitera la tenencia con ánimo de señor y dueño. De este modo, de faltar la tenencia material en favor del titular de la inscripción, no hay posesión. En esta forma, la inscripción es coincidente con la realidad y es reafirmatoria de cierta garantía del sistema.

  2. Otro de los atributos de la inscripción es el de servir de garantía de la posesión, en cuanto confiere al titular el beneficio de conservar su posesión si un tercero se apodera de la cosa, pues en tal caso éste «no adquiere la posesión de ella ni pone fin a la posesión existente».

    Si aquel que empieza a conocer el sistema legal chileno tomara a la letra este atributo de la inscripción de ser garantía de la posesión y, a la vez, no considerara la relatividad que aquí tiene la noción de «garantía», caería fatalmente en un grave error.

    Expresándolo en la forma más simple, lo cierto es que dadas las circunstancias de que las disposiciones que abordan el atributo de la garantía distinguen entre inmuebles inscritos y no inscritos, entre usurpador que enajena a su propio nombre porque se da por dueño y usurpador que lo hace a nombre del dueño, entre posesión violenta y clandestina y posesión que no lo es, entre nueva inscripción que es «competente inscripción»...

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