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Segregación y agregación de finca hipotecada.

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Hechos: Se formaliza una escritura en que los titulares registrales de dos fincas diferentes, segregan un par de habitaciones de una de ellas, para agregarlas a la otra. La primera de las fincas, de que se segrega una porción, se encuentra hipotecada a favor de una entidad bancaria. Las normas de comunidad del edificio en que se encuentran ambas fincas, autorizan a los titulares para que, por sí solos, y sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios, puedan llevar a cabo operaciones de segregación, división, agregación y agrupación, con la consiguiente redistribución de cuotas sobre los elementos comunes. El notario advierte en la escritura que la hipoteca que grava la finca originaria se mantiene tanto sobre la porción de finca matriz, como sobre la porción segregada, a menos que el banco acreedor presta su consentimiento a la operación realizada.

Registradora: Califica la escritura anterior negativamente, dado de que mantiene que para y agregación, era precisa la comparecencia del banco acreedor, prestando su consentimiento a las mismas.

Notario: Rechaza la calificación, dado que los dos artículos que indica, se basan en una misma filosofía, la existencia de hipoteca no impide la división de una finca, ya que la misma no perjudica a terceros, en este caso al acreedor hipotecario, el cual conserva intacto su derecho de hipoteca, por lo que no es precisa su comparecencia. Se apoya, como digo, en los artículos 405 c.c. "la división de cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca que le pertenecieren antes de hacer la partición; y en el art 123 LH "si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando lo acordaren voluntariamente el acreedor y deudor. No verificándose esta distribución, el acreedor podrá repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se hubiera dividido la primera, o contra todas a la vez".

Dirección General: Admite el recurso del notario, dado que en materia de hipotecas rigen estos principios:

Primero: el principio de indivisibilidad de la hipoteca que implica, en caso de división o segregación, realizada en la finca originaria, la subsistencia de la hipoteca en su integridad sobre cada una de las fincas resultantes, aun cuando se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria);

Segundo: es principio básico de nuestro...

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