Saneamiento por vicios ocultos

Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo:Abogado
RESUMEN

Se ha de partir de la consideración de que existen vicios ocultos cuando la cosa objeto del contrato padece un defecto no manifiesto; es decir, que no está a la vista... (ver resumen completo)

 
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Se ha de partir de la consideración de que existen vicios ocultos cuando la cosa objeto del contrato padece un defecto no manifiesto; es decir, que no está a la vista, salvo que, a pesar de ello pueda ser fácilmente reconocido por el comprador por razón a su cualidad de perito en la materia.

Ahora bien, para que el saneamiento por vicios ocultos proceda se requiere que éstos hagan impropia la cosa objeto del contrato para el uso al que se la destina o bien, disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador con anterioridad a la adquisición, no la hubiese adquirido o habría dado pagado menos precio por ella.

En relación con esta materia hemos de tener en cuenta el contenido del art. 1484 CC el cual dispone expresamente que: El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso al que se la destina, o si disminuyen de tal modo éste uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que tuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos .

Los vicios de los vicios redhibitorios radican en que la obligación del vendedor no queda extinguida con la simple entrega de la cosa, si ésta carece de las cualidades propias para su finalidad o uso, y que han convencido y llevado al comprador a su adquisición, es por ello, que debe responder de la integridad y cualidades aparentes que tuvo la cosa antes de la puesta a disposición de la misma en manos del comprador.

Por consiguiente, estos vicios ocultos traen causa de verdaderos defectos en la cosa a la cual hacen impracticable, no desea o querida por el comprador ante la falta de identidad entre la cosa ofrecida y la entregada. Los requisitos para que proceda este saneamiento por vicios ocultos son tres:

1) Oculto. Ha de entenderse por ello que los vicios no resultan visibles a primera vista; a tal punto hade revestir esta cualidad, que si lo fueran, no procede el ejercicio de la garantía de saneamiento habida cuenta que el legislador supone que si el vicio está a la vista y, el comprador ha decidido pese a ello adquirirla en el estado en que se encontraba, habría pagado por ello un precio considerable y apropiado o lo que es lo mismo, considerablemente inferior a que si la cosa estuviese en condiciones.

Esta solución tiene el carácter de iuris et de iure en aquellos supuestos en que el comprador sea un perito capaz de reconocer el vicio de que se trata; por ejemplo, defecto del vehículo si es un mecánico, defecto del inmueble si es un constructor, etc. Así las cosas, lo que se le exige al comprador perito es que pueda conocer el vicio propio de la cosa objeto del contrato, pero aquellos otros que puedan ser conocidos por técnicos u oficios distintos. Tampoco se exige al perito que sea un diplomado, ni se le requiere titulación o colegiación específica al respecto.

2) Anterior. Los vicios han de concurrir en la cosa objeto del contrato con anterioridad al perfeccionamiento al mismo, habida cuenta que los defectos sobrevenidos con posterioridad corren a cargo del propietario de la cosa desde el momento en que se manifiestan o se hacen presentes aunque no se manifiesten de inmediato. Este requisito funciona de forma idéntica al de saneamiento por evicción recogido en el art. 1475 CC.

Cuestión distinta es como resolver cuando el vicio es posterior al perfeccionamiento del contrato pero su causa originaria es anterior a la venta; la solución puede darse por dos vías distintas: si la causa originaria debía necesariamente desembocar con el tiempo en la ruina de la cosa, debe tener la consideración de vicio redhibitorio; habida cuenta que si la causa es anterior, por sus particularidades se excluye esta posibilidad de modo fatal, el resultado dañoso no debe ser considerado como vicio redhibitorio. Esta solución trae causa de la aplicación analógica dimanante del contenido del art. 1497 CC, aunque establecida para los animales, tiene la misma vinculación en las partes en orden a la buena fe y distribución de responsabilidades por ruina o deterioro de la cosa objeto del contrato.

3) Grave. Esto debemos entenderlo en el sentido de que haberlo conocido el comprador no hubiese adquirido la cosa o habría pagado menor precio por ella. Tratándose de una cuestión de hecho en que es muy probable que las partes no se pongan de acuerdo, se da paso en esta materia a la decisión judicial conforme a las reglas de la sana crítica ejercidas sobre la prueba producida de entre la que habrá de contarse, necesariamente, el medio probatorio pericial.

Por consiguiente, en los supuestos de vicios ocultos, cuando concurran los requisitos mencionados, el comprador tiene la facultad entre desistir del contrato, con devolución de las prestaciones (cosa y precio) y abonándosele los gastos que pagó; o, rebajar una cantidad proporcional al precio, a juicio de peritos, conforme a lo establecido en el art. 1486 CC. En el primer caso, es lo que tradicionalmente se conoce en derecho como la redhibición de la venta, mediante el ejercicio por parte del comprador de la oportuna actio redhibitoria; el segundo supuesto, implica el ejercicio de la acción que el comprador actúa para conseguir un menor precio, a ésta se denomina quanti minoris o estimatoria. Al margen de estas dos posibilidades, cuando la cosa viciada haya sido comprada mediante dolo o error, el comprador puede impugnar el contrato, en virtud de las reglas generales para ambos supuestos.

Así, conforme a lo indicado en el párrafo anterior recordemos el contenido del art. 1486 CC que expresamente dispone que: En los casos de los artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no lo manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y, además, se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión .

Por otro lado debemos tener en cuenta la concordancia del precepto con lo establecido en el art. 1485 CC el cual dispone expresamente que: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque lo ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido .

Así las cosas, el vendedor responderá siempre y en todo caso de los vicios o defectos ocultos de la cosa objeto del contrato, aunque lo ignorase, habida cuenta que dicha responsabilidad no se basa en el conocimiento de los mismos sino en el hecho objetivo de la existencia misma de ellos. Ahora bien, si tenía conocimiento de tales vicios y no los manifestó al comprador, éste tendrá, además, la posibilidad de desistir del contrato o de obtener una rebaja del precio como ya hemos visto en el precepto citado; derecho aquel, si opta por aquello, se le indemnizará de los daños y perjuicios pues si opta por la rebaja, éstos se compensarán con ella, conforme a lo establecido en el art. 1486.2 CC.

Con relación a lo indicado anteriormente, resulta necesario tener en cuenta el contenido de los arts. 1487, 1488 y 1489 CC. Así, el art. 1487 CC dispone expresamente que: Si la cosa perdida se perdiere por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, sufrirá ésta pérdida, y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios. Si no los conocía, debe sólo restituir el precio y abonar los gastos del contrato que hubiese pagado el comprador .

A tenor del contenido del artículo citado, debemos tener en cuenta de que se condena al vendedor a responder devolviendo el precio recibido, más los gastos del contrato, los daños y perjuicios en los supuestos de pérdida de la cosa vendida. Ahora bien, este requisito, sin embargo, deviene de una pérdida que traiga causa delos efectos de la cosa y que los vicios hayan sido, en todo caso, conocidos por el vendedor; es decir, que haya actuado de mala fe frente al comprador. Debemos entender por pérdida, cualquier circunstancia acaecida en la cosa que la prive del uso o utilidad a la que se destina; excluyéndose la interpretación en sentido estricto de extravío.

Situación distinta se presenta cuando el vendedor desconoce los vicios que concurren en la cosa, en tales supuestos responderá sólo de la devolución de lo que haya recibido en concepto de pago y aquellos gastos que haya realizado el comprador como consecuencia del contrato; pero en cualquier caso, volvemos a insistir, que ha de tratarse de una pérdida de la cosa ocasionada por sus propios defectos; es decir, que en estos supuestos, hay una solución legal para los casos en los que vendedor haya obrado de buena fe, y otra para cuando haya actuado en modo inverso, o lo que es lo mismo, de mala fe; diferenciándose ambas situaciones desde un punto de vista legal, en el añadido a la condena de abono de daños y perjuicios cuando el vendedor haya actuado de mala fe.

Supuesto distinto se regula en el art. 1488 CC el cual dispone expresamente que: Si la cosa vendida tenía algún vicio oculto al tiempo de la venta, y se pierde después por caso fortuito o por culpa del comprador, podrá éste reclamar del vendedor el precio que pagó con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse. Si el vendedor obró de mala fe, deberá abonar al comprador los daños e intereses .

Este art. 1488 CC regula una situación completamente distinta a la del artículo anterior toda vez que, contempla aquellos supuestos de pérdida de la cosa objeto del contrato por caso fortuito o por culpa del comprador; en el primer caso, éste podrá reclamar la devolución del precio que pagó; mientras que en el segundo, también lo podrá hacer pero con rebaja del...

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