Las sentencias del TJUE, de 14 de junio de 2012 y de 14 de marzo de 2013 y la inminente reforma del procedimiento de ejecución hipotecaria español

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:2716-2770
RESUMEN

En el presente trabajo la autora ofrece una panorámica general de la legislación relativa al préstamo hipotecario y al mercado hipotecario existente en España antes y después del estallido de la burbuja inmobiliaria. Igualmente, analiza las recientes sentencias del TJUE, de 14 de junio de 2012 y de 14 de marzo de 2013, y la discrepante jurisprudencia surgida con posterioridad a las mismas,... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Legislación española relativa al sistema hipotecario y al mercado hipotecario

La legislación referente al sistema hipotecario español y al mercado hipotecario ha sido y es muy numerosa. Además de la regulación contenida en el Texto Refundido de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, y su Reglamento, de 14 de febrero de 1947, en el Código Civil y la LEC de 2000, cabe señalar, fundamentalmente, la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, pieza clave de la regulación de aquél, que fue desarrollada reglamentariamente mediante el Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo. Este Real Decreto fue modificado mediante el Real Decreto 1289/1991, de 2 de agosto1, que adaptó sus previsiones a la Ley 24/1988, de 28 de julio, del Mercado de Valores.

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En palabras de la Defensora del Pueblo, la Ley 2/1981 fue «fruto de los "Pactos de la Moncloa" de 1977 y surgió para remover los obstáculos jurídicos y administrativos que se oponían a un mercado amplio de hipotecas y para proponer la regulación de fondos de inversión inmobiliaria que tomasen como activo las hipotecas sobre inmuebles. Se pretendía, por tanto, modernizar el sistema financiero de la época. En ella se regulan pormenorizadamente los títulos hipotecarios como vía eficiente para movilizar los préstamos hipotecarios. La principal característica de esta Ley de 1981 es la concepción del mercado hipotecario como un auténtico sistema integrado, tratando las siguientes materias: entidades financieras que pueden operar en el mercado; operaciones activas; características de los créditos hipotecarios; operaciones pasivas: cédulas, bonos y participaciones hipotecarias; régimen fiscal, financiero y de control administrativo, y mercado secundario de títulos»2. En 1981 se inició también el proceso de liberalización de los tipos de interés y de las comisiones, que culminó con la Orden de 3 de marzo de 1987, sobre liberalización de tipos de interés y de comisiones y sobre normas de actuación de las Entidades de depósito, luego derogada por la Orden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las Entidades de crédito. Aquella norma dispuso la creación en el Banco de España de un Servicio de Reclamaciones3.

Interesa destacar también la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, que establece dos posibilidades para intentar mejorar las condiciones de los préstamos hipotecarios: la novación objetiva del préstamo pactada con la entidad bancaria acreedora y la subrogación, consistente en trasladar la hipoteca a otra entidad.

Tanto la Ley 2/1981, como la Ley 2/1994, fueron modificadas por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

Esta Ley hizo ya entonces especial hincapié «respecto de la contratación de créditos y préstamos hipotecarios... en la transparencia que debe regir sus condiciones financieras. Asimismo, se establece una referencia explícita a la información precontractual que las entidades de crédito deben poner a disposición de sus clientes, a fin de asegurar que estos, a la hora de contratar los diferentes productos bancarios, dispongan de los datos más relevantes sobre sus características para la obtención de una opinión fundada. Esta previsión legal viene recogida en una nueva letra h), en el apartado 2 del artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito»4. De conformidad con la Disposición Final 8.a de la Ley 41/2007, de 7

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de diciembre, se dictó el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, que derogó el Real Decreto 685/1982.

Con anterioridad, la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de Medidas de reforma económica (art. 19), había establecido la previsión de que «las entidades de crédito informen a los deudores hipotecarios, con préstamos a interés variable, sobre los instrumentos, productos, o sistemas de cobertura de riesgo de incremento de los tipos, que tengan disponibles, sin que la contratación de la cobertura varíe el contrato de préstamo. Las entidades están obligadas a ofrecer estos productos de cobertura a los nuevos clientes que contratasen un préstamo hipotecario a tipo de interés variable. Las características de dicho instrumento, producto o sistema de cobertura se tienen que hacer constar en las ofertas vinculantes y en los demás documentos informativos, previstos en las normas de ordenación y disciplina relativas a la transparencia de los préstamos hipotecarios».

En cuanto a la regulación original de la tasación inmobiliaria se contenía en el artículo 7 de la Ley 2/1981, desarrollado por el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación. Dicho régimen fue modificado por la Ley 41/2007. Esta Ley trató de reforzar la independencia de las entidades de tasación a través de la exigencia de un reglamento interno de conducta destinado a prevenir los conflictos de interés y de una Comisión Técnica encargada de verificar el cumplimiento de los requisitos de independencia establecidos por el citado reglamento5. También el Real Decreto 716/2009, modificó en algún aspecto el Real Decreto 775/1997, que se encuentra vigente.

Además de las normas mencionadas, existían otras disposiciones protectoras de los consumidores de servicios financieros. Fundamentalmente, la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. A raíz de la Directiva 93/13 CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, dicha Ley fue modificada por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación 7/1998, de 13 de abril6, que transpuso la Directiva y añadió una Disposición Adicional 1.a a la LGDCU para introducir la lista de cláusulas abusivas indicadas en la Directiva y otras. Además, la Ley 7/1998, procedió a regular todo lo relativo a las Condiciones Generales de la Contratación. La Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, modificó la LGDCU y previo en su Disposición Final 5.a la elaboración de un Texto Refundido de la LGDCU y otras leyes complementarias, que fue aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que sustituye a la vieja LGDCU y ha sido recientemente reformado por la Ley 25/2009, de 22 de diciembre.

También hay que mencionar la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito, y la Orden de 12 de diciembre de 1989, sobre tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad de las entidades de crédito, dictada por el Ministro de Economía y Hacienda en desarrollo de la LGDCU. Esta Orden fue complementada por la Or-

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den de 5 de mayo de 1994, de Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, que tenía la finalidad primordial de garantizar la adecuada información y protección de quienes concertasen préstamos hipotecarios. Según la Defensoría del Pueblo, esta norma «presta especial atención a la fase de elección de la entidad de crédito, exigiendo a ésta la entrega obligatoria de un folleto informativo inicial en el que se especifiquen con claridad las condiciones financieras de los préstamos. La orden, además de facilitar la selección de la oferta de préstamo más conveniente para el prestatario, pretende facilitar la perfecta comprensión e implicaciones financieras del contrato de préstamo hipotecario que finalmente vaya a concertar. Se circunscribe deliberadamente a los préstamos hipotecarios sobre viviendas, suscritos por personas físicas, con cuantía inferior a 25 millones de pesetas (150.253,03 euros)»7.

A la normativa dicha debía añadirse la Circular 8/1990, de 7 de septiembre, del Banco de España, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, que regulaba los tipos de interés, comisiones, publicidad y normas de actuación con la clientela, así como la organización y funcionamiento del Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Igualmente, el Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, de Medidas Urgentes de Intensificación de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, que dedicaba su artículo 40 a la información previa a la formalización de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de vivienda, recogiendo además, la libre designación de notario ante quien se vaya a otorgar la correspondiente escritura pública. También, la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, cuyo artículo 30 regulaba la presentación de reclamaciones ante el Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. Finalmente, la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Esta última Ley regula la contratación de préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito.

La publicidad financiera se rige en la actualidad por la Orden...

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