Sentencia de 18 de mayo de 1995
| Autor | Rafael Martínez Díe |
COMENTARIO
Desde antiguo, la doctrina jurisprudencial precisó que el ejercicio del tanteo arrendaticio, preadquisitivo y pos-tadquisitivo, tenía como presupuesto que el objeto que se pretendiera enajenar o se hubiera enajenado, gozara de total identidad, material y no registral, con el objeto arrendado. Con esta línea jurisprudencial se procuraba que el tanteo desplegara los efectos que le son propios, sin que ello implicara la ruptura de la libertad negocial del arrendador ni la quiebra de la unidad causal del negocio jurídico, pese a su pluralidad objetiva. Partiendo de esta premisas se extrajeron dos consecuencias fundamentales:
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La identidad del objeto arrendado con el enajenado debe juzgarse en atención a la realidad material del inmueble y no a su realidad registral, porque si bien lo inscrito se presume exacto e íntegro, tales presunciones admiten prueba en contrario. Nótese que nuestro sistema registral es de fe pública derivada, versando su eficacia sobre las titularidades jurídicas que publica y no sobre los datos meramente fácticos de los bienes inmuebles.
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No ha lugar al tanteo ni al retracto cuando el arrendamiento es parcial, es decir, cuando no comprende la totalidad de la finca enajenada por el arrendador.
A estos requisitos, que son perfectamente trasladables al régimen jurídico instaurado por la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, deben añadirse los que se deducen de su artículo 25, en el que se observan cuatro previsiones al respecto:
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El derecho de tanteo arrendaticio únicamente tiene por objeto la vivienda arrendada, a no ser que por voluntad del arrendador la venta recaiga asimismo sobre los accesorios también alquilados (véase art. 25.1.°, 2.° y 6.° LAU). En este último caso, cabe que se produzca la siguiente anomalía: si el arrendamiento de vivienda, conforme al artículo 3 de la LAU, comprende ciertos elementos accesorios (Vgr. trasteros, plazas de garaje, etc.), y el arrendador se propone enajenar únicamente la vivienda, supuesto de que el inquilino ejercite su preferencia adquisitiva, cabe cuestionarse qué régimen jurídico habrá de aplicarse al alquiler de los citados elementos accesorios, que pese al ejercicio del tanteo o del retracto subsiste.
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Si la venta de la vivienda arrendada se hace conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador, que formen parte de un mismo inmueble, no habrá lugar a los derechos de tanteo ni de retracto a favor del arrendatario.
De una...
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