El saneamiento del Registro en la Ley de Reforma Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944

Autor:Antonio Manzano Solano
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:2495-2544
RESUMEN

1. Necesidad de la exactitud del registro para la eficacia de la publicidad. 2. El saneamiento del registro en las leyes de 1861 y 1909. 3. La ley de reforma hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 ante el problema del saneamiento del registro. 4. Los instrumentos legales del saneamiento: 4.1. El expediente de reanudación de tracto como medio de purga del registro. 4.2. La caducidad, instrumento... (ver resumen completo)

 
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1. Necesidad de la exactitud del registro para la eficacia de la publicidad

La seguridad del crédito exige la seguridad del tráfico inmobiliario. La seguridad del tráfico inmobiliario se hace desde los derechos, no contra ellos. La seguridad del tráfico, si es cometido atribuido al Registro, exige dotar al asiento de valor sustantivo. En fin, si se quiere que el asiento tenga valor sustantivo, es preciso disponer de instrumentos adecuados que garanticen la exactitud de sus contenidos.

Las palabras entrecomilladas pertenecen a un reciente trabajo (RCDI, enero-febrero 1993: ver al final bibliografía), de Celestino Ricardo Pardo Núñez, que nos va a servir de introducción al tema propuesto.

Estudia en el mismo la génesis del sistema hipotecario español, colocando el punto de inflexión en el tránsito del modelo de organización que permite la publicidad simultánea de derechos incompatibles, tomándose razón de todos los títulos unos a continuación de otros, a aquel otro en el que esto no es posible, al publicar el Registro un mapa coherente de titularidades sobre cada finca, donde cada asiento extingue la publicidad de titularidades inscritas que le sean contradictorias. De esta dicotomía, Pardo Núñez extrae una especie de teorema: el efecto civil de la inscripción está en función de la estructura organizativa del Registro que la produce, es decir, existe una correspondencia directa sobre los efectos regístrales y los materiales que cada sistema concede a sus inscripciones.

La publicidad es elemento necesario a la seguridad, pero -como dice el autor- no se confunde con ella. Si es confusa o contradictoria, no produce obviamente seguridad; debe garantizarse su exactitud, definirse con suficientes garantías el contenido de los derechos publicados. En la búsqueda de un sistema fiable para conocer las cargas que cada finca soportaba y la identidad de sus titulares, había que dispensar al adquirente de hacer llamamientos individuales a juicio a todos los titulares de derechos sobre el inmueble, conclusión que está en la base de todos los modernos Registros de la Propiedad. En la publicidad como función estatal no hay más derechos que los constatados en los libros; sólo ellos han de ser llamados a la «purga» (nombre que recibe en el Derecho francés). Los que no están inscritos, no están contados y por ello no merecen ser conservados (obsérvese que los Registradores franceses son llamados Conservadores y los Registros Conservadurías de Hipotecas).

Pero a las estructuras regístrales sencillas -resumimos a Pardo Núñez-, de mero orden cronológico, que sirven a esta finalidad, habrían de sustituir otras más complejas, en las que el Registro no se limita a Page 2497 publicar los títulos con posible eficacia real, sino que, además, los selecciona sobre cada finca. Esto suponía el paso de un sistema de registro de documentos, a otro de bienes, que exige que los libros y los asientos precisen detalladamente los titulares de todos los derechos que recaen sobre cada una de las fincas del territorio nacional.

Este planteamiento coincide con el paso de un sistema de Registro de cargas a otro de Registro de propiedad. El «Registro de censos, tributos e hipotecas» (Real Pragmática de Don Carlos y Doña Juana, Cortes de Toledo de 1539) y los «Oficios o Contadurías de Hipotecas» (Pragmática-Sanción de Carlos III de 31 de enero de 1768), se producen dentro de los esquemas residuales del régimen feudal, acusada prepotencia de la riqueza pecuaria sobre la riqueza inmueble y fuerte resistencia social a la publicidad. Por eso, como tales Registros, fracasaron. Pero en el siglo XIX aparece el concepto del hombre como sujeto de derechos innatos, fruto de la Revolución, surge un nuevo reformismo agrario e industrial, se produce el desplazamiento del centro de gravedad del interés del mercado de capitales al de inmuebles, se internacionaliza el comercio y las necesidades de financiación dan lugar al nacimiento de las instituciones de crédito territorial, como es el Banco Hipotecario.

Ahora bien, como se ha repetido, no hay crédito sin garantía y las viejas estructuras de los Registros de cargas no servían a esta finalidad. Había necesidad de «dar certidumbre al dominio», frente a una tradición registral de «censos, tributos, mayorazgos, memorias, obras pías». Un Registro al que la tradición romanística -como dice Bartolomé Menchén Benítez- arrastró a sus folios una ingente cantidad de cargas, confusas unas, más claras otras; inscritas algunas, mencionadas o aludidas las más; muertas, risibles, muchas; vivas y bien vivas, otras muchas también. Había que «purgar» el Registro.

    En la Exposición de Motivos de la Ley de 1861 se leen las siguientes frases: «La Real Orden de 10 de agosto de 1855 manifestó el deseo de que la nueva Ley partiera del principio de publicidad, que no se reconocieran para lo sucesivo hipotecas generales..., que se meditase con detención la conveniencia o inconveniencia de suprimir las hipotecas legales... El antiguo sistema de las hipotecas ocultas... es incompatible con el crédito territorial... Los principios de publicidad y especialidad... únicos para lo sucesivo.»

    Y especialmente: «Ha creído la Comisión que debía establecer reglas para libertar la propiedad de cargas que, aunque resultan de sus títulos sin que conste su redención, han dejado a veces por el transcurso de los siglos de afectar de hecho a las fincas sobre las Page 2498 cuales se impusieron... Se introduce la presunción legal de que las fincas están libres de las cargas que ha anulado una prescripción secular..., proponiéndose medios de publicidad para esta liberación.»
2. El saneamiento del registro en las leyes de 1861 y 1909

La Ley de 1861 y las posteriores -dice Menchén Benítez- han sido tímidas en las normas purgadoras. La razón hay que buscarla en la necesidad de respeto a los derechos adquiridos, hasta el punto que -como señala Pardo Núñez- en la Ley de 1861 hay, en realidad, dos Leyes: la que contiene el sistema hipotecario del futuro y la que establece las normas de tránsito del antiguo al nuevo sistema.

Estas normas se dictan, ciertamente, con la obsesión del respeto a los derechos adquiridos. La Exposición de Motivos de la Ley expresaba que el Derecho Transitorio trata de proteger «los derechos adquiridos, porque de otro modo su obra sería efímera y caería ante las justas reclamaciones de los perjudicados». Los Reglamentos de 1861 y 1870 otorgaron a los asientos de los antiguos Registros los efectos de las nuevas inscripciones. El artículo 307 del Reglamento de 1870 decía: «Las inscripciones contenidas en los Registros anteriores a 1 de enero de 1863 surtirán, en cuanto a los derechos que de ellas consten, todos los efectos de las inscripciones posteriores a la expresada fecha, aunque carezcan aquellas de algunos de los requisitos que, bajo pena de nulidad, exigen los artículos 9 y 13 de la Ley, y no se lleguen a trasladar a los Registros modernos». Este traslado era, además, potestativo: «... podrán solicitar que se trasladen», decía el artículo 312 del citado Reglamento de 1870.

Esta disposición -señala Pardo Núñez- era gravísima porque había asientos en los viejos libros en los que no podía precisarse a qué Finca o derecho se referían, con lo que se introducía confusión en los libros y preocupación para el tercer adquirente.

La misma línea siguen los artículos 31 y 32 de la Ley de Reforma de 21 de abril de 1909 (401 y 402 de la edición oficial de diciembre del mismo año) y 508 del Reglamento de 1915. Este último distinguía: a) Que se tratara de menciones de derechos de las antiguas Contadurías no consignadas en los títulos; en este caso, quedaban caducadas y se cancelaban de oficio si no se hubiera hecho la traslación en los plazos previstos: cinco años, si se trataba del dominio, y dos años, si de los demás derechos reales, a contar desde la promulgación de la Ley; b) que consten en títulos inscritos en el moderno Registro, aun...

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