Segregación de finca y separación de comuneros. Determinación de las cuotas
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | 116-119 |
Resumen: La división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, produce una mutación jurídico real de carácter esencial, extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien; es una atribución patrimonial que en caso de dar lugar a una nueva situación de cotitularidad sobre otro objeto distinto (o una simple reducción del número de comuneros iniciales) quedará alcanzada por la exigencia de individualización de las respectivas cuotas del artículo 54 del Reglamento Hipotecario.
Hechos:
En la escritura presentada se lleva a cabo una segregación sobre una finca perteneciente a cuatro copropietarios por partes iguales. Se declara que, una vez realizada la segregación, dos de los copropietarios de la finca de origen se separan de la comunidad y pasan a ser dueños por mitades de la porción segregada. Pero la escritura no aclara en qué proporción exacta pasan a ser dueños de la finca resto los otros dos comuneros.
Alegación Registrador:
Suspende la inscripción de la segregación solicitada, por cuanto no constan las cuotas que corresponderán a cada uno de los copropietarios en el resto de la finca.
Se apoya en diversas resoluciones de la DGRN, entre otras, 2 de junio de 2010, 13 de junio de 2012 y 9 de octubre de 2012, que han señalado que por exigencias del principio hipotecario de especialidad, es imprescindible que se especifique la concreta cuota que a cada cotitular le corresponde en la comunidad, tal y como resulta del artículo 54 del RH. No procede en el ámbito registral aplicar la presunción de igualdad de cuotas del artículo 393 del CC. La precisión de cuotas en el título no puede suplirla el registrador mediante una integración del título basada en presunciones o datos inciertos y que no constan de modo fehaciente.
Recurso Notario:
El Notario analiza el negocio documentado en la escritura que denomina de separación de comuneros y se apoya en la propia Dirección General de Tributos, que desde su Resolución de 29 de septiembre de 2010 (V2171-10), seguida por otras muchas: “La naturaleza jurídica de la operación que se pretende realizar es la separación de un comunero que implica la modificación de la comunidad desde un punto de vista subjetivo, en cuanto se altera su composición personal, reduciéndose de tres a dos el número de comuneros; y un punto de vista objetivo, en cuanto se altera su composición física, que se reduce al adjudicar al comunero que se separa la...
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