Seguridad del tráfico inmobiliario y circulación del capital

AutorCelestino Pardo Núñez
CargoDoctor en Derecho-Registrador de la Propiedad
Páginas1521-1562

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  1. Una determinada asignación de bienes 1 será eficiente cuando no es posible otra distribución alternativa que consiga mejorar a una persona sin perjudicar a otra: formulación habitual (1 bis) del llamado óptimo de Pareto 2.

    La importancia analítica del criterio paretiano consiste en que permite elaborar una teoría de la decisión al margen de los juicios de valor. Un juicio descriptivo sustituye a otro prescriptivo: una elección es acertada cuando el cambio es aceptado por todos los interesados. Este es el sentido del denominado postulado de la unanimidad (2 bis).

    Page 15232. La importancia jurídico-política de esta proposición se aprecia en todo su valor cuando se la reformula en su forma negativa: una determinada distribución de bienes debe calificarse de óptima cuando los recursos no son reasignables en vía contractual. Dicho de otro modo: sólo el intercambio voluntario asegura un resultado eficiente 3.

    La garantía institucional de la libertad contractual se transforma así en presupuesto básico de la racionalidad económica: el principio de consentimiento tutela la estabilidad de aquellas situaciones en que existe una eficiente asignación de los bienes disponibles 4.

    Si el mercado funciona en forma correcta, sólo el mayor beneficio, que espera obtener el adquirente, por la explotación del recurso que decide comprar, determinará que oferte por él un precio que haga irracional su retención en poder del titular actual: éste será el primer interesado en vender. En el modelo competitivo los bienes gravitan siempre hacia su utilización más eficiente 5.

  2. La eficiencia del mercado es función de su transparencia: presupuesto del modelo competitivo es que los agentes económicos están perfectamente informados, pero lo cierto es que el que concurre en el mercado carece de información completa.

    Page 1524Aunque los precios y el mercado constituyen la base del sistema de incentivos de la economía, existen algunos problemas de información que los mercados no resuelven o lo hacen de un modo insatisfactorio.

    El hecho de que productores y consumidores no dispongan de toda la información sobre los bienes y servicios ofertados no es dato lo suficientemente decisivo para someter a crítica definitiva el modelo competitivo, pero ha obligado a los economistas a incorporarle la variable de incertidumbre con el propósito de obtener una mayor convergencia entre sus análisis y el mundo real 6.

  3. La incertidumbre que la desinformación genera no puede por menos que pasar factura: elevados costes de información hacen perder al mercado utilidad como instrumento para corregir las asignaciones ineficientes de los recursos. Esta situación perjudica por igual a transmitentes y adquirentes y, sobre todo, a la economía en general.

    La prevención de los riesgos que la desinformación produce origina gastos que no redundan en beneficio de ninguno de los contratantes: los llamados costes de transacción entendidos como costes de información, puesto que debe admitirse que todos tienen su origen en la información imperfecta que el mercado proporciona 7.

  4. El problema se simplifica cuando el riesgo que la desinformación genera puede ser contratado, sea para distribuirlo entre las partes, sea para trasladarlo a un tercero. No está de más recordar ahora el éxito de algunos mercados específicos que se han demostrado especialmente efectivos en la gestión del riesgo excesivo: concretamente, mediante la fórmula de proce-Page 1525der al reparto de los daños futuros, el seguro desempeña hoy una función insustituible 8.

    El supuesto cambia cuando, por la razón que sea, el riesgo no es contratable: es este el momento en que el Estado debe intervenir. El objetivo consistirá únicamente en mantener la ignorancia en límites tolerables para el mercado.

  5. Una de las funciones asignadas al Derecho por los analistas, en vista al objetivo común de maximizar el beneficio social, ha sido precisamente la de forzar una reducción de los costes de información en aquellos casos en que su elevado volumen impide intercambios que se estiman necesarios para conseguir una más eficiente utilización de los recursos existentes.

    Los modos en que esa reducción se lleva a término, en la práctica, pueden llegar a ser muy diferentes, pero lo cierto es que la suerte del mercado depende en gran parte del éxito de la lucha que en este frente libra el Derecho contra los riesgos que la incertidumbre genera cuando la desinformación se vuelve insoportable 9.

    Page 15261. Aunque el riesgo está en la raíz misma del juego económico, sólo en fecha reciente, como una variable más, se ha comenzado a incorporar la incertidumbre al análisis de la conducta de empresas y consumidores: economía de la información 10.

    La existencia de incertidumbre determina que la información se transforme en un bien, concretamente aquellas informaciones que si conociesen mejorarían las expectativas de todos respecto a la consecución de los objetivos perseguidos. En estas condiciones la obtención de información se convierte en una actividad productiva semejante a la del inventor.

    Sin embargo, no todas las informaciones son valiosas y en consecuencia provechosas para la sociedad. Así cuando benefician a un particular a costa de otro, pero no mejoran la situación de la sociedad en su conjunto, o cuando sus costes de obtención o de divulgación superan la mejora de utilidad social que inducen: informaciones improductivas 11.

  6. La dispersión de precios es una de las manifestaciones más llamativas de la ignorancia en que se mueve el mercado: de hecho cambian frecuentemente, sin secuencia previsible, aun en el caso de bienes homogéneos, y, como por otro lado el mercado no está centralizado, nadie puede llegar a conocer todos los vigentes en un momento dado.

    La situación de desorientación del consumidor se multiplica cuando la información proporcionada por el precio resulta insuficiente para valorar la calidad del producto: la dispersión de precio es función también de que los bienes, que se ofertan en el mercado, nunca son completamente homogéneos y no sólo de la ignorancia del consumidor.

    En consecuencia, si lo que el consumidor desea es encontrar la mejor relación calidad/precio, estará obligado a realizar una búsqueda de infor-Page 1527marión inevitablemente costosa: el coste marginal de la búsqueda aumenta conforme se incrementa 12.

    En resumen, la existencia de elevados costes de información pone «patas arriba» el modelo competitivo básico: con razón la evaluación de las calidades de los bienes se ha convertido en uno de los problemas más difíciles y, por ello, más estudiados de la economía de la información.

  7. Una primera complicación analítica surge porque, aunque la inseguridad de los adquirentes afecta a los precios y a la identidad y calidad de los productos, siendo sencilla la comparación de los primeros, no pasa normalmente lo mismo con los productos. Dos situaciones son posibles:

    En la hipótesis más favorable el comprador puede reducir la inseguridad sobre las condiciones de la mercancía recurriendo a informarse por su cuenta, tal como lo haría si la incertidumbre afectase sólo a los precios. La búsqueda será posible sólo porque la adquisición versa sobre aquellos productos cuyas condiciones puede el comprador valorar perfectamente en el momento de la compra.

    Sin embargo, en muchos otros casos, normalmente bienes de consumo duradero, por tanto los más caros, la situación será exactamente la contraria: costes de información prohibitivos imposibilitan la búsqueda y obligan al comprador a confiar en el suministrador. Su dilema es bien sencillo: o se arriesga a que le engañen o no compra 13.

    Page 15284. Una segunda complicación viene a aumentar la dificultad de la gestión del riesgo que genera la incertidumbre sobre las calidades de los productos: la existencia de una interdependencia estratégica entre competidores.

    En ausencia de un mercado perfectamente competitivo, cada empresa debe preocuparse de las reacciones de los demás a sus decisiones: se trata de descubrir la forma en que las decisiones o estrategias de los agentes se condicionan recíprocamente 14.

    La teoría de los juegos proporciona al economista un excelente modelo para proceder a un análisis correcto de la interdependencia entre competidores en el juego productivo 15.

  8. Poco importa la estrategia de cada parte si el juego carece de equilibrio dominante, esto es, cuando ninguno de los dos jugadores disponen de una estrategia dominante. Existe una estrategia dominante para una parte cuando puede jugar su mejor estrategia, con independencia de cuál sea la que elija el otro.

    Por el contrario, si no existe equilibrio dominante y está impedida, por la razón que sea, la cooperación entre las partes, la situación de equilibrio se produce cuando ninguno de los jugadores puede mejorar, dada la estrategia que sigue el otro. Ello aunque el resultado obtenido, al no producirse la cooperación y precisamente por no producirse, no sea maximizador 16.

    Page 15296. Determinados sectores, en que los competidores están al abrigo de reacciones penalizadoras del mercado y los consumidores sólo pueden obtener informaciones incompletas sobre la calidad de los bienes ofertados, se prestan fácilmente a la aparición de comportamientos oportunistas y, en consecuencia, a generar inevitablemente pérdidas de utilidad general 17.

    La estrategia del oportunista es sencilla: a falta de la amenaza de una posible pérdida de clientela, es muy posible que el productor poco escrupuloso rebaje precios a costa de empeorar la calidad de los productos. En estas condiciones los demás competidores que opten por ofrecer buenas calidades a precios justos no pueden resistir mucho tiempo. La única posibilidad de sobrevivir es sumarse a la rebaja de calidades 18.

    Page 15307. Ahora bien, la generalización de los malos productos realimenta la desconfianza del consumidor, lo que no puede dejar acarrear perjuicios a todo el sector, que a la larga resultará penalizado en su conjunto 19.

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