Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2004

AutorMaría Goñi Rodríguez de Almeida
Páginas644-648

Antecedentes.-Se adquirió por escritura pública, de fecha 28 de diciembre de 1973, la finca objeto del litigio por don Eduardo Sanjurjo y don Francisco Javier Ribas, en pro-indiviso, y a razón de una tercera parte, aquél, y dos terceras partes, éste, y así se inscribió en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, el 20 de junio de 1974, los adquirentes firmaron un documento privado en el que manifestaban que la finca adquirida pertenece por terceras partes iguales en pro-indiviso a los dos adquirentes en una tercera parte cada uno, y la otra tercera parte a doña M.a Teresa Ribas (casada en régimen de gananciales con don Alberto Casal), añadiéndose que lo allí dispuesto se hará constar en escritura pública si ella lo solicitara.

Posteriormente, en otro documento privado de fecha 4 de agosto de 1976, adverado pericialmente, don Francisco Javier Ribas hace constar que en la escritura pública de adquisición consta como propietario de las dos terceras partes de la finca, pero que en realidad les pertenece en partes iguales a él, al señor Sanjurjo y a don Alberto Casal, obligándose a formalizar cuantos documentos fueren necesarios para la constancia registral y frente a terceros de lo que allí se consignaba.

Muere don Francisco Javier Ribas y le sustituye en el pro-indiviso su mujer (casados en régimen de gananciales) doña Pilar Villarreal.

Doña Pilar Villarreal y don Eduardo Sanjurjo, por escritura pública de fecha 28 de octubre de 1994, venden la totalidad de la finca a Xuvencas e Carballos, S. L., sin que conste autorización de doña M." Teresa Ribas. Esta escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Ante esta compraventa, sin su consentimiento, doña M." Teresa y su esposo interponen demanda de juicio declarativo de menor cuantía en el ejercicio de la acción declarativa de dominio, solicitando que se declare a su favor el dominio de la tercera parte pro-indiviso de la finca y que se cancelen los asientos regístrales que se oponen a ello. Asimismo, interponen otra demanda frente a los compradores y los anteriormente demandados, solicitando que se declare la nulidad de la compraventa realizada en escritura pública de fecha 28-X-94 y que dio lugar a la correspondiente inscripción registral.

Se acumulan las acciones, y el Juzgado de Primera Instancia desestima las dos demandas acumuladas, por entender que ejercitándose principalmente la acción declarativa de dominio, el actor no ha acreditado suficientemente por los documentos aportados el título justificativo de propiedad; pues dichos documentos privados carecen de eficacia ante terceros, y sólo la producen entre las partes, actuando sólo como prueba documental. Mientras que la transmisión en escritura pública sí es válida por ser el adquirente tercero de buena fe.

Recurrida la sentencia en apelación, la Audiencia Provincial admite parcialmente el recurso y revoca en parte la sentencia, declarando que la finca era propiedad de los actores, declarando la nulidad de la escritura pública de compraventa realizada, pero reconociendo, no obstante, la condición de tercero hipotecario al adquirente.

Se recurre la sentencia en casación por doña Pilar Villarreal y don Eduardo Sanjurjo, alegando que solamente han vendido sus partes en la finca, tal y como es permitido en los condominios (infracción del 399 del Código Civil); y asimismo recurre también el adquirente alegando su posición de tercero de buena fe, y que la compraventa de cosa ajena es válida.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la Mercantil Xuvencas e Carballos y desestima el interpuesto por doña Pilar Villarreal y don Eduardo Sanjurjo, estableciendo la siguiente: Page 644 Doctrina.-Se aprecia el segundo motivo de casación interpuesto por la mercantil adquirente de la finca, ya que -califica correctamente la venta de cosa ajena como figura que aparece admitida por la doctrina y la jurisprudencia, al entender que la compraventa es sólo generadora de obligaciones, y la propiedad no se transmite por el simple contrato, sino por éste unido a la tradición, teniendo como límite la validez de esta venta, el supuesto en que medie engaño por parte del vendedor, en cuyo caso cabría anulabilidad por dolo, existiendo en otro caso la posibilidad de la correspondiente indemnización si la cosa no llega a entregarse-. De lo anteriormente dicho debe deducirse que, estando la posición negocial de la sociedad compradora amparada por el artículo 34 y el 38 LH, en cuanto siendo la misma tercero hipotecario, por ser de buena fe, fiándose del Registro, como no consta que medie dolo por parte de los vendedores, debe reconocerse la adquisición dominical que corresponde a la sociedad compradora.

Comentario

Se aborda en esta sentencia, una vez más, el tema de la venta de cosa ajena, que todavía sigue generando problemática y discusiones doctrinales y jurisprudenciales.

Sin embargo, en esta sentencia se declara la validez de dicha venta de cosa ajena, lo cual es digno de alabanza y mención, sobre todo teniendo en cuenta los distintos pareceres de este mismo Tribunal sobre esta materia. Sin ir más lejos, baste mencionar la reciente sentencia de 10 de junio de 2003, en...

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