Sentencia de declaración de nulidad de licencia de obra
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 63-64 |
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Hechos: Se declara la nulidad de una licencia de obras en virtud de sentencia firme y se pretende anotar ahora la sentencia en el Registro de la Propiedad, aunque el actual titular registral (un banco) no intervino ni fue citado en el procedimiento, ya que cuando se inició el titular era otro (una sociedad promotora).
El registrador deniega la inscripción por exigencias del principio de tracto sucesivo y por lo dispuesto en el artículo 75 del Real Decreto 1093/97 que exige que el titular registral haya sido citado en el procedimiento.
El recurrente alega que en el procedimiento intervino el Ayuntamiento y la entidad constructora, titular en ese momento, y que de no admitir la anotación se dejaría sin información a los futuros adquirentes, que resultarían perjudicados.
La DGRN confirma la calificación del registrador. Reconoce que el nuevo propietario se subroga necesariamente en las obligaciones urbanísticas del anterior, y que ello es un principio esencial del derecho urbanístico, pero a pesar de eso considera que se produciría indefensión del titular registral que no ha sido parte en el procedimiento si se anotara la sentencia. Señala también que esta situación se hubiera evitado de haberse anotado la demanda en el Registro de la Propiedad.
Comentario: Es obvio que con la legislación hipotecaria citada no podía ser otra la respuesta que la dada por la DGRN. Sin embargo, desde el punto de vista "de lege ferenda" es necesario un cambio legislativo profundo en esta materia por cuanto:
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- La nota marginal relativa a la sentencia declarando la nulidad de la licencia es de mera publicidad informativa, no es una carga y no perjudica por sí misma al titular registral. No hay por tanto un problema de tracto registral sucesivo.
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- La sentencia que anula la licencia se impone coactivamente al propietario o titular registral, haya sido o no parte en el procedimiento, (y ello es un principio de nuestro derecho urbanístico según reconoce la DGRN (ver artículo 19 de la Ley del Suelo ) por lo que no tiene sentido impedir la anotación marginal de la sentencia, aun cuando el titular no haya sido citado en el procedimiento, ya que el titular registral se verá en todo caso afectado por la sentencia. De impedirse la anotación se creará además (o contribuirá a crear) un problema social, pues se privará de
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una información a terceros que pueden comprar y ver cómo su vivienda puede ser derribada, aunque no conste en el Registro la sentencia...
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