Una nueva reflexión sobre la singularidad jurídica de algunas propiedades inmobiliarias: especial referencia a los adarves, engalabernos y cobertizos. Cuestiones actuales y proyección de futuro

Autor:María Jesús López Frías
Cargo:Profesora Titular de Derecho Civil Universidad de Granada
Páginas:2567-2600
RESUMEN

La finalidad de este estudio es doble: por un lado, se trata de hacer hincapié en la necesidad de proteger, con carácter general, nuestro rico patrimonio inmobiliario histórico, sin olvidar a sus propietarios, analizando algunos supuestos singulares que, por su falta de clara configuración jurídica, han dado lugar a numerosos problemas de tipo práctico. Por otro lado, y basándonos en esas formas... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

El paisaje urbano que presentan muchas de nuestras ciudades no es el resultado de un pensamiento preconcebido y ordenado propio de un planeamiento diseñado y dirigido como ocurre en la actualidad. Por el contrario, salvo ciudades de reciente «creación» y las nuevas expansiones de las mismas, la ciudad histórica representa un ente complejo que ha ido desarrollándose a lo largo de los siglos, superponiendo sobre un determinado territorio una trama viaria y un conjunto de edificios de diferentes tipologías y estilos arquitectónicos. Según la definición del artículo 26.2 de la Ley 14/2007, de 26 de noviembre, del Patrimonio Histórico de Andalucía (en adelante LPHA), «son conjuntos históricos las agrupaciones de construcciones urbanas o rurales junto con los accidentes geográficos que las conforman… con coherencia suficiente para constituir unidades susceptibles de clara delimitación».

Lo que caracteriza, por tanto, a muchas de nuestras ciudades y sobre todo a sus conjuntos históricos es precisamente la agrupación de construcciones diversas sobre un mismo soporte geográfico. Lo que ocurre con la ciudad de Granada (como con otras de nuestra geografía) es paradigmático de esto que afirmamos porque una ciudad de origen hispano-musulmán al tiempo de la reconquista, se encuentra con dos tendencias contrapuestas en su desarrollo: la antigua cultura castellana y el renacimiento de Italia que entró con fuerza en la idea de la ciudad 1.

Este enfrentamiento se hace patente desde que los primeros viajeros europeos llegan a Granada tras la reconquista de la ciudad por los Reyes Católicos. Así, a Jerónimo Münzer, que visitó dicha ciudad en 1494, le llamó la atención la estrechez de sus calles: «Tiene las calles tan estrechas y angostas, que las casas en su mayoría se tocan por la parte alta, y por lo general un asno no puede dejar paso a otro asno, como no sea en las calles más famosas, que tienen de anchura quizá cuatro o cinco codos, de manera que un caballo puede dejar paso a otro»; así como el tamaño y distribución de las casas, en comparación con las cristianas: «En tierra de cristianos, una casa ocupa más espacio que cuatro o cinco casas de sarracenos. Por dentro son tan intrincadas y revueltas, que las creerías nidos de golondrinas» 2.

Este contraste entre la forma de la ciudad cristiana y musulmana tiene su origen en su propia concepción jurídica. Para Torres Balbás, «el derecho, inseparable de la religión en la sociedad islámica, no preveía organización alguna urbana o municipal como la que tuvieron las ciudades romanas y la incipiente que surgió en las cristianas a partir de los siglos Xi-Xii… a falta de

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instituciones municipales, todo lo referente al aspecto urbano y a las edificaciones regíase por la tradición y la ciudad se renovaba por voluntad individual apenas limitada» 3.

También la configuración islámica de las calles, distinguiendo las principales, de tránsito, de las que dan acceso a las viviendas, en forma arborescente, choca radicalmente con la concepción occidental, de origen romano, en base a un trazado más o menos hipodámico. Como señala Chueca Goitia: «la ciudad occidental, sea clá sica, medieval o moderna, se organiza de fuera a dentro, desde la calle, espacio colectivo, hacia el interior de la casa, espacio doméstico. Pero siempre es la calle lo predominante desde el punto de vista morfogenético. En cambio, en la ciu dad islámica todo se constituye de dentro a fuera, perdiendo, todo valor estructural el espacio colectivo, es decir, la calle. Por eso no ha de extrañarnos la falta de sentido que tienen las “pseudocalles” de las ciudades islámicas si queremos en tenderlas con un enfoque occidentalista. Carecen de sentido si aplicamos las nociones nuestras a una realidad que parte de unos supuestos totalmente diferentes. En cambio, si tra tamos de comprender estos supuestos, los que dieron origen a este tipo de ciudad, todo nos resultará más claro y descu briremos el sentido que antes no acertábamos a desentrañar» 4.

Con estas palabras iniciales lo que se pretende es incidir en la idea de que el legado histórico inmobiliario que nos ha llegado es de un valor extraordinario, porque supone una forma de vida que hace ciudad. Por ello, es deber de todos hacer lo necesario para solucionar los problemas que estas formas singulares de propiedad inmobiliaria plantean. Eso sí considerando, con carácter general, que no se puede tratar todas las situaciones especiales de propiedad urbana de la misma manera o desde un único punto de vista.
y es que, efectivamente, veremos que no toda la propiedad se desarrolla en vertical sobre un determinado terreno; la realidad es mucho más rica y compleja. y esta realidad, que preexiste en las ciudades históricas, tiene que ser entendida y protegida desde la perspectiva pública (quizá no solo protegiendo lo preexistente sino incluso facilitando —si los diseños y soluciones constructivas lo permiten— su formulación en la ciudad moderna) y también desde el Derecho Privado, proponiendo soluciones para las cuestiones que surjan entre particulares y de estos con los organismos públicos.
y ello porque, además, como tendremos ocasión de analizar, esa protección, estudio o consideración de estas formas históricas de propiedad urbana tiene gran interés en la actualidad porque curiosamente se están produciendo

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circunstancias constructivas que bien pudieran parecerse, en cuanto a la forma de configurarse jurídicamente, a determinadas figuras inmobiliarias históricas. Pero vayamos por partes.

II La «lógica» protección legal del patrimonio histórico preexistente inmobiliario

Lo primero a considerar en este estudio en el que nos referimos a formas arquitectónicas históricas es la protección que nuestro rico patrimonio tiene hoy día que, ciertamente, cuenta con una importante trayectoria. ¿Cómo protege la Ley el patrimonio histórico? En primer lugar, establece para los propietarios de bienes inmuebles el deber de conservación, deber que la legislación urbanística establece con carácter general para todos los inmuebles. Así, se ve con claridad en el artículo 9.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante TRLS), aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio 5, y en el mismo sentido se pronuncian las Comunidades Autónomas (por ejemplo, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, especifica el deber de conservación, en su art. 155) 6.

Pero este deber de conservación «general» para los propietarios de todos los inmuebles, se hace especialmente incisivo y gravoso para los edificios pertenecientes al Patrimonio Histórico, que son no solo los declarados Bien de Interés Cultural (BIC), sino también los incluidos en sus entornos, los pertenecientes a Conjuntos históricos, y los catalogados por el planeamiento urbanístico. Es decir, que una gran parte de los inmuebles de las ciudades históricas están afectados por este deber «especial» de conservación, establecido en las leyes urbanísticas y sobre todo en la legislación de Patrimonio Histórico.

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Así, el artículo 36.1 de la Ley 16/1985, de 25 de junio, del Patrimonio Histórico Español (en adelante LPHE) establece que: «Los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español deberán ser conservados, mantenidos y custodiados por sus propietarios o, en su caso, por los titulares de derechos reales o por los poseedores de tales bienes». y en Andalucía, la LPHA señala en su artículo 14.1, que «las personas propietarias, titulares de derechos o simples poseedoras de bienes integrantes del Patrimonio Histórico andaluz, se hallen o no catalogados, tienen el deber de conservarlos, mantenerlos y custodiarlos de manera que se garantice la salvaguarda de sus valores» 7.

En otro orden de cosas, y para los conjuntos históricos, la LPHE establece en su artículo 21.3 que «la conservación de los Conjuntos Históricos declarados Bienes de interés Cultural comporta el mantenimiento de la estructura urbana y arquitectónica, así como de las características generales de su ambiente. Se considerarán excepcionales las sustituciones de inmuebles, aunque sean parciales, y solo podrán realizarse en la medida en que contribuyan a la conservación general del carácter del conjunto. En todo caso, se mantendrán las alineaciones urbanas existentes». La LPHA, por su parte, establece en el artículo 31 el contenido mínimo de los planes urbanísticos que afecten a los conjuntos históricos o a sus ámbitos, determinando el «mantenimiento de la estructura territorial y urbana» (1.b), «la conservación de las características generales del ambiente» (1.f), «el mantenimiento de las alineaciones, rasantes y el parcelario existente» (2.a), y «la regulación de los parámetros tipológicos y formales de las nuevas edificaciones con respeto y en coherencia con los preexistentes»
(2.b), añadiendo así nuevas limitaciones al ejercicio del derecho de propiedad de bienes inmuebles enclavados en conjuntos históricos, de manera que, en la práctica, para estos propietarios el deber de conservación no tiene límite.

III ¿Y la protección de los derechos del propietario individual?

Vista, con carácter general, la necesidad legal de la protección a nuestro patrimonio histórico, vamos a ver también cómo afecta dicha legislación al propietario de uno de estos inmuebles protegibles. Como ya se sabe, desde que el artículo 348 del Código Civil reconociera el derecho a la propiedad

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