Sentencias comentadas
| Autor | José Luis Arjona Guajardo-Fajardo |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho civil Universidad de Sevilla |
| Páginas | 1375-1390 |
Page 1375
El principio de fe pública registral y su aplicación a la hipoteca de constitución unilateral. Los artículos 34 y 32 de la Ley Hipotecaria, sus requisitos y su posible aplicación a este caso. (Comentario a la STS de 29 de septiembre de 2003)
La sentencia que nos proponemos comentar versa sobre el conflicto de intereses planteado entre los compradores de unas viviendas y un banco. Y viene motivado por la hipoteca dispuesta en su día a favor de ese último mediante negocio jurídico unilateral de los entonces dueños de la finca gravada, que se recogió en escritura pública (5 de octubre de 1990) pero que sin embargo no se inscribió en el Registro de la Propiedad hasta dos años después (8 de octubre de 1992), tiempo en el que terceras personas habían comprado, con desconocimiento de la hipoteca dicha, los pisos-viviendas que sobre esa finca habían construido aquéllos. La aceptación por parte del banco de esa hipoteca, además, no accedió al Registro hasta el día 3 de marzo de 1993. Y así, llegado el momento, los compradores interponen demanda en la que solicitan se declare la nulidad de esa hipoteca y la cancelación de las correspondientes inscripciones registrales.
En el caso se involucran por tanto, de un lado, una modalidad hipotecaria (la hipoteca de constitución unilateral) que presenta singularidades en cuanto a su configuración y operatividad, y que por no ser demasiado común no siempre se tienen claras; y de otro lado, el principio de fe pública registral, en concreto, el significado del requisito de buena fe que el mismo exige.
Se trata de un caso límite por las circunstancias concurrentes que en él se dan. Prueba de ello es la disparidad de soluciones que va recibiendo en las Page 1376tres instancias judiciales por las que pasa, y sobre todo la disparidad de criterios que se van empleando para sustentarlas. Pues el Juzgado falló a favor del banco, la Audiencia a favor de los compradores, y el Tribunal Supremo también a favor de los compradores pero por razonamientos «no coincidentes... con las motivaciones de la sentencia recurrida» (FD 4.a).
Por todo lo cual, creemos que la sentencia resulta merecedora de comentario, como hacemos a continuación.
Para ello, nos parece lo mejor empezar apuntando los concretos argumentos en que el TS se apoya para resolver a favor de los compradores, que son dos.
a) El primero -FD 1.a-, tras afirmar breve pero rotundamente el carácter constitutivo de la inscripción registral en el caso del derecho de hipoteca («criterio evidente», dice), es que cuando la hipoteca se constituyó/inscribió, el bien pretendidamente gravado no era ya propiedad de los hipotecantes, por lo que, atendido lo dispuesto en los arts. 1857.2 CC y 138 LH, no pudo constituirse aquélla válida y regularmente. «En el caso -dice el TS-, el litigante (los hipotecantes-vendedores) tenía la propiedad y gozaba de la disponibilidad del solar inscrito cuando estableció, mediante escritura pública de 5 de octubre de 1990, la hipoteca unilateral a favor del banco acreedor, pero, en el intermedio de los dos años transcurridos hasta que se procedió a la inscripción registral, vendió los pisos construidos en régimen de propiedad horizontal libres de cargas y gravámenes, de manera que cuando los adquirentes de los pisos tuvieron conocimiento de la hipoteca inscrita, con posterioridad a las ventas, hubieron de querellarse contra el vendedor, que fue condenado por un delito de estafa».
Apoyándose sólo sobre esta base, la Audiencia había declarado la nulidad radical de la hipoteca y había ordenado la cancelación de las inscripciones correspondientes, por considerar que el gravamen no pudo nacer al estar privado (el deudor hipotecario, dice la reseña que de la misma hace el TS, pero debe ser los hipotecantes) de la disponibilidad sobre los bienes hipotecados. El TS, por su parte, aunque comparte con la Audiencia este argumento, no lo considera sin embargo suficiente por sí solo. «La cuestión -dice el TS- no es tan sencilla, puesto que la apariencia creada por la inscripción exige ponderar, no obstante que la cosa hipotecada no fuera propia del otorgante de la hipoteca unilateral al tiempo de la inscripción, si se puede excluir la aplicación saneadora del artículo 34 de la LH». Este es el otro argumento que el TS toma en consideración.
b) El segundo argumento, como hemos dicho, es el fundamental en la resolución del TS, y al que dedica mayores digresiones -FD 2.a y 3.a-, mientras que la Audiencia, tras apuntarlo meramente, lo desecha por considerar que «resulta supérfluo». Este argumento, que procede sobre la base de que los hipotecantes no eran ya propietarios cuando la hipoteca se constituyó/ inscribió, se cifra en la imposibilidad de aplicar en auxilio del banco el principio de fe pública registral (art. 34 LH), no obstante haberse inscrito el derecho de hipoteca del banco antes que el derecho de los compradores sobre los pisos, por considerarse que éste no cumple con los requisitos que para ello exige la Ley, en particular porque se entiende que no era un adquirente de buena fe. El banco, afirma el TS, «mal puede invocar a su favor que no tuvie- Page 1377ra conocimiento de la realidad de las ventas efectuadas con anterioridad a la inscripción de la hipoteca, y por ello recabar en su beneficio su condición de tercero de buena fe, dado que el conjunto de anomalías que jalonan el iter, desde el otorgamiento de la escritura pública de constitución unilateral de hipoteca hasta que la misma se inscribe en el Registro inmobiliario, refleja el conocimiento claro de cuanto ocurría en relación con las ventas efectuadas y las irregularidades que la entidad bancaria cometió en el cumplimiento de la escritura unilateral de hipoteca no inscrita e inaceptada hasta el día 3 de marzo de 1993, mediante la correspondiente acta notarial». A esta conclusión se llega, a juicio del TS, por las siguientes consideraciones.
Una, porque «en la escritura de constitución de hipoteca se consignó, como una característica del crédito (que el banco concediera a los entonces propietarios del solar, luego constructores y vendedores de los pisos en cuestión), y como condición sine qua non para la disposición del crédito, que en el plazo de seis meses a contar desde el día del otorgamiento de la escritura de hipoteca..., tendría que haberse entregado al banco la primera copia de la escritura de hipoteca debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, acompañada de una certificación del Registro en la que se acreditara la libertad de gravámenes y cargas, la inexistencia de limitaciones de dominio y de condiciones resolutorias y rescisorias, y que no apareciera limitada la capacidad de disposición de los bienes hipotecados. Estas condiciones -dice el TS- no se cumplieron por los acreditados y en la fecha en que se inscribieron las fincas hipotecadas (sic. en el FD 3.a de la STS; debe ser en que se inscribieron los pisos, tras haberse inscrito la declaración de obra nueva y el título constitutivo de propiedad horizontal) a favor de don Pascual B. Ch. y doña M.° del Carmen G. T. (los acreditados-hipotecantes), así como la escritura de constitución de hipoteca, dichos señores habían dispuesto ya de la totalidad del crédito, sin cumplir ni siquiera con las condiciones establecidas en la escritura de constitución de la hipoteca, puesto que las entregas se realizaron sobre la totalidad de las certificaciones de obra expedidas y no quedó retenido el treinta por ciento del crédito para el momento en que se obtuviera la cédula de habitabilidad de las viviendas hipotecadas. El banco pues, permitió (a los hipotecantes) disponer de la totalidad del crédito concedido pese a que para disponer del último treinta por ciento era necesario acreditar la venta de las viviendas con los correspondientes contratos de compraventa».
Y otra, porque «varios compradores... pagaron parte del precio de las viviendas compradas mediante ingresos efectuados a don Pascual B. Ch. (uno de los vendedores-hipotecantes) en su cuenta de Banco Español de Crédito, S.A.», y porque «don Dionisio P. B. [uno de los compradores], para pagar parte del precio del piso-vivienda comprado..., solicitó una operación financiera a Banco Español de Crédito, S.A., teniendo que efectuar para ello declaración de bienes el día 7 de septiembre de 1992 (un mes antes de la pretendida constitución de hipoteca), consignando en ella el piso comprado al señor B. Ch. y de la parte pendiente de pago de aquél...».
A la vista de lo cual, concluye entonces el TS afirmando que «no cabe, pues, dudar, a tenor de las estipulaciones de la escritura que estableció... el proyecto de venta de pisos y las notificaciones que obligaban a los deudores respecto de la entidad crediticia, que ésta tuvo todas las posibilidades objetivas de conocimiento de las ventas realizadas al margen de las obligaciones que se asumían en la escritura... Su conducta, por tanto, incursa desde luego en grave negligencia, que por tener todos los instrumentos de control en sus manos raya en el dolo, no puede tutelarse, invocando una buena fe inexistente». Page 1378
Una vez expuestos los argumentos que llevan al TS a fallar a favor de los compradores y en contra del banco, procedemos por nuestra parte al comentario del caso, de sus circunstancias y de la valoración que de todo ello ha hecho el TS. Veámoslo, ateniéndonos al mismo orden en que la exposición ha sido hecha.
Y así tenemos, que al primero de esos argumentos -que cuando la hipoteca se constituyó/inscribió, el bien pretendidamente gravado no era ya propiedad de los hipotecantes, por lo que aquélla no pudo establecerse válida y regularmente- se puede decir lo siguiente.
a) De entrada que, al menos por la rotundidad con que se hace, la afirmación del carácter constitutivo de la inscripción registral en el caso del derecho de hipoteca es criticable. Pues aunque es cierto que hoy la doctrina y la jurisprudencia ampliamente dominantes se manifiestan en ese...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba