Servidumbre de non facere (de no hacer)

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
 
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Contenido
  • 1 Planteo del tema
  • 2 Legislación Citada
  • 3 Recursos Adicionales
    • 3.1 En formularios
    • 3.2 En doctrina
  • 4 Jurisprudencia Citada
Planteo del tema

La constitución de servidumbres, en general, especialmente algunas como la de paso, tienen cierta dificultad de redacción y, por tanto, no es siempre fácil una correcta descripción en el título constitutivo, por ello, debe evitarse que una no concreción o falta de debida delimitación atente el principio registral de especialidad; de ahí han surgido, con frecuencia, dificultades en la inscripción de las mismas en el Registro de la Propiedad.

Hay tema sobre las Reglas generales para posibilitar su inscripción.

Analicemos ahora la Servidumbre non facere .

Bajo la vigencia de la Ley catalana de Servidumbres ( Ley 22/2001 de 31 de diciembre , hoy modificada por la Ley 5/2006 de 10 de mayo que aprueba el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña ) se otorgó en Cataluña una escritura en la que el dueño de un edificio sito en dicha Comunidad constituyó sobre el mismo dos servidumbres personales negativas a favor del arrendatario de un local con carácter perpetuo, pero resoluble si el arrendatario cesa en su actividad, consistente en la abstención de ejercer sobre el predio sirviente unas determinadas actividades (salas de exhibición de películas... y venta de palomitas de maíz y dulces y golosinas.)

El Registrador deniega la inscripción por entender que la Ley catalana no alude para nada a las servidumbres personales y porque las servidumbres negativas de no uso no son inscribibles.

La Resolución de la DGRN de 5 de diciembre de 2.002 [j 1] reitera la doctrina de numerus apertus en relación a los derechos reales, más palpable en materia de servidumbres de forma que, con base al principio de la autonomía de la voluntad entiende inscribible estas servidumbres; podría, dice la D.G., configurarse como una simple obligación pero si se quiere oponer a tercero y se constituye como derecho real, podrá inscribirse al no contradecir la ley ni el orden público, estar perfectamente delimitado su contenido y obedecer a un interés legítimo, como es el del titular de la servidumbre, en beneficio de su actividad comercial.

Ahora bien, podrá ello ser indiscutido para el derecho común; pero resulta que la Exposición de Motivos de la ley catalana decía literalmente:

La servidumbre es un derecho real limitado que grava parcialmente una finca en beneficio de otra . Se excluyen los derechos de aprovechamiento establecidos...

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