Las servidumbres en el Registro de la Propiedad

AutorRamón de la Rica y Maritorena
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas749-772
Preámbulo

Queridos amigos y distinguidos compañeros: Primeramente quiero pediros disculpas por atreverme a molestaros con la pesada carga de escuchar una conferencia, diré mejor «charla» para no pecar de petulante, de contenido jurídico que velis nolis tenéis que aguantar impávidos. Luego también sigo con las disculpas, al no poder evitaros una fatigosa lectura de lo que tengo preparado, puesto que, por un lado, mi memoria ya no es, desgraciadamente, de opositor y, por el otro, las citas legales y doctrinales y la exacta terminología jurídica hacen que no pueda recitarla de memoria y de corrido.

No vais a encontrar en lo que os diga nada nuevo ni nada que vosotros no sepáis, ni tampoco creo resolver problemas que afectan a nuestra profesión, por cierto bien llena de ellos, aunque no sean de índole jurídica. Pero aun con todo, aquí me tenéis por dos razones fundamentales: la primera, por potenciar el Seminario de esta para mí querida región, pues no en vano he servido dos oficinas en ella, a plena satisfacción, y la segunda, por refrescar conocimientos hace tiempo adquiridos y dejar planteado un problema jurídico muy frecuente en nuestros días, con la proliferación de las urbanizaciones y divisiones de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. Me estoy refiriendo al tratamiento hi-Page 750potecario de las servidumbres y a la llamada servidumbre de propietario o servidumbre impuesta en fundo propio.

Y con estas palabras a guisa de prólogo hora es ya de entrar en materia.

Servidumbres inscribibles: Sus características

Al estudiar la servidumbre en el campo hipotecario es preciso acudir en primer término al Derecho civil para extraer del mismo su concepto y sus características más importantes.

El derecho real de servidumbre, como limitativo del dominio, implica una participación parcial en el uso o aprovechamiento de bienes ajenos. Por su gran variedad específica, es difícil condensar en un concepto unitario todos los supuestos de este derecho real. Windscheid 1, desde un punto de vista cuantitativo, la define como «derecho real que sujeta la cosa no en la totalidad de sus relaciones, sino únicamente en una o más de sus relaciones singulares», y Sohm 2, con criterio cualitativo, como «derecho real limitado de aprovechamiento (goce y disfrute) de cosa ajena por sujeto determinado». En nuestra patria, siguiendo a De Buen 3, se la puede considerar como un «derecho real sobre una heredad ajena que autoriza a gozar de un uso determinado de la misma o limita parcialmente el uso que de ella pueda hacer el propietario». Es conveniente advertir que esta definición se acomoda al concepto legal de la servidumbre, pero doctrinalmente cabe admitir la imposición de este derecho real sobre finca propia.

Las Partidas 4 definían la servidumbre como «derecho e uso que ome ha en los edificios o en la heredades agenas, para servirse dellas a pro de las suyas»; y nuestro Código civil, en su artículo 530, como «gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño» (servidumbres prediales); añadiendo en el artículo 531 que «también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada (servidumbres personales).

El Código, como se ve, da un concepto pasivo de este derecho real, enfocándolo desde el punto de vista del gravamen que implica, y pres-Page 751cinde de su aspecto activo, de las facultades que concede al titular, debido quizá a la gran variedad de las mismas, según la clase de servidumbre de que se trate. Omite además toda referencia al elemento personal (propietarios de los fundos dominante o sirviente) y no contiene previsión alguna sobre la naturaleza de la carga que ha de sufrir una heredad en provecho de otra. Más técnica es la definición del Código civil suizo, según el cual la servidumbre es «una carga impuesta sobre un inmueble a favor de otro inmueble y que obliga al propietario del predio sirviente a sufrir de parte del dueño dominante ciertos actos de uso o a abstenerse, por su parte, de ejercer ciertos derechos inherentes a la propiedad».

Las servidumbres en nuestro Derecho son de diferentes clases. En primer lugar, atendiendo al sujeto activo del derecho limitativo, pueden ser: reales o prediales, cuando se establecen directamente en beneficio de un predio, aun cuando por la proyección personal ineludible en toda relación jurídica, el beneficiario indirecto sea la persona que en cada momento ostente la titularidad dominical de este predio, y personales, cuando se establecen directamente en provecho de una persona o comunidad, con independencia de que sea o no propietario de otro predio. En éstas, el titular es una persona determinada, que la podrá disfrutar por un plazo determinado o vitaliciamente o con facultad de transmitirla a sus sucesores, a título universal o a título singular, según lo convenido en el acto de la constitución. Problema no resuelto es el de si las personas jurídicas, como una sociedad anónima, por ejemplo, pueden ser titulares de servidumbres personales, y en caso afirmativo, el de su duración, teniendo en cuenta que el Código civil limita a treinta años la máxima duración de los usufructos constituidos a favor de pueblos, corporaciones o sociedades 5.

Las servidumbres prediales son típicos derechos «subjetivamente reales», porque la titularidad, aunque sea ejercida por un sujeto, recae evidentemente en una cosa, en el predio dominante, cualquiera que sea su titular o propietario. El problema surge cuando el propietario del predio dominante llega a serlo a la vez del predio sirviente, pues en tal supuesto, con arreglo a nuestra legislación, por la imposibilidad de que subsistan servidumbres en cosas propias (res propia nemine servit), se produce la extinción de la servidumbre por confusión de derechos, y se supone que las facultades que el titular ejercita sobre el fundo sirviente no las efectúa como titular dominante de la servidumbre, sino como titular de la propiedad de aquél, en ejercicio de sus facultades dominicales. Actualmente ha cobrado gran interés la posibilidad doctrinal de constitución de servidum-Page 752bres sobre finca propia, dado el incremento de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, de urbanizaciones, de parcelaciones y reparcelaciones, que forzosamente dan lugar a variadas servidumbres entre los diferentes pisos o parcelas 6. También es problema de interés el de la subsistencia de la servidumbre cuando, aun constituidas sobre fundo ajeno, éste llegue a ser propio.

Por su origen, pueden ser las servidumbres: legales, si se establecen por disposición de la ley, y voluntarias, si por voluntad de los propietarios o interesados. Existen, además, las denominadas naturales, derivadas de la situación natural de los predios y consecuencia de factores físicos permanentes; especie ésta que fue admitida por el Código de Napoleón y que, aunque no reconocida expresamente por nuestro Código en su artículo 536, se da por supuesta en el artículo 552 7. Asimismo se reconoce la existencia de estas servidumbres naturales en la Ley de Aguas. La técnica moderna tiende a considerar como verdaderas servidumbres sólo a las voluntarias; y a las legales, y con mayor razón a las naturales, como limitaciones del derecho de propiedad por disposición de la Ley y dentro de la función social que debe cumplir la propiedad privada. Las servidumbres personales son siempre voluntarias.

Por su exteriorización, pueden ser las servidumbres: aparentes, que son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas, y no aparentes, las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

Por razón de su ejercicio, pueden ser: continuas, cuyo uso es o puede Page 753 ser incesante, sin intervención de ningún hecho del hombre, y discontinuas, las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre.

Y, finalmente, por razón de su contenido, o sea, por la índole de la limitación que imponen al derecho dominical del titular del predio sirviente, positivas, que imponen a este dueño la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativas, que prohiben al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Tratamiento hipotecario de las servidumbres

Recordados estos conceptos elementales del Derecho civil, hay que ocuparse seguidamente de la doctrina inmobiliaria registral por que se regulan en nuestra legislación las servidumbres. ¿Cuáles son las servidumbres, entre las admitidas por el Código civil, inscribibles en el Registro de la Propiedad?

A primera vista parece que, puesto que la servidumbre es un jura in re aliena, un gravamen que se establece sobre una finca, rústica o urbana 8, debiera ser siempre y sin excepción inscribible en el Registro de la Propiedad, máxime cuando el número segundo del artículo 2 de la Ley Hipotecaria declara inscribibles los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales; y, por tanto, conforme al artículo 32 9 de la misma Ley, sería lícito concluir que, no inscribiéndose las servidumbres, no podrían perjudicar a tercero, o sea, a un titular registral posterior que adquiriese el predio sirviente como libre, basado en la fe de los pronunciamientos regístrales.

Sin embargo, esto no sucede así y, en rigor, no debe suceder. En...

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