El retracto arrendaticio en la disolución de comunidad (Artículos 47.3, 48 y 55 de la L A. U.)

AutorJosé Alonso Casado
CargoSustituto de los Registradores de la Propiedad de Vigo
Páginas1233-1252

Supuesto

Varias personas compran tres solares en el año 1950, y en el año 1951 construyen un edificio en cada uno de ellos que alquilan en sus distintas plantas a diferentes inquilinos.

De los constructores-arrendadores sobrevive uno, quien, junto con los herederos de los fallecidos disuelven la comunidad que mantienen de los tres edificios, y previa constitución de los mismos en régimen de propiedad horizontal, se atribuye en pago de sus respectivas cuotas las distintas entidades de aprovechamiento independiente, correspondiendo al constructor-arrendador sobreviviente siete viviendas de un edificio de diez.

El Real Decreto de 8 de febrero de 1952 introdujo por primera vez en nuestro ordenamiento jurídico el derecho de tanteo, retracto e impugnación en favor de los inquilinos en caso de adjudicación de pisos por consecuencia de división de cosa común, excepción hecha de cuando se produce la adjudicación por división de cosa común adquirida por herencia.

El objeto de esa disposición, cuyo contenido ha sido trasladado a la Ley de 13 de abril de 1956 y posteriormente a la de 24 de diciembre de 1964, que ampliaron los supuestos de excepción del artículo 2.ª, 3.ª, con la adición de -o legado y de adquisiciones realizadas antes del 1 de enero de 1947-, claramente resulta de su introducción, derivada de la Ley de 31 de diciembre de 1946:Page 1233

-... entre los problemas destaca el de la venta por pisos de fincas habitadas en régimen arrendaticio, a cuyos inquilinos otorga la vigente Ley los derechos de tanteo, retracto e impugnación, en su propósito confirmatorio enunciado en el FUERO DEL TRABAJO de hacer asequibles a ellos las viviendas que habitan..., de modo que garantizará la efectividad de ambos derechos e impedirá simulaciones o que a pretexto de la venta fraccionada de la finca se ejerzan coacciones inadmisibles sobre aquellos inquilinos...

Dada, por último, la equivalencia de las consecuencias jurídicas que para los inquilinos se derivan de la adjudicación de pisos o viviendas a los condóminos por división de la cosa común, y constituyendo este medio, que a veces se pone en práctica para enervar los derechos de tanteo, retracto e impugnación que para el caso de venta corresponden al inquilino, se extienden tales derechos al mencionado supuesto...-

Sabemos que el Fuero del Trabajo ha sido una declaración publicada por el Decreto de 9 de marzo de 1938, en plena guerra civil, para ponerse en contacto con la realidad social y con las limitadas posibilidades de aquella época, que explica el carácter polémico y programático de sus declaraciones, propias de toda arma de lucha doctrinal, que deja percibir a través de sus declaraciones el ambiente bélico en que fue creado, como parte dogmática de la constitución del Estado nacional-sindicalista, que en su declaración XII, 2.ª, asume la tarea de multiplicar y hacer asequibles a todos los españoles las formas de propiedad ligadas vitalmente a la persona humana: El hogar familiar y los instrumentos o bienes de trabajo para uso ordinario.

En la Ley se sustituyó la instancia a los principios de la justicia por el impulso emocional de ternura o algo parecido, es decir, que el principio de protección al trabajador que depende normalmente de un salario insuficiente es una actitud sentimental y blanda de la que el jurista debe alejarse, y nos parece que la imposibilidad de atender con la celeridad y amplitud necesarias a tal derecho a la vivienda obligó a disposiciones de urgencia tan radicales que sacrifican los también naturales derechos de la propiedad, justificándose la medida, con la superioridad del derecho social a la vivienda, respecto de los otros, de interés individual.

En fin, el Estado, siendo incapaz de atender en forma concreta las necesidades del momento, recubrió la injusticia con oropeles coloreados de social, sacrificando la libertad contractual y los legítimos intereses del propietario-arrendador, que si bien de la realidad social en 1938 o en 1946 o en 1952 surgió la occasio legis para remediar las necesidades de los inquilinos con tal rigidez que llega a institucionalizar el retracto como una expropiación de valor sin indemnización, en la actualidad, desaparecidos los motivos que propiciaron la Ley, se viene restringiendo la interpreta-Page 1234ción extensiva en favor de los inquilinos, porque hoy no se puede equiparar al propietario a plutócrata y al arrendatario a hombre económicamente débil, porque en numerosas ocasiones el poder económico del segundo excede con mucho al del primero.

Lo expuesto podría considerarse intrascendente en cuanto se refiere al espíritu de las disposiciones, que no todos los juristas aprecian en su justo valor, olvidando que desde hace siglos los edictos de los pretores romanos sirvieron de fundamento al Principio General de Derecho:

-La letra mata y el espíritu vivifica.-

Acudiendo a este principio en lugar de al que dispone que

-Cuando la Ley no distingue, tampoco debemos distinguir.-

analizaremos el supuesto, según la regla hermenéutica contenida en el artículo 3.ª, 1.ª, del título preliminar del Código Civil, texto articulado aprobado por Decreto de 31 de mayo de 1974, en cuanto establece que

-Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.-

Así la letra de la Ley no nos debe detener porque no es decisiva, como lo prueba el Tribunal Supremo en sus sentencias, que se dirán, y también la propia Dirección General, cuando exceptúan el retracto en caso de adjudicación por división de cosa común adquirida por acto voluntario de donación; forma de adquirir no incluida o expresamente excluida de la letra del artículo 47, 3.ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Y como el supuesto no lo hemos visto tratado por la jurisprudencia ni por la doctrina, para decidir hemos de recurrir a la interpretación histórica, a fin de precisar el pensamiento del legislador o de la norma, situándonos en el tiempo en que fue dictada para indagar con mayor seguridad el sentido de sus palabras y de las instituciones de aquella época, en armonía con el panorama de la vida jurídica y general de entonces, como dispone el ya mencionado artículo 3.ª, 1.ª, del Código Civil.

¿Fue la intención del legislador conceder los derechos de tanteo de retracto e impugnación en todos los supuestos de adjudicación por división de cosa común adquirida por cualquier título, con la única exclusión de la adquirida por acto involuntario, no preparado, como es la .herencia o legado?Page 1235 ¿Fue la intención del legislador conceder tales derechos en los casos de adjudicación de pisos y viviendas por consecuencia de división de cosa común adquirida sin arrendatarios y arrendada antes de la disolución pollos propietarios-disolventes-adjudicatarios-arrendatarios, desnaturalizando la esencia del retracto regulado en el artículo 1.521 y siguientes del Código Civil, o sea, sin la injerencia de un extraño en la relación jurídica arrendador-inquilino y sin salir de la cosa del dominio del arrendador, y por el solo hecho de la concreción de su cuota indivisa en una porción física diferenciada de las demás?

El propósito del legislador no debió ser otro que evitar el facilísimo fraude a la Ley de 1946 que se venía produciendo: Compra pro indiviso de toda la casa arrendada a diferentes locatarios seguida de disolución de la comunidad y adjudicación de cada piso a cada uno de los compradores.

Y esta fue, a mi parecer, su intención: Evitar que por esa solución subrepticia se llegara al mismo resultado de la venta por pisos, enervando los derechos preferentes de los inquilinos, nacidos de sus contratos de arrendamiento con el transmitente, por cuanto que la ratio legis no tuvo más finalidad que atajar el fraude al denegar el retracto y el tanteo donde no aparezca la posibilidad fraudulenta, exceptuando del retracto el supuesto de división y adjudicación de cosa común adquirida por actos de última voluntad, como es la herencia o el legado, esto es, por acto involuntario del causante-arrendador, y actualmente por la corriente liberali-zadora de la rigidez de la Ley locataria, ampliado el supuesto a la adjudicación por división de cosa común adquirida de padres por el acto voluntario de donación según la decisión jurisprudencial del Tribunal Supremo, que siendo reiterada y uniforme la interpretación del artículo 47, 3.ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya existe doctrina legal que lo complementa según el artículo 1.ª, 6.ª, del Código Civil. Y así lo trata la Dirección General en su Resolución de 13 de febrero ele 1980.

Tanto de la Ley de 1946 como del Real Decreto de 1952 resulta la intención expuesta en sus bases, y nos bastaría su interpretación gramatical, ateniéndonos al sentido estricto de sus palabras, para llegar a aquellas conclusiones:

Ha condicionado y hecho depender el retracto legal arrendaticio a la adjudicación de pisos y viviendas por consecuencia de división de cosa común adquirida por compra o por otro contrato equivalente cuya contraprestación, no siendo personalísima, pueda ofrecer el inquilino, y cuando el derecho de éstos hubiere nacido antes que el de ¡os adquirentes.

Así lo interpreta nuestro más Alto Tribunal en sus Sentencias de 8 de abril de.1959; 20 de enero de 1962 y 4 de febrero de 1975, en las que resulta:Page 1236

-Que el precepto legal se construye sobre la previa celebración de un contrato oneroso, y así el artículo 1.521 del Código Civil lo deriva de la compra o dación en pago, y concretamente el arrendatario descansa, conforme al artículo 48 de la Ley, en la venta de piso o vivienda objeto del arrendamiento, extendiendo esta facultad en caso de adjudicación por consecuencia de división de cosa común adquirida por herencia o legado, es decir, que esta ampliación del derecho de retraer en los casos de división creada...

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