La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos. Examen especial de la comunidad de bienes agrícola

AutorValerio Pérez de Madrid Carreras
CargoNotario
Páginas77-90

Conferencia pronunciada el día 18 de febrero de 2004 en el Colegio de Extremadura.

Saludo

Buenas tardes, señores y señoras, compañeros y compañeras. Permítanme comenzar con unas palabras de agradecimiento. Gracias a todos Vds. por su presencia. Y gracias especialmente a la Comisión de Cultura por haberme ofrecido la posibilidad de despedirme formalmente de este Colegio y de Extremadura, lugar (nunca lo olvidaré) donde nací como Notario...y como conferenciante despojado del síndrome del opositor (o eso espero).

Déjenme también dedicar esta conferencia. Un lejano 20 de octubre de 1997, recién finalizado el campamento militar en Cáceres, acudía, con un Código Civil debajo del brazo, al despacho de mi preparador para comenzar las oposiciones al título de Notario. Me regaló un estudio suyo sobre «Títulos valores y transmisión de partes de sociedades», anotando en la primera página una nota manuscrita. Y hoy yo, aprovechando su presencia, me permito parafrasear lo que entonces me escribió: «Para Ignacio Martínez-Gil Vich, amigo, concuñado y por fin compañero, con todo mi afecto».

Y sin más preámbulos, doy comienzo a mi conferencia, que lleva por título «La nueva Ley de Arrendamientos Rústicos. Examen especial de la comunidad de bienes agrícola».

  1. INTRODUCCIÓN

    Cuando nuestro secretario me propuso comparecer ante todos Vds. esta tarde pensé que le caía muy mal, pues no contento con endosarme la exégesis de la Ley de parejas de hecho extremeña, me obligaba a disertar sobre la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos, un tema un poco alejado de la praxis notarial. Y sin embargo, ahora, creo que no le debo caer tan mal, puesto que la Ley introduce modificaciones sustanciales en la letra y en la música de la materia, que exigen un detenido análisis.

    En efecto, la música es diferente. Se abandona el proteccionismo a ultranza del arrendatario, principio inspirador de la legislación de 1935 y que, prácticamente sin cambios, llega al nuevo milenio. Y se abandona porque la finalidad última de la reforma, que es la modernización de las explotaciones agrarias, obliga a profundizar en la flexibilización de la legislación arrendaticia que iniciara la Ley de 1995 en cuanto a la duración del contrato y que ha provocado que casi 2,3 millones de hectáreas se hayan destinado a arrendamientos. La Exposición de Motivos nos suministra un dato esclarecedor: se calcula que en los próximos años cerca de 500.000 explotaciones, 4 millones de hectáreas, quedarán disponibles para su incorporación a otras explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento. La nueva ley se enmarca, por tanto, dentro del propósito global de modernización de nuestra agricultura, lo que exige, como ya advirtiera el que fuera ministro del ramo, Jaime Lamo de Espinosa, explotaciones agrícolas «más grandes, más eficientes y más rentables».

    Junto a ese cambio de orientación, también se ha producido un cambio en la letra de la ley. Más que un cambio, una rebaja, puesto que la ley pasa de 137 a 34 artículos. Esto es un retorno a la libertad contractual y un abandono de las limitaciones y trabas impuestas al arrendador. Y así, de un plumazo, se elimina el derecho de tanteo y retracto y las demás formas de acceso a la propiedad, que carecen de sentido en el nuevo régimen.

    Y después de esta breve introducción pasamos al texto legal, que entra en vigor, como todos Vds. saben, el día 27 de mayo de 2004.

  2. PRINCIPALES NOVEDADES DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS

    1. Disposición Transitoria y Derogatoria

    Es costumbre empezar la lectura de una ley por el final, por la Disposición Transitoria. Y ésta nos dice que «los contratos de arrendamiento y de aparcería agraria vigentes a la entrada en vigor de la ley, se regirán por la normativa aplicable al tiempo de su celebración». Es decir, recoge el principio tempus regit actum, lo que plantea la cuestión de si es necesario en las escrituras de enajenación de fincas rústicas seguir haciendo mención de la situación arrendaticia, habida cuenta de que la nueva ley ya no contempla los derechos de adquisición preferente. A mi juicio la mención sigue siendo necesaria, porque siempre será posible que el contrato se haya celebrado o prorrogado bajo la vigencia de la antigua ley.

    Por su parte, la Disposición Derogatoria declara la derogación del artículo 28 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias de 4 de julio de 1995. Es decir, sólo en lo que se refiere a la duración del arrendamiento, pero quedan vigentes todas las normas que favorecen la consolidación de explotaciones agrarias prioritarias, con sus beneficios fiscales y arancelarios, frecuentes en la documentación notarial rural.

    2. Regulación del arrendamiento rústico

    El artículo 1.2 LAR dispone que «Los contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables». Como vemos, primacía de la autonomía de la voluntad y desaparición de ese prolijo grupo de normas que intimidaban al arrendador: ni se presume que habrá fraude de ley, ni se obstaculiza la renuncia de derechos por parte del arrendatario, salvo las pocas normas imperativas existentes.

    El Código Civil se aplica de forma supletoria. Les recuerdo que con anterioridad a la reforma la doctrina especialista, por todos GARCÍA CANTERO, había abogado más que por una modificación de la ley especial por una recodificación de los arrendamientos.

    3. El arrendamiento de explotación

    Una de las novedades más importantes de la reforma es la extensión de la ley al llamado arrendamiento de explotación, que es aquel que tiene por objeto no la finca, sino el conjunto de los elementos de una explotación agrícola entendida como una unidad orgánica. Es decir, que el objeto del arrendamiento es la empresa agrícola como un todo, si bien la empresa agrícola no se concibe como un patrimonio autónomo ni como una universitas, sino que se trata de una mera unidad funcional, en la cual los elementos integrantes de la explotación no pierden su autonomía jurídica.

    El mismo precepto exige que este tipo de arrendamiento se pacte por las partes «expresamente». Esto no exige que se utilice esa expresión literal, sino que el objeto del arriendo sea realmente la explotación y no la finca, para lo cual es decisivo el llamado criterio de suficiencia, en virtud del cual no es necesario que el arrendamiento se extienda a todos los elementos de la explotación, sino sólo a aquellos que sean precisos para el funcionamiento efectivo de la organización agrícola.

    De ahí la importancia del inventario, que se exige como requisito imperativo del contrato (artículos 2 y 11 LAR). En caso de intervención notarial, se puede acompañar como documento unido o bien integrarse en el cuerpo de la escritura. Pero es necesaria su correcta formación, pues en caso de omisión involuntaria de algún elemento, el arriendo no se extiende a él, si bien un sector de la doctrina admite que el arrendatario puede anular el contrato por error, siempre que la omisión afecte a la sustancia de la explotación agrícola con base en el artículo 1.266.1 CC.

    El artículo 8 LAR pone especial énfasis en la obligación que asume el arrendatario de conservación y devolución de la explotación «en la totalidad de los elementos que la integran». La Ley 596 de la Compilación Navarra, en la misma línea, señala que la devolución se hará «en el mismo estado en que fueron entregados». Ambas normas tienen que ser reinterpretadas, porque el objeto del arrendamiento no es la suma de los elementos singulares de la empresa agrícola, sino ésta como un todo o unidad.

    La cuestión práctica que se plantea es si esta obligación impide la enajenación de algunos elementos de la explotación cuando así lo requiera la propia actividad agrícola. A mi juicio, el arrendatario tiene la facultad de disposición sobre los elementos de la explotación pero siempre que sean sustituidos por otros que desempeñen la misma función en la organización, en aplicación del principio de subrogación real. Por ejemplo, cambiar un tractor antiguo por uno moderno o cambiar el sistema de riego de la finca.

    Esto es lo que WIELAND denomina la capacidad de regeneración de la empresa. Y el legislador español, afortunadamente, comienza a admitir este concepto de conservación dinámica de la empresa. Basta con leer el artículo 44.2 de la Ley Concursal, que aplicado analógicamente permitiría al arrendatario realizar los actos propios de la empresa agrícola, siempre que sean imprescindibles para la continuación de la actividad y se ajusten a condiciones normales de mercado.

    4. Derechos de producción agraria

    Pasamos al artículo 3 LAR, que indica que «Los derechos de producción agraria y otros derechos inherentes a las fincas o explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de fincas como en los de las explotaciones, salvo que...

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