Sinopsis de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación en relación con la constitución de las garantías de su artículo 19 y el Registro de la Propiedad.
| Autor | Ricardo Francisco Sifre Puig |
| Páginas | 97-190 |
Pone de relieve García Conesa, Antonio 1, que la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que se promulgó siguiendo la Directiva 85/384 CEE de la Unión Europea y que entró en vigor el 6 de mayo de 2000, pretende, entre otras cosas, establecer un marco general que fomente la calidad de los edificios, sean o no totalmente de nueva construcción y tengan como uso mayoritario la vivienda u otros destinos.
Por su parte, García Más, Francisco Javier y Martín Vidal, José Alberto 2, dicen que, no cabe duda de que uno de los sectores de la actividad económica más importante de un país es el sector de la edificación, el cual se encuentra rodeado de todo un conjunto de relaciones de hecho y de derecho que conllevan la necesidad, por parte de cualquier Estado moderno, de crear un marco jurídico adecuado que dote a todos los operadores que intervienen en la edificación, y sobre todo al destinatario final del producto y del servicio, que es el consumidor, de las garantías adecuadas que protejan el tráfico jurídico y los intereses que en este campo se puedan desarrollar.
Pues bien, siendo ello así, la nueva Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE) destaca por su intento de fijar y proporcionar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles daños que se les pueda ocasionar en todo el proceso de la edificación, de la construcción y de la correspondiente entrega de los inmuebles. Y este deseo de la Ley no es más que una consecuencia que subyace en la esencia de la propia Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, pues éstos deben poder disponer de los instrumentos jurídicos adecuados para defender y ejercitar sus derechos.
El objeto de la LOE aparece delimitado en su artículo 1.1, que establece:
...1. Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios...
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Precisa García Conesa, Antonio, que la LOE no concreta en su articulado qué entiende, en general, por edificio 3. Sí, en cambio, define el concepto de edificación a los efectos de lo dispuesto en su texto, como proceso comprensivo de dos espacios netamente diferenciados: a) el de la acción de edificar (cuya columna vertebral es el contrato de obra regulado por el Código Civil) 4; b) y el resultado del proceso (ya sea el edificio de nueva construcción o la obra de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de otro preexistente, con destino a cualquier uso empresarial, administrativo o industrial, aunque su utilidad prioritaria sea el de vivienda, o la intervención total en edificaciones catalogadas. Comprende, además de sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, los elementos de urbanización que le permanezcan adscritos). Así se desprende del artículo 2 LOE, que, seguidamente, se va a examinar.
Por otra parte, añade el citado autor que la distinción y coexistencia de dos espacios jurídicos: a) el de responsabilidad de los agentes, y b) el de garantía de la buena construcción, suponen una novedad de estructura del actual marco legal de la LOE. El primer campo, civil, tiene su germen en el arrendamiento de obra y en el de servicios como contratos básicos, y el segundo, mercantil, tiene su germen en el contrato de seguro, en su variante bien de daños materiales o bien de caución y con las exigencias subjetivas, objetivas y mixtas imperativas que contiene el artículo 19 LOE.
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Ambito de aplicación material 1. Regla general La regla general del ámbito de aplicación material de la Ley aparece contemplada en su artículo 2, conforme al cual:
1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores 5.
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico, y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
3. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio
6.
De lo expuesto se desprende que la LOE se aplica:
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A las nuevas construcciones.
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A las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de los edificios ya existentes que alteren su configuración arquitectónica y que lo hagan:
- De forma total.
- De forma parcial pero esencial, como la alteración en volumetría o el conjunto del sistema estructural (por ejemplo, declarando la construcción de nuevas plantas en virtud de una reserva de derecho de vuelo).
- O, por último, de forma parcial, cuando las alteraciones tengan por objeto o lleven consigo un cambio de los usos «característicos del edificio» (por ejemplo, un edificio de pisos que pasa a configurarse como un edificio destinado a locales comerciales).
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Y, finalmente, a las edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico, siempre que la obra de edificación consista en:
- Intervención total en la edificación.
- O intervención de carácter parcial que afecte a los elementos o partes objeto de protección.
Todas estas obras se consideran «obras mayores» y, por lo tanto, están requeridas de proyecto conforme al artículo 2.2 en relación con el artículo 4 LOE.
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Excepciones Las excepciones relativas al ámbito de aplicación material de la Ley
-o, dicho de otro modo, los supuestos excluidos de la aplicación material de la Ley- son los siguientes:
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Las excepciones referentes a las obligaciones y responsabilidades para la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación, pues conforme al artículo 1.2 LOE:
...Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica...
Y esto es lógico puesto que la LOE se ocupa solamente de los daños materiales que puedan producirse en el proceso de edificación a tenor de su artículo 17; por ello el artículo 1.2 LOE remite a la legislación específica por los posibles daños personales por riesgos laborales.
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Las excepciones referentes a las Entidades Públicas cuando actúen como agentes del proceso de edificación (se trata de las obras nuevas declaradas en documentos administrativos del art. 206, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria) en lo relativo a las garantías de suscripción obligatoria del artículo 19 LOE:
En efecto, frente a la regla general de la necesidad de constituir todas las garantías previstas en la LOE -y que más adelante examinaremos-, hay que citar este supuesto como excluido por el artículo 1.3 LOE, que establece:
...3. Cuando las Administraciones Públicas y los organismos y entidades sujetos a la legislación de contratos de las Administraciones Públicas actúen como agentes del proceso de la edificación, se regirán por...
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