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Servidumbre de non facere (de no hacer)

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Vincent
AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Contenido
  • 1 Planteamiento del tema
  • 2 Servidumbre de non facere a favor de una persona determinada
  • 3 Supuestos de non facere derivados de las relaciones de vecindad
  • 4 Ver también
  • 5 Recursos adicionales
    • 5.1 En formularios
    • 5.2 En doctrina
  • 6 Legislación básica
  • 7 Legislación citada
  • 8 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Planteamiento del tema

Las servidumbres pueden ser positivas o negativas. como dice el art. 533 del CC «se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.»

La STS 873, 1 de Octubre de 1993 [j 1] ya indicó que es conocida la clasificación legal de las servidumbres (artículo 533) en positivas y negativas, respondiendo las primeras a la obligación que tiene el dueño del predio sirviente de dejar hacer alguna cosa, o la de hacerla por sí mismo, y las negativas cuyo significado radica en que el dueño del predio sirviente se le prohíbe hacer algo que le sería lícito si no existiera la servidumbre.

Sin excepción alguna, desde la promulgación del Código Civil, la jurisprudencia ha venido manteniendo siempre, que la servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se han abierto sobre pared propia, es negativa, pues su existencia impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible, como es edificar en su terreno tapando los huecos; pero, cuando los huecos se han abierto en pared ajena o medianera, o tales huecos revisten la forma de balcones con voladizo, la servidumbre es positiva, ya que para ello se debió contar con la autorización del propietario del predio sirviente, o del otro medianero.

Por tanto, como señala la SAP Baleares 135/2013, 2 de Abril de 2013 [j 2] la servidumbre negativa tiene un contenido de pura abstención -non facere- del dueño del predio sirviente. Prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre.

Pero este non facere puede tener lugar no a favor de una finca gravando otra, sino a favor de una persona en relación a una finca concreta o puede considerarse que es un efecto de la prohibición de determinadas inmisiones, tan defendidas hoy día en aras de la protección del medio ambiente.

Esto permite tratar dos situaciones:

Servidumbre de non facere a favor de una persona determinada

Bajo la vigencia de la Ley catalana de Servidumbres (Ley 22/2001 de 31 de diciembre, derogada por la Ley 5/2006 de 10 de mayo que aprueba el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña), se otorgó en Cataluña una escritura en la que el dueño de un edificio sito en dicha Comunidad constituyó, sobre el mismo, dos servidumbres personales negativas a favor del arrendatario de un local con carácter perpetuo, pero resoluble si el arrendatario cesa en su actividad, consistente en la abstención de ejercer sobre el predio sirviente unas determinadas actividades (salas de exhibición de películas y venta de palomitas de maíz y dulces y golosinas.)

El Registrador deniega la inscripción por entender que la Ley catalana no alude para nada a las servidumbres personales y porque las servidumbres negativas de no uso no son inscribibles.

La Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2002 [j 3] reitera la doctrina de numerus apertus en relación a los derechos reales, más palpable en materia de servidumbres de forma que, con base al principio de la autonomía de la voluntad entiende inscribible estas...

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