Retracto convencional: generalidades

Autor:Sergio Vázquez Barros
Cargo:Abogado
RESUMEN

Antes de entrar en materia conviene hacer un análisis general de estos pactos (retroventa convencional y legal), que pueden ser incluidos como accesorios, en toda compraventa... (ver resumen completo)

 
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Antes de entrar en materia conviene hacer un análisis general de estos pactos (retroventa convencional y legal), que pueden ser incluidos como accesorios, en toda compraventa; sin perjuicio y que, posteriormente se haga un examen más profundo de cada uno de los extremos relativos a esta materia (pacto accesorio a la compraventa), que puede o no estar inserto en toda transmisión de bien (cualquiera que sea su clase: mueble o inmueble).

La doctrina mayoritaria denomina pacto de retroventa a aquel en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida. Ahora bien, para que este pacto produzca sus efectos se habrán de cumplir, previamente, los requisitos acordados, como son: habrá de rembolsar al comprador el precio pagado por la cosa, los gastos necesarios de conservación y útiles hechos en la misma; cualquier otro gasto derivado del propio contrato y, en general, cualquier pago legítimo que haya sufragado el comprador como consecuencia de la venta que se pretende retrotraer.

Se trata de un pacto convencional, toda vez que la libre voluntad de las partes libremente reflejada en el propio contrato que celebran y, por consiguiente, no se puede hablar de unos efectos que tengan un origen legal.

Así podemos decir que, el retracto convencional y el retracto legal, difieren en cuanto a su origen o nacimiento, lo sea por voluntad libremente acordada por las partes o su origen, previa causa de la aplicación de disposición legal, por lo que merece un tratamiento separado cada uno de ellos, tal y como lo indicamos anteriormente.

En relación con el retracto convencional, el art. 1507 CC, dispone expresamente que: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa, con obligación de cumplir lo expresado en los arts. 1518 y demás que se hubiese pactado .

Por el pacto de retroventa, también llamado retracto convencional, es una parte integrante (accesoria, si las partes lo quieren) de un contrato de compraventa; o lo que es lo mismo, se trata de un componente accidental del mismo pese a lo cual, ambos, se encuentran intererrelacionados y totalmente compenetrados por consiguiente, esta retroventa también denominada venta a carta de gracia , o venta al quitar , es otra modalidad de la compraventa y que aunque su finalidad en el contrato pueda obedecer a distintas razones que se lleven a las partes a incorporarlo de forma expresa, lo cierto es que siempre da la impresión de que se trata de un derecho de garantía camuflado .

En cualquier caso, podemos decir que se trata de una institución jurídica que facilita sobremanera la posibilidad de que se produzca un abuso de derecho y para obligar, al propietario de unos bienes a arriesgarse a perderlos, como consecuencia de la posibilidad eventual de devolver lo recibido en préstamo, seguramente, a causa de situaciones existenciales de extrema gravedad.

Por consiguiente, el pacto de retroventa posibilita la aparición de la usura y, por lo tanto, resultaría conveniente su derogación, dejando así intacta, la presunción de la buena fe de los contratantes y la apariencia de los negocios honestos y constructivos, toda vez que, no es necesario utilizar esta forma jurídica en relación de tráfico comercial.

Ahora bien, el retracto convencional se establece única y exclusivamente a favor del vendedor, pero nunca a favor de un tercero ajeno al negocio jurídico del que trae causa, salvo que se trate de los herederos del vendedor, quienes podrán adquirir su derecho, pero no directamente, sino de forma indirecta a través de la sucesión mortis causa.

Por otro lado, hemos de tener en cuenta que se trata de una cláusula contractual; o lo que es lo mismo, una modalidad de contrato y que no resulta imprescindible que se encuentre expresamente consignada en el contrato del que trae causa, ya que se admite que este pacto puede reflejarse en un documento separado, pero siempre con referencia a un contrato de compraventa previo al que se adhiere con carácter de accesorio.

El art. 1507 CC, de forma inapropiada utiliza la expresión recuperar la cosa vendida , toda vez que la cosa objeto del contrato de compraventa ha sido vendida y por ende, no se la recupera como la reinvindicación, sino que se la readquiere; pero si por el contrato la cosa todavía no ha sido vendida, para que pueda hablarse de recuperación, ello significaría que existe contrato de compraventa.

Con independencia del contenido y extensión del pacto de retro venta que establezcan las partes, el art. 1518 CC establece las obligaciones patrimoniales que ha de hacer frente el vendedor en el supuesto de ejercitar el pacto de retroventa dentro de plazo, obligaciones éstas que, naturalmente, las partes podrán modificar en atención a lo convenido, pero en cualquier caso, hemos de tener en cuenta que este art. 1518 CC, tendrá una aplicación supletoria en el supuesto de las partes intervinientes.

Como ya se indicó, el retracto convencional supone un acuerdo accesorio del contrato del que trae causa (compraventa) y, al menos teóricamente supone que el precio ya ha sido recibido, pues en caso contrario no se explicaría su naturalización por ejercicio del derecho que otorga el art. 1124 CC.

En cualquier caso, hemos de tener en cuenta que, debemos de partir de una venta perfecta, en virtud de la cual ya ha tenido lugar la transmisión del dominio al comprador y, por lo tanto, éste podrá realizar sobre la cosa que le pertenecen cualquier pacto de disposición emanante del derecho de propiedad.

Ahora bien, lo que sí puede ocurrir es que en el propio contrato y de forma expresa, se incluyan una serie de cláusulas contractuales que contengan una serie de prohibiciones para el comprador, cuya vigencia se extenderá durante el tiempo de duración del derecho de retracto; prohibiciones éstas que podrán existir en: enajenar a tercero, constituir cualquier tipo de derecho real de garantía, arrendar, etc.

Pero tales limitaciones al ejercicio del derecho de dominio, sólo serán válidas y lícitas si son, coincidentes en el tiempo, con la vigencia del derecho de retracto. En el supuesto de silencio de las partes, y con carácter supletorio, se aplicará el art. 1520 CC.

Por último, sólo cabe apuntar resulta más sincero y aceptable la venta con pacto de reserva de dominio que esta institución generadora de coacciones patrimoniales.

Los presupuestos que han de concurrir para que sea operativa la retroventa, vienen recogidos en el art. 1518 CC, el cual expresamente dispone que: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin rembolsar al comprador el precio de la venta y además: 1.- Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2.- Los gastos necesarios y útiles hecho en la cosa vendida .

Como se puede apreciar del precepto citado, se recogen las obligaciones patrimoniales del retracto que incumben al vendedor que vaya ha hacer uso de este derecho de retracto, exigencias éstas que en ningún caso podrán ser ampliadas, aunque si bien, hemos de tener en cuenta que esta norma legal regirá en todo caso con carácter supletorio y ante el silencio de las partes al respecto, y los contratantes en cualquier caso, podrán disminuir y/o aumentar estas obligaciones del vendedor, aunque parte de la doctrina entiende que se trata de una norma imperativa; sin embargo, lo cierto es que no impone ninguna obligación al comprador al recibir el importe de los gastos que dimanan del contrato, más los necesarios y útiles hechos en la cosa.

La obligación del vendedor se centra en la devolución del precio como obligación principal y sin carácter imperativo, ya que de no mediar dicha devolución, no podría hablarse de retracto; de igual modo, difícilmente podría hablarse de compraventa ante la inexistencia de precio fijado para la cosa objeto del contrato. Así, hemos de resumir que no se trata de una norma imperativa, sino que es el elemento constitutivo ad substantiam, del negocio jurídico.

Por otro lado, en lo que se refiere al precio de la venta, que el vendedor pretende retrotraer, es evidente que ninguno de los contratantes podrá modificarlo en virtud de aumento o disminución por causa que sean extracontractuales. Así las cosas, lo que se devuelve es el precio por el que la cosa se vendió y que las partes fijaron expresamente en el contrato, aunque dicho precio se pagara a plazos (situación poco probable habida cuenta de que el retracto se utiliza para hipotéticas usuras, especialmente), debiendo reintegrarse en cualquier caso al contado.

Por lo que se refiere a los gastos del contrato y legítimos hechos para la venta, entendemos que serán todos aquellos que dimanan de los gastos normales de una escrituración, impuestos e inscripción; pero respecto de los cuales quedarán excluidos aquellos en los que el comprador hubiese incurrido para asegurar sus intereses, como por ejemplo la minuta de un abogado o asesor antes de la firma de un contrato.

En lo que se refiere a los gastos necesarios y útiles, entran dentro de la consideración aquellos que lo son conforme a los principios generales, y el vendedor carece de la facultad de pagarlos o abonar el aumento del valor experimentado en la cosa objeto del contrato, porque en tal caso la ley no hace distingos y está en presencia de una institución de cualidades autónomas, pese a que parte de la doctrina entiende aplicable la opción del art.453.2 CC, por entender que el comprador es poseedor de buena fe.

Así el art. 453.2 CC dispone expresamente que: Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención, pudiendo optar el que hubiese vencido en su posesión por satisfacer el importe de los gastos, o por abonar el aumento de valor que por ellos halla adquirido la cosa .

Por otro lado, el...

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