La seguridad juridica como motor del tráfico inmobiliario
| Autor | Palmira Delgado Martín |
| Páginas | 137-149 |
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La crisis económica en la que todavía nos encontramos inmersos ha puesto de manifiesto la importancia del sector inmobiliario como elemento dinamizador de la economía, ya que el epicentro de este terremoto se ha localizado en el resquebrajamiento del mercado inmobiliario y se ha transmitido al resto de la economía a través de los instrumentos financieros que movilizaban la riqueza inmobiliaria.
Dado que en el futuro inmediato es difícil encontrar un sector que pueda competir con el inmobiliario en su capacidad de generador de riqueza y potenciación de otros sectores económicos, parece que mas útil que quedarnos instalados en la desesperanza es considerar la crisis como una circunstancia que pone a prueba nuestras instituciones, nos permite detectar fallos y nos ayuda a encontrar o perfeccionar instrumentos que doten de una mayor estabilidad, transparencia y fiabilidad al mercado inmobiliario. No en vano el vocablo “crisis” en japonés equivale etimológicamente a “oportunidad”… Precisamente es la seguridad jurídica el instrumento fundamental que cumple esta triple función.
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Para desarrollar este tema vamos a estructurarlo en cuatro partes: (1) qué suele entenderse por seguridad jurídica; (2) cómo la seguridad jurídica constituye una condición necesaria del desarrollo económico y, en especial, el buen funcionamiento del mercado inmobiliario; (3) cuál es la aportación de los notarios en la legislación actual española a la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario; y,
(4) qué propuestas podemos hacer los notarios para mejorar esa seguridad jurídica y, por tanto, para contribuir a la dinamización del mercado inmobiliario.
La forma más básica o sencilla, aunque poco técnica, de determinar que es la seguridad jurídica, es decir, que es un conjunto de normas estables y públicas que regulan los intercambios económicos, de manera que siendo conocidas por los agentes económicos que intervienen en una operación les permite prever las consecuencias de la misma.
La seguridad jurídica es fundamentalmente un sistema de normas, pero siendo una elaboración cultural es obvio que no hay un único sistema de seguridad jurídica y así el mapa del mundo jurídico nos muestra que la seguridad jurídica puede articularse de muy diversas formas.
En términos generales cabe diferenciar aquellos sistemas jurídicos que ponen su acento en intentar prevenir los conflictos –sistemas de seguridad jurídica preventiva- de aquellos otros que lo que potencian es el funcionamiento eficaz de los mecanismos de resolución de conflictos, que son los llamados sistemas de seguridad jurídica judicial.
En el ámbito cultural que nos resulta más cercano los sistemas de seguridad jurídica preventiva se corresponden con lo que llamamos sistemas jurídicos continentales o civil law y los judiciales con el sistema anglosajón o de common law. Todo esto hay que entenderlo como una simplificación limitada al mundo occidental, esquemática y desde luego con un exceso de purismo que lo hace en la práctica inexacto, ya que, por ejemplo, deja de lado las especialidades de los sistemas escandinavos cuyo encaje en uno de ambos bloques resulta controvertido, al presentar características propias de uno y otro modelo.
Determinado de qué hablamos cuando nos referimos a seguridad jurídica, es preciso analizar su papel en el tráfico inmobiliario y, en concreto, si la seguridad jurídica, preventiva o judicial contribuye a una mayor eficacia y dinamismo del mismo.
La respuesta parece a todas luces positiva; no es lo mismo un tráfico inmobiliario con o sin seguridad jurídica, o con una seguridad jurídica de mejor o peor calidad, en el sentido de mas o menos elaborada jurídicamente.
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Realmente no es ya el tráfico inmobiliario, sino el mismo desarrollo económico en su conjunto el que se ve afectado por la seguridad jurídica.
Quien ha estudiado de manera mas conocida y creativa el tema es el economista peruano Hernando de Soto. En su obra “Los misterios del capital” se pregunta por qué el capitalismo, que a día de hoy es el único sistema productivo en vigor con más o menos matices, o con aplastante predominio, triunfa en los países occidentales y, sin embargo, fracasa o muestra enormes problemas de adaptación en los países en vías de desarrollo.
Hernando de Soto llega a la conclusión de la riqueza inmobiliaria como sustrato material existe en ambos lugares. Sin embargo, la diferencia se encuentra en que en occidente la propiedad está titulizada, se incorpora a un documento, existiendo todo un entramado legal preciso que regula su movimiento económico y que trasciende de las relaciones entre las partes, para afectar a toda la sociedad, lo que llamamos el orden público. En cambio en los países no occidentales, la mala calidad, la ausencia o el mal funcionamiento de procedimientos legales claros y públicos así como de mecanismos que garanticen con eficacia su respeto, hace que la población cree por la vía de hecho procedimientos extralegales. Dichos procedimientos extralegales por un lado son fundamentalmente ineficaces y por otro y mas bien como consecuencia quedan constreñidos a un ámbito muy limitado, a lo sumo familiar o local.
Así, si no hay forma de acreditar con seguridad quién es dueño de un inmueble, sólo se pueden comprar a aquéllos que estamos seguros que lo son porque conocemos que los poseen pública y pacíficamente, esto es, a vecinos o familiares. Pero además esta realidad conlleva el que el valor económico de la propiedad inmueble deviene estanco, sin capacidad de infiltración en otros sectores de la economía y, por lo tanto, perdiendo o quedando muy disminuida su función dinamizadora de todo el sistema. Imaginemos por un momento qué suerte correrían, por ejemplo, los procesos de urbanización regular de las fincas o las reformas que con frecuencia se necesitan para su habitabilidad en un contexto de falta de certidumbre sobre la propiedad. Nadie puede dudar que estos sectores de actividad experimentarían, en el mejor de los casos, una ralentización notable con la consiguiente pérdida de riqueza para el país en su conjunto.
Pero como decíamos existen dos grandes modelos de sistemas de seguridad jurídica, la llamada preventiva y la judicial. Lógicamente puede plantearse la cuestión de si existe algún tipo de prevalencia en términos de eficacia de un sistema sobre otro.
Siendo -como son- productos culturales, no cabe en términos absolutos categorizar uno respecto del otro como superior o inferior: cada modelo funciona en su ámbito y además con éxito, dada la potencialidad económica de los dos bloques jurídicos en los que cada uno de inserta. Diversos estudios han demostrado que ningún modelo es per se mas eficiente que el otro, siendo imposi-
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ble una comparación genérica entre uno y otro. En consecuencia, consideran dichos autores que lo importante es depurar el sistema que elige cada Estado y hacerlo lo mas eficiente posible. A este objetivo yo personalmente añadiría como veremos el de buscar instrumentos y soluciones que permitan, faciliten y potencien la convivencia entre ambos sistemas jurídicos pues la misma es hoy ineludible ante el fenómeno creciente de la globalización.
Esto no obstante, es destacable el interés creciente de los países pertenecientes al sistema de Common Law por los sistemas de seguridad jurídica preventiva, especialmente en el papel jugado por la figura del notario continental o “latino” en las operaciones de financiación del tráfico inmobiliario respecto de los adquirentes. Así, el premio Nobel de Economía en 2013, Rober J. Shiller señala en su best-seller “The Subprime Solution” echa de menos el papel de esta figura en Estados Unidos y la ofrece como idea clave para el futuro de cara a superar las carencias de información de los prestatarios que hipotecan sus...
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