Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña

Autor:Víctor Esquirol Jiménez
Páginas:127-134
 
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LA NOTARIA | | 2-3/2016 127
COMPRAVENTA
Retracto de comuneros. Notificada la venta al copropieta-
rio tres meses después de su inscripción en el Registro de
la Propiedad, este puede ejercitar el retracto dentro de los
tres meses siguientes a la notificación
Sentencia n.º 75/2016, de 29 de septiembre (Pone nte: José Francisco
Valls Gombau)
RESUMEN: Se plantea si cabe el retracto de comuneros en caso
de venta de la mitad indivisa de una finca cuando solo se notifica
la venta después de realizada y habiendo tra nscurrido tres meses
desde la fecha de la inscripció n registral. La demanda de retracto
se presenta antes de transcurridos tres meses desde la notificación.
El art. 552-4.2 CCCat dispone que el plazo de tres m eses para
ejercitar el retracto se cuenta, si no existe la notificación a efectos del
tanteo, «desde el momento en que los demás cotitulares tienen cono-
cimiento de la enajenación y sus circunstancias o desde la fecha en que
se inscribe la transmisión en el Registro que corresponda». Ateniendo
a la literalidad del precept o, habiéndose interpuesto la demanda
de retracto después de transcurrido el plazo de tres meses a contar
desde la fecha de la inscripción registral, no habría lugar al retracto.
Téngase en cuenta, sin embargo, que la notificación al copropietario
se hace más de tres meses después de la fecha de la inscripción en el
Registro de la Propiedad.
(*) El texto íntegro de las sentencias se puede consultar en http://www.
poderjudicial.es.
Por ello, el TSJC, en el caso concreto que tratamos, entiende que
no debe tenerse en cuenta la fecha en que se inscribe la transmisión
en el Registro de la Propiedad, ya que ha habido mala fe por parte
del vendedor y connivencia por parte de los compradores. La sen-
tencia declara probadas dichas circunstancias basándose en la sen-
tencia de la Audiencia: «La sentencia recurrida constata la mala fe de
vendedor y compradores en la ocultación de la venta a la copropietaria
y tal declaración no es objeto de recurso. Declara la sentencia recurrida
que: “[…] [se] ha infringido de mala fe los más elementales deberes
[…], pues en la escritura el Sr. Notario advierte expresamente del
derecho de retracto de comuneros que el art. 1522 del Código Civil
[sic] atribuye a los copropietarios de la finca objeto de esta escritura,
manifestando los comparecientes que son conocedores de ello y
no me requieren para que notifique a dicha copropietaria la pre-
sente transmisión [sic]» (FD 2.1; la redonda, la negrita y los sic son
de la sentencia). Por lo tanto, resuelve que el plazo de tres meses de
caducidad de la acción de retracto debe contarse, en este supuesto,
desde la fecha de la notificación.
La sentencia se basa en los siguientes argumentos:
a) El principio de la buena fe (recogido por el art. 111-7 CCCat) es
una fuente autónoma de deberes adicionales a los estrictamente
establecidos y principio informador del ordenamiento jurídico
que debe tener su proyección en la integración e interpretación
de las normas.
b) Para computar la caducidad, debe tenerse en cuenta la cognos-
cibilidad razonable, que se produ ce a p artir de la notificación
fehaciente. Cuan do el art. 552-4.2 CCCat computa el i nicio del
plazo de caducidad a partir de la inscripción registral, «no deja
de partir de una ficción (que se tiene conocimiento de la venta y de
Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña(*)
Víctor Esquirol Jiménez
Notario de El Masnou

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