La concurrencia de los retractos de comuneros, colindantes y colonos (Coordinación de los artículos 1.524 del Código civil y 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos).
| Autor | José Manuel García García |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 743-786 |
Page 743
El tema de la preferencia entre retrayentes ofrece interés, no sólo para resolver los problemas concretos que puedan presentarse en la práctica, sino también porque, a través de él, se pone a prueba la interpretación sistemática del ordenamiento jurídico. Como dicha preferencia ha sido regulada fragmentariamente, contemplándose algunos casos en el Código civil y otros en las leyes especiales, puede producirse un conflicto, no ya entre artículos de un mismo Cuerpo legal, sino entre dos normativas diferentes, dentro de un mismo ordenamiento.
De entre los numerosos supuestos de concurrencia de retrayentes en Page 744 que se produce un conflicto entre el Código y las leyes especiales 1, sólo nos vamos a ocupar aquí del problema que plantea la concurrencia de comuneros, colindantes y colonos, examinando la relación que existe entre el párrafo segundo del artículo 1.524 del Código civil y el número 5.° del artículo 16 de la ley de Arrendamientos Rústicos.
Por exigencias de interpretación sistemática, hay que llegar a una solución coordinadora de ambos textos legales 2. Pero lo primero de todo es plantear el problema.
El párrafo segundo del artículo 1.524 del Código civil dice que «el rertacto de comuneros excluye el de colindantes». De aquí se desprende que, según el Código, el retracto de comuneros es preferente al de colindantes, cualquiera que sea el tiempo que el comunero lleve en el condominio, ya que no distingue tal extremo, y, en principio, donde la ley no distingue, no se debe distinguir.
Por su parte, el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos rústicos, de 15 de marzo de 1935, completado por la Ley de 16 de julio de 1949 y actualmente recogido en el Reglamento aprobado por Decreto de 29 de abril de 1959 3, dice así en su apartado 5.°:
Page 745«El retracto regulado por este artículo (se refiere al de arrendatario o colono) será preferente a los demás retractos establecidos en el Código civil y en las legislaciones forales, con excepción del de comuneros, en el caso de que el condómino lleve en la copropiedad más de tres años y del de colindante en todo caso. El retracto gentilicio, donde se rija por precepto foral, será también preferente al regulado por este artículo. Sin embargo, cuando el retracto se ejercitare por colono que lo fuere a virtud de arrendamiento protegido, sólo prevalecerá sobre el mencionado derecho el correspondiente a los comuneros en quienes concurriese la circunstancia de tiempo antes expresada y el gentilicio donde rija por precepto foral.»
Dejando aparte el retracto gentilicio, que no nos interesa en este estudio por no afectar al problema que estamos examinando, hay que observar que la legislación arrendaticia distingue, según que el arrendatario sea o no de los que tienen la consideración de «protegidos».
En caso de arrendatario protegido, el retracto de éste se coloca, en el orden de prelación, por debajo del de comunero de más de tres años de antigüedad, pero por encima del de comunero de tres o menos años de antigüedad y del de colindantes. Pero como la ley de arrendamientos no se muestra aquí explícita en lo referente a la prelación que pueda existir entre colindantes y comuneros de tres o menos años de antigüedad, no tiene ocasión de salir a la luz del conflicto latente entre la ley de arrendamientos y el párrafo segundo del artículo 1.524 del Código civil 4.
En cambio, en el supuesto de arrendamiento no protegido u ordinario 5, la ley deja ver el conflicto de disposiciones legales: el retracto
Por ello, en cuanto recoge leyes, tiene el rango normativo de las mismas, y en ese aspecto tiene igual jerarquía que el Código civil. Para confirmar este carácter del Reglamento basta leer su preámbulo, en el que se dice: «... resulta lo más conveniente formular un Reglamento comprensivo de toda la legislación en vigor., siguiendo el precedente de otros reglamentos que no se limitan a completar la Ley con preceptos complementarios para la aplicación de aquella a que se refieren, sino que transcriben en su contenido las propias normas de la Ley que reglamentan». Page 746 del colono se coloca por debajo del de comunero de más de tres años de antigüedad en el condominio. Con esta peculiar regulación, queda al descubierto una antinomia entre lo dispuesto en el Código civil y en la ley especial, pues el Código sitúa al comunero (sin distinción) por encima del colindante, y, en cambio, la ley especial coloca al arrendatario entre el colindante (que esá por encima de él) y el comunero de tres o menos años de antigüedad (que está por debajo del mismo).
Este.es el problema que plantea la relación entre el párrafo segundo del artículo 1.524 del Código y el número 5.° del artículo 16 de la legislación especial arrendaticia. Es decir, se trata de saber si hay que atenerse al artículo 1.524 del Código o a la ley especial, o si puede resolverse la cuestión coordinando de algún modo ambas disposiciones. Veamos cómo resuelven el problema los autores.
Son autores que patrocinan esta distinción Espín y Puig Peña 6. Ambos distinguen dos órdenes diferentes de jerarquía entre retrayentes: por un lado, el que resulta del Código civil, y, por otro, el regulado por la legislación especial arrendaticia.
Espín, después de exponer la preferencia del retracto de comuneros sobre el de colindantes en el Código civil, dice lo siguiente: «Fuera del Código civil, las citadas leyes arrendaticias establecen el siguiente orden de prelación de retractos, en el caso de que sean de aplicación dichas leyes, por existir arriendos sometidos a las mismas. Si existe un arrendamiento rústico, el orden de prelación se basa en la preferencia del retracto rústico sobre los demás retractos establecidos en el Código civil y en las legislaciones forales, salvo algunas excepciones, que son preferentes al rústico» 7.
Puig Peña, al exponer los «conflictos debidos a la concurrencia de retrayentes», dice que «en los casos de retractos legales hay que distin-Page 747guir según que rija o no la ley de Arrendamientos rústicos. Cuando no rige la Ley de Arrendamientos rústicos, el sistema de prelación es el siguiente: ... b) El retracto de comuneros excluye siempre al de colindantes. Esta preeminencia ya hemos dicho que se estatuye específicamente en el artículo 1.524; ... Cuando rige la Ley de Arrendamientos Rústicos, el sistema de prelación es distinto. La legislación de arrendamientos rústicos de 1935 estableció un orden distinto de preferencia al que hemos anteriormente apuntado. Con arreglo a la misma cabe establecer la prelación siguiente:
-
a) Comuneros con más de tres años en la comunidad.
-
b) Colindantes a la finca retraída en los términos del Código civil.
-
c) Retracto gentilicio en aquellos territorios donde rige por precepto de Derecho foral.
-
d) Retracto de la Ley de Arrendamientos Rústicos establecido a favor del arrendatario.
- e) Retracto enfitéutico 8.
Como se observará, estos autores responden a la misma idea de distinguir dos órdenes de prelación. Lo que no queda del todo claro es cuál es para ellos el criterio determinante de la aplicación de la legislación arrendaticia. Porque cabe plantear si basta un criterio meramente estático de existencia de arrendamiento rústico sometido a la ley especial, para aplicar el orden de prelación de retractos que resulta de la misma, o si es necesario atender, además, al criterio dinámico de que el arrendatario ejercite el retracto en concurrencia con otros retrayentes. Y es que puede suceder que en la finca exista un arrendatario, pero que no ejercite el retracto, y en tal caso, si se atiende al criterio estático apuntado, bastaría la mera existencia de arrendatario para aplicar el orden de prelación de la ley especial, en relación con los demás retractos que concurren. En cambio, si se atiende al criterio dinámico de ejercicio efectivo del retracto por el colono, en el caso señalado habría que aplicar el orden de prelación del artículo 1.524 del Código, al no haber concurrido en el ejercicio del retracto el colono, sino sólo los comuneros y colindantes.
Como los dos autores citados exponen su opinión en una obra general, resulta aventurado tratar de encasillar a uno u otro en los criterios mencionados. Fijándonos sólo en la forma de expresión, da la sensación como si Espín atendiera únicamente al criterio estático de existencia de arrendatario, pues dice que «las leyes arrendaticias establecen el siguiente orden de prelación de retractos, en el caso de que sean de apli-Page 748cación dichas leyes por existir arriendos sometidos a las mismas.» En cuanto a Puig Peña, no emplea ninguna expresión que permita deducir, siquiera indiciariamente, su criterio, pues se limita a señalar la distinción «según que rija o no la ley de Arrendamientos Rústicos». Y no se sabe si quiere referirse a que rija la citada ley por...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba