El retraso en la entrega de un inmueble como daño indemnizable por incumplimiento defectuoso del contrato

Autor:Asunción Esteve Pardo
Cargo:Profesora Agregada de Derecho Civil. Universidad de Barcelona
Páginas:601-624
RESUMEN

Este artículo analiza el retraso en la entrega de un inmueble como posible daño indemnizable en el marco de la responsabilidad contractual. En particular, se estudia si la privación temporal de un inmueble que sufre el acreedor afectado por el incumplimiento comporta un daño indemnizable en el caso de que hubiera celebrado el contrato para destinarlo a su uso privado como vivienda. Dos recientes... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Introducción

Dos recientes sentencias del Tribunal Supremo, en concreto, la STS de 10 de septiembre de 2014 -ponente Javier Orduña More-no- y la STS de 18 de noviembre de 2014 -ponente José Antonio Seijas Quintana-, se pronuncian sobre la admisión de pretensión indemnizatoria por retraso en la entrega de inmueble en razón de un contrato. Su análisis resulta interesante puesto que abordan la cuestión de la indemnización por privación temporal de la cosa a la que tiene derecho el acreedor, como posible daño derivado de responsabilidad contractual.

En ambos casos, la parte actora tenía derecho a la entrega en fecha cierta de unos inmuebles que el demandado debía construir y que la parte actora iba a utilizar como vivienda propia. En ambos casos se produce un retraso en esa entrega por parte del constructor o promotora, que no comporta un incumplimiento definitivo del contrato pero sí una prestación defectuosa 1. En los dos supuestos la parte actora solicita una indemnización por la privación durante más de un año del inmueble y fija el valor de la indemnización en la renta mensual media de mercado de las viviendas, contabilizada desde la fecha en que las viviendas debían ser entregadas hasta la fecha de su definitiva recepción o de la interposición de la demanda.

A pesar de las múltiples coincidencias que, de entrada, se dan en ambos supuestos, las sentencias del Tribunal Supremo llegan a diferentes conclusiones. La STS de 10 de septiembre de 2014 (RJ 2014\4800) no admite la indemnización solicitada por considerar que la parte actora no ha demostrado que la privación temporal del inmueble le haya supuesto un lucro cesante consistente en la pérdida de ganancias concretas, mientras que la STS de 18 de

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noviembre de 2014 (RJ 2014\5946) admite que tal retraso es un incumplimiento contractual que constituye en sí mismo un daño que no se debe probar y admite la indemnización solicitada por cada mes de retraso.

En el caso de la STS de 10 de septiembre de 2014, las partes - un matrimonio y una constructora- habían celebrado un contrato de permuta de solar por obra futura de dos inmuebles destinados a ser utilizados como vivienda por la actora y sus hijos. El retraso se debe a que faltaba construir una terraza en una de las viviendas y a que el constructor no había otorgado la escritura pública de entrega de las dos viviendas completamente legalizadas, de modo que su ocupación resultaba inviable. La parte actora ejercita una acción de cumplimiento contractual y solicita una indemnización por el retraso (prestación defectuosa) que asciende a 844,75 euros por cada mes de privación del inmueble desde la fecha en que debía haberse producido la entrega (402,26 euros de renta mensual por un piso y 442,29 euros por el otro) hasta que se produzca su efectiva entrega.

Por su parte, la STS de 18 de noviembre de 2014 resuelve una demanda interpuesta por una asociación de 108 afectados contra una promotora de viviendas por incumplir el plazo pactado para su entrega en los contratos de compraventa. La asociación solicita la ejecución de las obras necesarias para la entrega de las viviendas, garajes, trasteros y elementos comunes del edificio en las condiciones pactadas con la promotora y una indemnización por los daños y perjuicios directos sufridos como consecuencia del retraso en la entrega de dichos inmuebles, equivalente al valor de uso de las mismas durante el retraso, desde la fecha prevista para la entrega hasta la interposición de la demanda. Esta indemnización asciende a un total de 1.660.783 euros para todos los afectados. La actora solicita, además, una indemnización de

6. 000 euros para cada uno de los afectados por los daños morales sufridos por el retraso en la entrega que se eleva a un total de 648 000 euros

La argumentación que sigue la STS de 10 de septiembre de 2014 parte de que el daño derivado de la privación de un bien es un lucro cesante consistente en la obtención de unas ganancias concretas que el acreedor debe demostrar. Se refiere a la «realidad y alcance del perjuicio irrogado» a la «prueba o realidad del daño» y concluye que en el supuesto en cuestión el lucro cesante serían las ganancias futuras de «un hipotético contrato de arrendamiento», que la parte actora no demuestra haber visto frustrado con el retraso en la entrega, ya que su inicial propósito era desti-

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nar el uso de los inmuebles como vivienda propia y de sus hijos. Este último argumento de la sentencia (que se encuentra al final de su Fundamento Jurídico Segundo) encierra la presunción de que la privación del uso personal de un bien derivado de un incumplimiento contractual no comporta un daño indemnizable. La segunda parte de la STS de 10 de septiembre de 2014 justifica la inadmisión de la aplicación al caso concreto de la doctrina del daño in re ipsa, según la cual, en determinados supuestos, el incumplimiento contractual comporta en sí mismo un daño que no debe demostrarse.

Por su parte, la STS de 18 de noviembre de 2014 se centra únicamente en argumentar la aplicación de la doctrina del daño in re ipsa al supuesto que debe resolver. Sostiene, con cita de varias sentencias, que la doctrina que mantiene la posibilidad del nacimiento del deber de indemnizar por el simple incumplimiento se da en el caso de «daños patentes» o cuando del propio incumplimiento se deduce necesariamente «una frustración en la economía de la parte afectada, en su interés material o moral». Concluye que la falta de entrega de un inmueble es «un daño in re ipsa, cual es el representado por su valor de uso, que obliga a su indemnización». Confirma que la promotora debe pagar la indemnización equivalente al valor de uso de las viviendas hasta la interposición de la demanda pero no admite el daño moral.

Resulta de particular interés contrastar ambas sentencias y profundizar en la jurisprudencia que citan para apoyar su argumentación jurídica. La jurisprudencia citada por la STS de 10 de septiembre de 2014 ayuda a comprender el concepto de lucro cesante que maneja esta sentencia para valorar el daño derivado de la privación de un inmueble y a apreciar el contenido económico que la sentencia atribuye al hecho de usar y disfrutar de una vivienda. En relación con la aplicación de la doctrina del daño in re ipsa ambas sentencias citan distinta jurisprudencia para apoyar las diferentes conclusiones a las que llegan, por lo que su análisis permite reflexionar sobre la causa última que justifica considerar si del propio incumplimiento del contrato se deriva o no un daño.

Las principales cuestiones que tratan estas dos STS y que se exponen a continuación son: el retraso en la entrega de un inmueble como causa de resolución contractual, el lucro cesante derivado de la privación temporal de una vivienda y la aplicación de la doctrina del daño in re ipsa por incumplimiento defectuoso de contrato en caso de retraso en la obligación de entrega de viviendas.

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2. Retraso en la entrega y resolución del contrato

La STS de 10 de septiembre de 2014 se detiene, en primer lugar, a valorar la importancia conceptual que tiene el retraso en la entrega de la cosa como posible incumplimiento del contrato. Para ello, cita la STS de 15 de julio de 2013 (RJ 2013\8090) que se pronuncia sobre un posible plazo esencial de entrega de una finca en un contrato de compraventa. La discusión se debía a que en el contrato se había previsto una cláusula penal en caso de incumplimiento contractual (10 por 100 del valor del precio de la venta). La STS de 15 de julio de 2013 resolvió que el plazo establecido en el contrato no constituía un plazo esencial, por lo que el retraso en la entrega de la finca comprada no implicaba un incumplimiento definitivo del contrato de compraventa.

Sin embargo, ésta no es la cuestión de fondo sobre la que debe pronunciarse la STS de 10 de septiembre de 2014 en el caso de la permuta de finca por obra futura de dos inmuebles. El problema de fondo que debe resolver la STS de 10 de septiembre de 2014 no es si el retraso en la obligación de entrega de una cosa derivada de un contrato constituye o no un incumplimiento definitivo, sino si la privación del uso de un inmueble que sufre el acreedor, derivado de una prestación defectuosa, es un daño contractual indemnizable.

Destacada doctrina señala que, en el marco de la responsabilidad contractual, la privación del uso de la cosa no siempre comporta un daño indemnizable. Al respecto se indica que no se puede «considerar daño el mero hecho de que el acreedor, por razón del incumplimiento no haya estado en condiciones de poder usar la cosa (conforme al derecho adquirido) si hubiera deseado hacerlo. Sólo hay daño si el acreedor ha tenido el propósito de utilizar la cosa y no ha podido hacerlo, porque le ha privado de ese uso el incumplimiento del otro contratante» 2.

En efecto, es distinta la frustración que produce al acreedor la entrega retrasada de un inmueble que pretendía arrendar o vender a...

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