Rodríguez Martínez, María Eugenia: El subarriendo en la Ley de Arrendamientos Urbanos

AutorMáximo Juan Pérez García
Páginas824-830

Page 824

RODRÍGUEZ MARTÍNEZ, María Eugenia: El subarriendo en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ed. Tirant lo Blanch, Valencia, 2005, 243 pp.

  1. Como señala la autora de la monografía objeto de esta recensión, la LAU de 1994 parece que concede al subarriendo una importancia menor, Page 825 pues tan sólo dedica los artículos 8 y 32 a la regulación del citado subcontrato, en comparación con la LAU de 1964 que dedicaba al subarriendo los artículos 10 a 22. Esta escueta regulación puede hacer pensar que en la actualidad el subarriendo carece de relevancia práctica. Sin embargo, el subarriendo no sólo nunca ha dejado de desempeñar una importante función social al permitir a los ciudadanos disfrutar de una vivienda digna y adecuada (derecho reconocido en el art. 47 CE), sino que en los últimos tiempos, como consecuencia del fenómeno de la inmigración, está adquiriendo, si cabe, una mayor importancia.

    Por otra parte, como es sabido por todos, si bien es cierto que la legislación especial arrendaticia tiene como finalidad la protección de los intereses de una de las partes (los del arrendatario), no es menos cierto que la citada normativa también tiene que ser respetuosa con el contenido esencial del derecho de propiedad (art. 33 CE). Asimismo, como acertadamente advierte la profesora Rodríguez Martínez, en el subarriendo concurren diversos intereses contrapuestos: por una parte, los intereses del propietario, que será contrario a la ocupación del inmueble de su propiedad por terceros; y, por otra, los intereses del arrendatario, quien a través del subarriendo puede obtener una ayuda económica, y los intereses del subarrendatario, quien por medio del subarriendo puede ver satisfecha su necesidad de vivienda o de un local donde ejercitar una actividad profesional o empresarial. Todo lo anterior lleva a la autora a plantearse a lo largo de su obra la siguiente cuestión: ¿el subarrendatario debe tener el mismo nivel de protección que el arrendatario?

    Sin duda, la elección del tema es un acierto, lo que unido al rigor y exhaustividad que caracteriza el estudio sobre el régimen jurídico del contrato de subarriendo en la LAU de 1994 que nos presenta la profesora Rodríguez Martínez, permite afirmar que nos encontramos ante una interesante obra que viene a llenar un vacío en nuestra literatura jurídica porque hasta la fecha no contábamos con un estudio integral sobre el contrato de subarriendo.

    La estructura de la obra es la siguiente: tras un breve planteamiento introductorio, la monografía se divide en cuatro capítulos. El capítulo I lleva por título «Cuestiones generales» y se dedica a la exposición de los objetivos de la legislación especial arrendaticia, al análisis de la autonomía privada como fuente de reglamentación del subarriendo, así como al examen de diversos supuestos dudosos de subarriendo. En el capítulo II se aborda el estudio de los requisitos de validez de la constitución del subarriendo. En el capítulo III que se titula «Régimen jurídico de la relación subarrendaticia», la autora no sólo expone la normativa aplicable al subarriendo, sino que se detiene también en el análisis de las tres distintas relaciones que surgen en los casos de subarriendo (relación entre arrendador y arrendatario, relación entre arrendatario y subarrendatario, y relación entre arrendador y subarrendatario). Por último, en el capítulo IV se analizan las distintas causas de extinción del contrato de subarriendo. La autora finaliza su obra con un índice de jurisprudencia.

  2. Como hemos señalado, el capítulo I se titula «Cuestiones generales» y se divide en tres apartados. En el primero de ellos la profesora Rodríguez Martínez nos ofrece un breve e ilustrativo resumen de los objetivos de la legislación especial arrendaticia, poniendo de manifiesto, por una parte, las dificultades que existen para conciliar los intereses en juego y, por otra, que la escueta regulación en materia de subarriendo contenida en la LAU de 1994 dificulta la determinación del régimen jurídico aplicable al citado subcontrato. Page 826

    A continuación, analiza el juego de la autonomía privada como fuente de reglamentación del contrato de subarriendo, así como la validez o nulidad de la prohibición de celebrar este subcontrato. Afirma que en el ámbito de los contratos de arrendamiento y subarriendo para uso de vivienda «la autonomía de la voluntad no es una fuente supletoria, como se deduce en principio del artículo 4.2, sino primera fuente normativa», siempre que no infrinja lo dispuesto en el artículo 6 LAU de 1994. Lo cual significa que son válidos los pactos que limiten los derechos del arrendador, los pactos que regulen cuestiones no previstas en la ley, así como los pactos que establezcan condiciones más beneficiosas para los arrendatarios o subarrendatarios que las establecidas en la ley (en concreto en el Título II de la LAU de 1994). En lo concerniente a los contratos de arrendamiento y subarriendo para uso distinto del de vivienda, su régimen jurídico será el acordado por las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad; en defecto de acuerdo de las partes, será de aplicación lo dispuesto en el Título III de la LAU de 1994 (arts. 29 a 35) y, supletoriamente, lo dispuesto en el Código civil. Ahora bien, la autora critica no sólo que el legislador no haya regulado con más exhaustividad el régimen jurídico de este tipo de arrendamientos, pues ello contribuiría a...

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