El retracto legal en el Código Civil.

Autor:Javier López-Galiacho Perona
Páginas:949-1000
RESUMEN

I. El derecho de retracto legal: introducción, antecedentes, fundamento y clases.-II. Naturaleza y objeto: A) Naturaleza del retracto legal. B) Objeto del retracto legal.-III. Negocios jurídicos generadores del derecho de retracto legal.-IV. Ejercicio de los retractos ex lege.-V. Efectos.

 
ÍNDICE
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I Introduccion, antecedentes, fundamento y clases del derecho de retracto legal

Dentro del ámbito de los derechos reales limitados o en cosa ajena ha aparecido -bastante tardíamente, por cierto- la categoría de los denominados derechos reales de adquisición, integrada por los derechos de opción, tanteo y retracto.

Según García Amigó, esta categoría la ha inferido la doctrina española moderna de Wolff, quien, en el Enneccerus, clasificaba los derechos reales limitados, según su función, en derechos reales de goce, derechos reales de realización de valor, y derechos reales de adquisición, y, entre éstos, enumeraba los derechos potestativos, las pretensiones de transmisión y las expectativas jurídicas. De estos tres tipos -proseguía García Amigó-, un sector de la doctrina española ha individualizado el segundo, las denominadas por Wolff «pretensiones de transmisión» y, entre nosotros, derechos reales de adquisición (tanteo, retracto y opción) 1.

Desde un punto de vista constructivo de nuestro Derecho, algún autor ha considerado que el principal interés que presenta la admisión de esa categoría por nuestra doctrina reside en que permitiría agrupar bajo una base unitaria esos tres derechos (opción, tanteo y retracto), posibilitando la creación de una doctrina común que, en su día, pudiera desembocar en una regulación legislativa unificadora y sistemática 2.

Aunque con relación a algunas de las características que a continuación citamos no haya consenso doctrinal, la mayoría de los autores españoles admite hoy que los derechos reales de adquisición presentan como notas fundamentales las siguientes 3:

  1. Conceden a su titular un derecho real.

  2. Esos derechos facultan para adquirir onerosamente la propiedad de una cosa, bien sea incondicionalmente (opción), bien sólo en el caso de que el propietario actual proyecte en firme su enajenación (tanteo), o se haya enajenado ya a un tercero (retracto).

  3. Dotan a su titular de una acción ejercitable erga omnes.

  4. Son limitativos del dominio, ya que privan totalmente (opción) o condicionan parcialmente (tanteo y retracto) la facultad de disponer del propietario gravado.

  5. Son derechos reales limitados, ya que no atribuyen a su titular la plenitud de facultades sobre una cosa, si bien en caso de ser ejercitados están llamados a desembocar en la adquisición del dominio. La nota de perpetuidad, pues, suele ser extraña a esta modalidad de derechos reales, ya que su ejercicio, en vez de consolidarlos, los extingue.

No sólo algunas de las anteriores características continúan siendo todavía hoy discutidas por la doctrina española, sino que incluso la propia categoría de los derechos reales de adquisición no acaba de encontrar entre nosotros un acomodo definitivo e incontestado; así, por ejemplo, Blasco Gascó considera que «se sustenta en un dudoso criterio pedagógico y conceptualista que no tiene fundamento histórico ni referente jurídico positivo ni carácter homogéneo, hasta el punto de que se puede criticar la categoría misma» 4.

A pesar de todo lo anterior, el trabajo que el lector tiene ahora entre sus manos pretende ser tan sólo una modesta contribución más al estudio sistemático y generalista de la figura del retracto legal, en el diseño que de este derecho real hace nuestro Código Civil, que, dicho sea de paso, es el único derecho real de adquisición preferente para el que dispone una cierta regulación general 5, aunque ésta no puede ser considerada en modo alguno como acabada y completa; de ahí la profusión con que la jurisprudencia ha tenido que pronunciarse en relación con multitud de extremos relativos a este derecho real de adquisición, y es que nuestro Código, más que una regulación sistemática y de conjunto sobre este derecho 6, se limita tan sólo a señalar los presupuestos y el plazo necesarios para su ejercicio. Esta penuria normativa no deja de ser llamativa, si tenemos en cuenta que el retracto legal constituye una fuerte limitación a la facultad de disponer del dueño.

Pretendemos, por tanto, contribuir a acentuar el sentido de unidad que la doctrina 7 siempre ha aspirado a dar a los distintos tipos de retractos legales, de los que ha anhelado sentar unas bases o criterios generales, sin perjuicio de las propias especifidades legales de cada uno de ellos.

Pero ¿por qué nos hemos fijado, dentro de estos derechos reales, en el retracto legal? Por su importancia, que reside -como ha escrito Blasco Gascó 8- en que la categoría de los derechos reales de adquisición preferente se forma y sustenta con base en los derechos de tanteo y de retracto, y, dentro de éstos, en los de origen legal. El derecho de opción -nos dice- ha desarrollado, en cambio, su virtualidad en los últimos tiempos. Además, dentro de los derechos de adquisición, la técnica del retracto es la que tiene una mejor tradición jurídica, cosa que explica su éxito y difusión, tanto pasada como actual 9.

Situándonos ya dentro de nuestro Código Civil, señalaremos que éste se ocupa del retracto legal en el Título IV del Libro IV, dedicado al contrato de compraventa. Dentro de aquél, su Capítulo VI, bajo la rúbrica de De la resolución de la venta, aborda, en dos Secciones distintas, el estudio del retracto. La Sección Primera trata del retracto convencional (arts. 1.507 a 1.520); en cambio, la Sección Segunda lo hace del retracto legal (arts. 1.521 a 1.525).

Aunque con la falta de rigor técnico ya proverbial en nuestro Código Civil, su artículo 1.521 nos define el retracto legal en los siguientes términos: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago» 10.

Antes de nada diremos que la unificación de tratamiento que nuestro Código, siguiendo los planteamientos del Proyecto de 1851, hace del retracto legal y del convencional es absolutamente artificial, ya que, en realidad, se trata de dos instituciones distintas. Como ha escrito Arechederra, es claro que la venta con pacto de retro «ni es el paralelo convencional del retracto legal..., ni siquiera comporta una preferencia adquisitiva» 11.

La veracidad de la anterior afirmación se comprueba comparando los conceptos, aunque puedan merecer algunas de las críticas que después veremos, de los artículos 1.521 (retracto legal) y 1.507 del Código Civil (retracto convencional). Este último nos dice que «Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado».

La figura que describe el artículo 1.507 del Código Civil sí es un verdadero «retracto», porque aquí, aunque no estemos en presencia de un verdadero derecho de adquisición preferente, sí se trata realmente de «re-traer» (volver a traer), es decir, recuperar o recobrar algo que, aunque enajenado, ya formó antes parte del patrimonio del retrayente, cosa que no ocurre, en cambio, en el denominado retracto legal, ya que aquí cuando su titular ejerce este derecho en verdad nada «re-trae», dado que no vuelve a traer a su patrimonio una cosa que ya le habría pertenecido antes, sino que se limita a adquirir, por primera vez, una cosa enajenada a otra persona; es decir, en el retracto convencional, el retrayente es un vendedor que se reservó el derecho de re-adquirir la cosa vendida; es, pues, parte en una compraventa; en cambio, en el retracto legal, el retrayente es, por hipótesis, siempre un tercero extraño a la enajenación consumada entre el transmitente y el adquirente. De ahí que la práctica generalidad de la doctrina haya criticado, desde Riaza 12, la utilización del término «retracto» en relación con los legales, aunque no es menos cierto que la mayor parte de ella, salvo algunas excepciones 13, aboga por su conservación, por ser tradicional, y porque la utilizan la ley, la jurisprudencia, y (a pesar de advertir sobre su inexactitud) la doctrina 14. Estamos ante uno más de esos casos, no infrecuentes en nuestra lengua, en los que a un vocablo se le asigna un significado traslaticio, que poco, o casi nada, tiene que ver con su origen etimológico.

Pero antes de fijar nuestra atención exclusivamente en el derecho de retracto legal, queremos aludir a otra cuestión que también la doctrina se ha planteado; a saber, la de si el tanteo y el retracto son dos etapas o fases de un mismo derecho, o si, por el contrario, son -y deben ser considerados- dos derechos distintos. Optamos por este último planteamiento, porque, además de otras razones, «las diferentes exigencias y gastos que uno y otro comportan en nuestro Ordenamiento jurídico -aparte el momento de su ejercicio-, así como la mayor garantía que ofrece el retracto hacen conveniente mantener la separación e independencia entre ellos», como razona García Amigó 15.

Por lo que se refiere a los antecedentes históricos del derecho de retracto, algunos autores 16 llegan a situarlo en el Levítico, capítulo 25, versículo 25 («Si tu hermano empobreciere y vendiere algo de su propiedad, vendrá el que tenga derecho, su pariente más próximo, y rescatará lo vendido por su hermano»).

Pero, ciñéndonos a tiempos no tan remotos, conviene señalar la existencia de un amplísimo grupo de autores que -sobre la base de que en el Derecho Romano el derecho de propiedad era un derecho pleno, absoluto, y, por su esencia, contrario a toda limitación- niega el conocimiento por el pueblo romano del que hoy denominamos retracto legal 17. Mas no dejan de existir también algunos autores -por ejemplo, De los Mozos 18- que consideran que esa modalidad de retracto debió de existir cuando menos durante el Bajo Imperio. No obstante, la mayoría de la doctrina coincide en atribuir a este derecho un...

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