El sistema de compensación en la ley del suelo de Madrid (Continuación)
| Autor | Ángel Ortega García y Juan Ortega Cirugeda |
El primer requisito que han de acreditar los propietarios es que representan, al menos, el 50 por 100 de la superficie de que se trata, siendo este documento, también, el primero a presentar en el Ayuntamiento con la iniciativa.
El artículo 106, que gira bajo el epígrafe de Formalización de la iniciativa, enumera en su número 1, después de esta referencia a la propiedad, los siguientes documentos:
- Plan de Sectorización y/o Plan Parcial del sector, cuando sean necesarios, con delimitación de la unidad o unidades de ejecución en que se divide.
- Proyecto de urbanización. La complejidad y coste de la formulación del Proyecto aconsejaría su sustitución por un Anteproyecto que cumpla las limitadas funciones que, por el momento, le corresponden a este instrumento.
- Propuesta de Estatutos y Bases de la Junta o Juntas de Compensación.
- Acreditación de haberse publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, y al menos, en un diario de gran difusión el anuncio de la iniciativa.
El número 2 de este artículo 106 se refiere a la posible sustitución de la propuesta de Estatutos y Bases por propuesta de convenio urbanístico, en caso de propietario único o de conformidad de todos los propietarios.
A propósito de la formalización de la iniciativa por los propietarios, se exige, en el artículo 106.1.a) de la Ley, la identificación de los bienes y derechos y el domicilio de cada uno de los propietarios.
Ahora bien, la redacción del artículo no es la mejor posible, en cuanto que habla de «expresión de sus titulares e indicación de su residencia y domicilio de acuerdo con los datos del Registro de la Propiedad y, en su caso, del Catastro».
No es función propia del Registro de la Propiedad dar la certeza de la superficie real de las fincas, como tampoco es cometido registral dar certeza de la residencia y domicilio de los titulares de tales fincas.
En definitiva, resulta preciso entender que la redacción pretendida y correcta es: «bienes y derechos... de acuerdo con los datos del Registro de la Propiedad, y en su caso, del Catastro, con expresión de sus titulares e indicación de su residencia y domicilio».
Este punto se desarrolla en el artículo 107.1 que establece lo siguiente:
- a) Desestimación de la iniciativa por cualquiera causa que la justifique, incluidas las referidas tanto al ejercicio de la potestad de planeamiento, cuando la iniciativa se formule simultáneamente con solicitud de aprobación del planeamiento preciso para legitimar la ejecución, como a la determinación por el planeamiento en vigor de un sistema de ejecución pública o, de no contener éste previsión expresa al respecto, la procedencia de la elección de uno de los sistemas de ejecución pública.
El precepto, de redacción algo compleja, supone:
-
Que parece otorgar una cierta discrecionalidad municipal, cuando habla de desestimación «por cualquiera causa que la justifique», pero lo cierto es que, a seguido, contiene las razones que, necesariamente, han de justificar la decisión.
-
Que la primera razón es la referida al ejercicio de la potestad de planeamiento, cuando se presente dicho planeamiento con la iniciativa.
-
Que el planeamiento en vigor determine un sistema de ejecución pública.
-
Que proceda la elección de uno de los sistemas de ejecución pública.
Las tres razones que da la Ley para rechazar la iniciativa han de ser objeto de aclaración.
El rechazo del ejercicio de la potestad de planeamiento, que se indica en primer lugar, puede tener su base, principalmente, en dos tipos de causas: las previsiones del Plan General y del Plan de Sectorización y la aplicación de los artículos 15 y 16 de la Ley 6/1998.
El Plan General puede ser obstáculo para la aceptación del Plan de Sectorización, debido a la concatenación y jerarquía del planeamiento.
- Entre las determinaciones del Plan General que deben ser tenidas en cuenta y respetadas respecto de la posibilidad o el contenido de los Planes de Sectorización, destacan:
* Determinaciones de ordenación estructurante, artículo 41.2.b).
* Objetivos y estrategias del desarrollo sostenible, artículo 41.3.a).
* Espacios susceptibles de desarrollo, con esquema global de usos del suelo y de las redes públicas, artículo 41.3.c).
* Ámbitos territoriales y determinaciones a establecer, así como instrucciones para la formulación del planeamiento de desarrollo, artículo 41.3.d).
* La organización y programación de la gestión de su ejecución, artículo 41.3.f).
* En suelo urbanizable no sectorizado, las condiciones para delimitar sectores, con objeto de asegurar la inserción del nuevo sector en la estructura de la ordenación urbanística municipal, artículo 42.4.b).
* En suelo urbanizable sectorizado, la división en sectores, artículo 42.5.b).
* En el propio suelo, la determinación del uso global y aprovechamiento unitario del sector, artículo 42.5.c).
* Los coeficientes de ponderación u homogeneización de usos pormenorizados en el sector, artículo 42.5.e).
* Orden de prioridad y condiciones temporales para la incorporación de cada sector al tejido urbano, artículo 42.5.f).
- El propio Plan de Sectorización ha de cumplir una serie de requisitos, en especial los que señala el artículo 44.2, es decir:
-
Ser coherente con las estrategias globales regionales y municipales para el desarrollo sostenible del territorio.
-
Resolver la integración en la estructura de ordenación municipal del Plan General.
-
Vincular sus determinaciones -las del Plan de Sectorización- de carácter estructurante a las pormenorizadas del Plan Parcial y de los instrumentos de gestión, necesarios para la ejecución.
El Plan de Sectorización tiene en la Ley un contenido y documentación necesarios para su admisión como tal y que se contienen, respectivamente, en los artículos 45 y 46.
- En cuanto a la admisión de los Planes Parciales, han de subordinarse a los Planes Generales y Planes de Sectorización, como ocurre, respecto de los primeros, en la necesaria observancia de los criterios y objetivos que contengan para la formulación de los Planes Parciales, de acuerdo con el artículo 42.5 d), inciso final, y respecto de los Planes de Sectorización, el respeto a su ordenación estructurante, artículo 44, y el respeto a su contenido y determinaciones, artículos 45 y 46.
Además, y por supuesto, los Planes Parciales han de tener el contenido y la documentación que establecen, respectivamente, los artículos 48 y 49 de la Ley.
El artículo 15 de la Ley 6/1998 señala el derecho de los propietarios de suelo urbanizable a promover su transformación instando de la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo, remitiéndose a lo que establezca, como es obligado, la legislación urbanística.
La Ley 10/2003, de 20 de mayo, de Medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario, añadió un número 2, admitiendo también, en este suelo, la promoción de las Administraciones Públicas, bien por su titularidad dominical, bien por razones de competencia sectorial.
La competencia por razón de propiedad no da lugar a ningún problema específico, sino que responde al principio general, pero es preciso comentar la referencia a la competencia...
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