Simbiosis de la finca registral y la parcela registral

Autor:Manuel Figueiras Dacal
Cargo del Autor:Registrador de la Propiedad
Páginas:291-316
RESUMEN

1. La finca en las inscripciones. Las "fincas ficticias". La nueva "propiedad espacial". 2. La "referencia catastral" incorporada al Registro.

 
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    Los derechos inscritos deben referirse a la finca real.


    La "simbiosis" supone una "asociación de elementos de distinta especie de la que deriva un aprovechamiento común". En este orden de ideas, siempre se ha afirmado que, "el CATASTRO y el REGISTRO DE LA PROPIEDAD son dos instituciones llamadas a completarse recíprocamente".


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1. La finca en las inscripciones Las "fincas ficticias". La nueva "propiedad espacial"

En los Sistemas Registrales de gran desarrollo técnico jurídico, la FINCA es la gran protagonista. Cada una dará lugar a un "folio real" propio, en el que se debe recoger todo su historial jurídico.

La "identificación" de la FINCA va a ser, por tanto, el elemento "material", esencial y básico, que servirá para determinar los límites físicos de los derechos inmobiliarios, hasta el punto de que en todos los Documentos que deben acceder al Registro han de consignarse siempre los datos que sean necesarios para que esa identificación sea completa, respecto de todos los actos o contratos que se recojan en aquellos. Esa identificación deberá hacerse de forma totalmente coincidente con la que consta en el folio registral, de tal manera que cualquier modificación que experimente la finca ha de reflejarse oportunamente en los Documentos, para que también se recojan en los Libros de Inscripciones con el fin de conseguir, en lo posible y en todo tiempo, la exacta correspondencia del Registro con la realidad extrarregistral.

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Hasta tiempos muy recientemente, la "identificación" de las FINCAS que se incorporaban al Registro se basaba únicamente en la transcripción de la "descripción literaria" que hacían los propios interesados en los Documentos, sin exigirse la acreditación de su concordancia con la realidad; lo cual no dejaba de presentar enormes inconvenientes.

No obstante, en esas descripciones de las FINCAS, en términos, como decimos, puramente "literarios", se ha procurado siempre recoger los elementos más significativos desde el punto de vista "físico", mediante la consignación de unos datos fijos, exigidos con carácter inexcusable por la Ley Hipotecaria (Art. 9.1, L.H. y 51 R.H.), como son "la naturaleza, situación y linderos,..., y su medida superficial (que "se expresará en todo caso", según añade el Art. 51.4, R.H.), y el nombre y número, "si constaren, del titulo". Estos datos deberán constar siempre en las Escrituras y demás Documentos que contengan actos inscribibles, por ser indispensables para identificar los bienes, sin perjuicio de añadir en cada caso concreto, de manera más específica, "cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio, si lo tuviere".

La reforma del Reglamento Hipotecario de 1982 añadió al citado Artículo 51, en su regla 2, para las fincas "rústicas": "Si constaren se consignarán los números del polígono y de la parcela"; y, actualmente, el R.D. 1867/1998, de 4 de Septiembre, dispone también, con mejor técnica, que: "Si se aporta cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredite, se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca". Y tanto para las rústicas como para las urbanas se añade: "En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la referencia catastral del inmueble" (reglas 2 y 3).

Como hemos indicado, hasta los inicios del año 1997, todos los datos identificadores debían constar en el TITULO únicamente por la mera manifestación de los interesados y por trascripción de los que constaban en los títulos anteriores, aunque a veces, ya desde los primeros Reglamentos, algunos de esos datos debían acreditarse adecuadamente, como la constancia de la referencia catastral para la "in-Page 293matriculación" de fincas, según disponía el Art. 298 R.H., en el que se desarrolló el medio inmatriculador del Art. 205 L.H.; y, también, por la conveniencia de acompañar el "plano" de la finca como complemento de la descripción literaria (Art. 51.4, R.H.), del que, además, "se acompañará una copia para su archivo en el Registro"; aunque, a veces, sobre todos en Leyes especiales, como en las relativas a actuaciones "urbanísticas", la obligatoriedad del plano era inexcusable, por la complejidad descriptiva y para evitar errores en las fincas, lo mismo que en las las "expropiaciones" y "parcelaciones", y, en general, en todos los procesos de urbanización, como los proyectos de reparcelación o compensación, o en los expedientes de "ocupación directa" por la Administración para Sistemas Generales a cambio de derechos urbanísticos, (Arts. 113 del Rgto. de Gestión urbanística, 203 y 223, del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Y también en la inmatriculación de "montes" (Art. 11 de la Ley de Montes), y en las actuaciones de "concentración parcelaria", o cuando por la proximidad de las fincas a la costa sea preciso acreditar que la finca no invade la zona "marítimo-terrestre", ni afecta a la "zona de servidumbre", mediante la correspondiente Certificación expedida por la Jefatura de Costas, (Art. 31 de la Ley de Costas). Y, ya con carácter general, así se exige en los Arts. 3, 7 y 24 de las Normas Complementarias del Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actuaciones urbanísticas, aprobadas por R.D. 1093/1997, de 4 de Julio, B.O.E. de 23 de Julio), actualmente recogidas por el R.D. 1867/1998, de 4 de Septiembre, que dio nueva redacción a las Reglas 1 a 4 del Artículo 51 del Reglamento Hipotecario, si bien la última se ha visto afectada por la declaración de nulidad de los párrafos tercero al final por la SENTENCIA de 31 de Enero de 2001, porque, según hemos indicado, no cabe que un Reglamento regule la incorporación al título y al archivo del Registro de planos o bases gráficas en los casos no exigidos por la Ley, en este caso por la Ley 13/1996, en su artículo 53, reglas 7 y 8, que únicamente exigía la aportación de planos y certificaciones catastrales para los supuestos de inmatriculación e inscripción de excesos de cabida, puesto que el registro es de derechos y no de fincas, sin que el Reglamento pueda Page 294 arrogarse facultades para determinar en contenido del "título" por infringirse los dispuesto en los Artículos 1, 2, 3 y 9 de la Ley Hipotecaria.

Otras veces, se prevén determinadas precauciones "a posteriori", como la necesidad de publicar un EDICTO en determinadas "inmatriculaciones", lo mismo que en la registración de "excesos de cabida", sin el cual las inscripciones no se consolidan, aunque, la Sentencia citada de 31 de Enero de 2001, también dispuso la nulidad de determinados párrafos del Artículo 298, según la reforma del R.D. 1867/1998, disponiendo que deberán ser publicados antes de la inscripción, (quizá deba entenderse que debe ser "antes de que las inscripciones de inmatriculación adquieran eficacia") dejando sin efecto tanto los párrafos que declaraban su no caducidad "de oficio", y que "su eficacia queda supeditada a la publicación de dicho Edicto". También, por otras disposiciones legales, se debe comunicar a las Autoridades Administrativas la práctica de esas inmatriculaciones o excesos de cabida cuando se trate de fincas colindantes con "Montes Catalogados", o en zonas en que existen bienes calificados de "Montes Públicos" (Art. 11.4 de la Ley de Montes de 1957 y 77.3 de su Rgto.), o de fincas colindantes con el Estado (Art. 46 de la Ley de P.E. de 1964 y 89 de su Rgto.).

Por otra parte, aunque la técnica del "folio real" es la fórmula general (un folio para cada finca, en el que se concentran todas las titularidades y todos los derechos existentes sobre la misma), actualmente existen ciertos atisbos de la, aún futura, posibilidad de admitir, en casos muy excepcionales, el regreso a situaciones de apertura de un "folio personal" en el que se pueden concentrar variados derechos sobre diversas fincas que van a permanecer unidas entre sí por vínculos o determinaciones de carácter personal, generalmente ligadas a un "destino vinculante común" y permanente en el tiempo, al modo de las antiguas figuras censales perpetuas ("censos" y "foros",...) o de dominio eminente (derecho a percibir una pensión censal como expresión del "dominio directo" sobre varias fincas, frente al "dominio útil" del llevador o cultivador), y trasunto también de otras fórmulas patrimoniales que consagraron los Derechos Forales en fun-Page 295ción de mantenimiento de la "unidad familiar", con una amplia y variada gama de manifestaciones en todo el territorio nacional ("la Casería" en Asturias, Cantabria y Vascongadas, "la Casa" en Aragón, la "Sociedad familiar" en Galicia, los retractos familiares o troncales, etc.), y que, modernamente han resurgido en la Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización Explotaciones Agrarias, en la que se regula la figura de la "Explotación Agraria Prioritaria" constituida por un "conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente con fines de mercado" como una "unidad técnico-económica", "siempre que los dos tercios de la superficie de la explotación están bajo una sola linde", sobre la base de reconocer la figura del "titular de la explotación" como la "persona física o jurídica que ejerza la actividad agraria organizando los bienes y derechos integrantes de la explotación con criterios empresariales y asumiendo los riesgos y responsabilidades de su gestión"; cuya atribución lleva consigo determinados beneficios fiscales y la concesión de ayudas para la mejora de las estructuras, pero como contrapartida se impone la prohibición de hacer segregaciones o divisiones que den lugar a porciones de extensión inferior a la "unidad mínima", la posibilidad de ejercicio del derecho de "retracto de colindantes", y una especial regulación del "acceso a la cotitularidad por parte de agricultores jóvenes"

Asimismo, como hemos visto anteriormente, también la Doctrina y hasta la...

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