Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sec. 10.ª) de 22 de mayo de 2007.

AutorMiguel Ruiz Muñoz; M.ª del Mar Andreu; Luz M.ª García; Carmen Matesanz
CargoProfesor Titular de Derecho Mercantil
Páginas178-181

Page 178

Ponente: Sr. Zaforteza Fortuny

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero. La representación procesal de D. Luis Pablo y doña María Consuelo afirmó, en la demanda interpuesta contra la entidad Rayet Promoción, S. L., que los actores habían suscrito con la demandada un contrato de compraventa de una vivienda en el que se pacto una fecha límite para la entrega del inmueble, que finalmente se produjo un retraso de trece meses en esa entrega, y que como consecuencia de ello se causaron a los demandantes daños y perjuicios por los que se recamó la cantidad de 7.747,93 euros de indemnización más los intereses correspondientes (principal resultante, según la actora, de sumar los alquileres de una vivienda durante el tiempo en que se demoró la entrega del inmueble adquirido a la demandada), sosteniendo la parte accionante que era nula, por abusiva, la cláusula contractual relativa a la indemnización que habría de pagar la entidad vendedora en caso de demora en la entrega de la vivienda, por lo que dicha cláusula contractual relativa a la indemnización que habría de pagar la entidad vendedora en caso de demora en la entrega de la vivienda, por lo que dicha cláusula no resultaba aplicable y los compradores estaban facultados para reclamar la indemnización correspondiente a los efectivos daños y perjuicios que se le habían general. Al contestar, la parte demandada mantuvo que no es nula la cláusula cuya nulidad pretendía la contraparte, y, consecuentemente, propugnó que se desestime la demanda, pues la vendedora había ofrecido la indemnización pertinente por el retraso según lo estipulado en el contrato, pero los compradores se habían negado a recibir esa cantidad, tras lo cual se les había comunicado que tenían a su disposición el talón correspondiente a dicha indemnización.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en la que razonó que era abusiva la cláusula controvertida, pero, al tiempo, analizó si se habían acreditado los daños y perjuicios afirmados en la demanda, concluyendo que a tenor de las pruebas practicadas tenían derecho los actores a percibir sólo 6.058,94 euros más los intereses correspondientes, y en esos términos se estimó parcialmente la pretensión deducida por los demandantes.

Contra dicha resolución se alzaron ambas contendientes mediante la interposición de sendos recursos de apelación. La parte actora lo hizo para impetrar la íntegra estimación de la demanda y, con ese designio, vertebró dos motivos de impugnación, el primero aduciendo que es abusiva, y, por lo tanto, nula la cláusula contenida en el contrato respecto a la indemnización que debe satisfacer la vendedora en caso de demora en la entrega de la vivienda, y el segundo alegando que el Juzgado a quo erró en la apreciación de la prueba documental aportada respecto al importe de la indemnización que corresponde a los demandantes. La interpelada, por su parte, postuló en su recurso que la demanda se desestime en su integridad, y con ese designio reiteró que es válida la cláusula cuya nulidad se pretende de contrario, de manera que la aplicación de aquella debe comportar la inviabilidad de la pretensión pecuniaria formulada por los compradores.

Segundo. Dados los términos en que se ha planteado el debate litigioso, resulta oportuno precisar lo convenido por las partes en el contrato de compraventa de vivienda que suscribieron, particularmente el tenor de la cláusula controvertida y de cuya validez o nulidad depende, en definitiva, la resolución del asunto. En documento privado datado a 27 de noviembre de 2002, la entidad Promociones Nuevo Henares, S.L. (que posteriormente cambió su denominación por la que Rayet Promoción, S.L.) como vendedora, y don Luis Pablo, como comprador, concertaron la compraventa de una vivienda sita en San Agustín de Guadalix, descrita en aquel documento, por un precio total de 308.160 euros, incluido IVA, estipulándose que el inmueble sería entregado antes del día 30 de abril de 2004, así como que de superarse esa fecha prevista para la entrega, la parte compradora podría optar por exigir el cumplimiento de la obligación, concediendo en tal caso una prórroga al vendedor, o por resolver el contrato, explicitando que «en el caso de que la parte compradora opte por la resolución del contrato se fija como cláusula penal por incumplimiento, la indemnización a la parte compradora de un diez por ciento aplicable sobre las cantidades que esta hubiera satisfecho hasta el momento de la resolución y ello, sin perjuicio, del reintegro...

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