Una aproximación al Sale&Leaseback Inmobiliario

AutorJesús Vázquez Márquez
CargoLicenciado en Derecho por la Universidad de Deusto. Consultor Inmobiliario
Introducción

En las actuales circunstancias económicas por las que está pasando España este tipo de operaciones están alcanzado una importante relevancia. Desde el inicio de la crisis, hasta el momento actual son numerosas y significativas las operaciones de Sale&Leaseback realizadas, tanto por volumen negociado como por las empresas implicadas en este tipo de operaciones.

Como todos sabemos, el sistema bancario español esta pasando por una delicada situación que no permite que financie de manera adecuadas a las empresas (al tejido empresarial).

La situación descrita en el párrafo anterior está llevando a muchas empresas a una situación de preconcurso de acreedores, que en muchos casos se convierte en una situación concursal, y en otros muchos se llega a una situación de liquidación por no poder hacer frente a las obligaciones.

La situación de falta de financiación al tejido productivo por parte del sistema bancario (método de financiación tradicional) hace que las empresas busquen alternativas para poder seguir desarrollando sus proyectos y cumpliendo con sus obligaciones.

Como consecuencia de la situación descrita en los párrafos anteriores, las operaciones de Sale&Leaseback surgen como una alternativa de financiación para las empresas permitiéndoles obtener liquidez para poder hacer frente a sus planes empresariales y a sus obligaciones.

Naturaleza jurídica del sale&Leaseback

Cabe preguntarnos, ¿Dónde encontramos regulada esta figura en nuestro ordenamiento jurídico?.

No encontramos en nuestro derecho una figura contractual típica que sea el Sale&Leaseback (dado que es una construcción fruto de una práctica inmobiliaria surgida en el mundo anglosajón) pero su encaje y legalidad en nuestro ordenamiento encontraría su fundamento en lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil que expresa lo siguiente:” Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.

Los dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil ha de ser puesto en conexión con lo dispuesto en el artículo 1254 del Código Civil (donde se define el contrato), que expresa lo siguiente:” El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.

Del análisis de lo dispuesto en los artículos 1255 y 1254 del Código Civil podemos concluir que el Sale&Leaseback es una figura que no está recogida como tal en nuestro ordenamiento jurídico, pero que tiene cabida como un contrato en nuestro ordenamiento jurídico, en base a la libertad contractual que se consagra en el artículo 1255 del Código Civil. El Sale&Leaseback es un contrato, porque su estructura y configuración cabe dentro de lo descrito como contrato en el artículo 1254 del Código Civil, dado que dos personas consienten en obligarse (Vendedor – Arrendatario, Inversor – Arrendador) con sus correspondientes prestaciones.

Una definición

Podemos definir el Sale&leaseback como una operación inmobiliaria en virtud de la cual un propietario de un inmueble (Vendedor) lo vende a un inversor (comprador) con el compromiso por parte del vendedor de quedarse en el inmueble como arrendatario (con unas condiciones de renta y una prestación de determinadas garantías). Al mismo tiempo el comprador (inversor) del inmueble se convierte en arrendador del mismo con respecto al vendedor.

La operación inmobiliaria de Sale&Leaseback es una operación compleja que conlleva la celebración de dos contratos (que se suelen hacer simultáneamente). Estos contratos son:

1. Un Contrato de Compraventa del Inmueble.

2. Un Contrato de Arrendamiento del Inmueble por parte del vendedor garantizando al comprador una serie de condiciones tales como:

A. R...

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