Retornos al título constitutivo de la Propiedad Horizontal
| Autor | Manuel Medina de Lemus |
| Cargo | Profesor titular de Derecho Civil |
| Páginas | 1121-1183 |
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Recientemente me he ocupado del Derecho Civil español en los últimos cincuenta años 1, intentando dar una visión general de los problemas que presenta en el tríptico de la doctrina, la legislación y la jurisprudencia. Allí se hablaba de la necesidad de una reflexión de conjunto, recogidos sobre nosotros mismos, con el fin de sentar pautas de control y seguimiento que hagan posible medir logros y retrocesos, pudiendo así perfeccionar progresivamente el estado de nuestra legislación civil actual. Todo ello en este fin de siglo que, además, es fin de milenio, época propicia, aunque siempre lo sea, para un recuento del pasado con una vocación de proyectos del futuro.
Pero esta reflexión, a mi juicio, de cara al siglo que comienza, debe plantearse igualmente en el terreno puntual de categorías específicas, descendiendo de aquella visión generalizada al detalle de problemas concretos que es como resulta verdaderamente significativa y completa. Aquélla, intentaba Page 1122 llamar la atención sobre ciertos problemas de encrucijada en la que se encuentra nuestro Derecho Civil español, de cara al futuro. Esta tarea, en cambio, se vertebra en un sinfín de temáticas a abordar por muchos, cada uno según su especialización y sensibilidades, a fin de ofrecer en una visión desde un foco cercano a los problemas, las disfunciones, las readaptaciones de cada categoría a las nuevas realidades que se presentan porque, en la evolución de la vida, las necesidades son diferentes y cambian de aspecto, destacando algunos nuevos y anulando otros, simplemente obsolescentes.
Y a fin de participar en la tarea, me propongo aludir en este artículo, aprovechando la singularidad de este número especial de la Revista, a un tema sobre el que quisiera llamar la atención porque entiendo que las circunstancias sociológicas, geográficas y económicas que rodearon la elaboración de la Ley de Propiedad Horizontal en 1960 son muy diferentes de las que aparecen cuarenta años después, y sin embargo, no han sido consideradas suficientemente en la nueva modificación operada en 1999, por más que en la temática se ha trabajado ampliamente desde el Ministerio de Justicia y Comisión General de Codificación con variados Proyectos sobre Conjuntos Inmobiliarios, Propiedad Horizontal y Urbanizaciones Privadas.
Me refiero al título constitutivo de la propiedad horizontal, tema en tomo al cual se barajan muchas imprecisiones conceptuales que resulta preciso aclarar, como presupuesto previo a cualquier tipo de reflexión, toda vez que frecuentemente se involucran, creando no pocas confusiones sobre el particular y consiguientes conclusiones equivocadas. Son los términos acto, contrato, título constitutivo, estatuto y reglamento, todos ellos de propiedad horizontal.
Para la delimitación conceptual, apenas apuntada, es necesario asimismo partir con carácter previo y, de menos a más, de un proceso de gradación secuencial que contempla, primero, el objeto físico de la propiedad horizontal. Se trata de una edificación, construcción u obra en que se distinguen espacios susceptibles de ser aprovechados separadamente y con carácter autónomo, por tener salida propia a un elemento común como puede ser una escalera o rellano, o a la vía pública.
Ese es un requisito imprescindible, así requerido en el artículo 396 del Código Civil. Pero no basta con ello porque tales espacios no pueden concebirse sin hallarse articulados en un contexto compuesto por otros elementos también comunes que le prestan funcionalidad y apoyo, y le dotan de los servicios precisos sin los cuales no es posible su aprovechamiento. Nos referimos al suelo, cimentaciones, pasos, muros, patios, pozos, canalizaciones etc., todos ellos igualmente reseñados en el precepto mencionado.
Page 1123De esta suerte, se configuran dos clases de elementos que podemos llamar comunes por naturaleza. Unos, los que permiten salida y entrada independiente de dicho espacio separado y acotado, sin ningún genero de servidumbre u otro derecho real limitado, y otros, los que además, aseguran su funcionamiento dotándole de los servicios imprescindibles para un aprovechamiento adecuado.
Alguno de estos elementos, en opinión de Lacruz 2, son comunes de una manera objetiva, en la medida en que esa pretendida objetividad se entienda para cada edificio en concreto y no como concepto universal válido para todos y cada uno de los edificios en régimen de propiedad horizontal. Son ejemplos claros, el suelo que puede ser común, pero también privativo y la construcción haberse realizado en virtud de un derecho de superficie. O también el vuelo, en el que suele ser frecuente reservarse el constructor el derecho de sobreelevar una o más plantas, como así lo permite el artículo 16 del Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria, modificado en estos particulares por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre.
La articulación en un contexto común puede contar, además, con una serie de elementos que son comunes por destino, también llamados procomunales que se caracterizan 3 por no ser esenciales al inmueble y estar destinados a él por voluntad de los propietarios, toda vez que prestan un servicio a la comunidad y son indivisibles, sin que recaigan sobre ellos derechos de adquisición preferente. A ellos se refiere indirectamente y a sensu contrario en el último inciso del artículo 4 de la Ley cuando habla de que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Cuando este objeto físico que acabamos de describir es contemplado por el Derecho, puede ocurrir:
- - Bien que el edificio o construcción, en su caso, vengan siendo aprovechados por una sola persona, dueño del mismo. Es el caso, por ejemplo, del que siendo titular de todos los espacios separados y comunes, arrienda los primeros, acaso reservándose alguno para vivienda o local de uso propio, o generalmente de modo parcial los segundos, por ejemplo, parte de un hall de entrada para librería-kiosko de periódicos. En tales supuestos no ha surgido la situación llamada de propiedad horizontal, por más que material que no jurídicamente se den las condiciones para establecerla.
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- - Bien que se transmita el dominio de uno o más espacios, pisos o locales separados e independientes que necesitan para subsistir el apoyo de otros elementos comunes. De esta suerte, se barajan en la situación así creada, y para el dueño de cada piso o local, dos tipos de derechos subjetivos, como aclara el artículo 3 de la LPH, a saber:
- * El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, comprendidos dentro de sus límites, al servicio exclusivo del propietario y los anejos fuera del espacio delimitado que se digan expresamente.
- * La copropiedad con los demás dueños de los pisos o locales de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, respecto de los cuales ha de señalarse una cuota de participación que sirve a distintas finalidades: reparto de gastos, votación, etc.
Pues bien, cuando coinciden los elementos físicos descritos con esta combinación de derechos a un tiempo exclusivos, por una parte, y en copropiedad, simultáneamente por otra, es cuando puede hablarse propiamente de propiedad horizontal que, a su vez, puede ser de un edificio o construcción exenta, o de una pluralidad de edificios, o conjuntos inmobiliarios, llegando incluso en mayor grado de complejidad a las llamadas urbanizaciones privadas.
Sin embargo, esta situación compleja de objetos físicos y derechos recayentes sobre ellos puede existir sólo virtualmente mediante su ideación en un simple proyecto plasmado documentalmente por un constructor o un propietario único del edificio en cuestión, o puede haber devenido existente en la práctica mediante la distribución y adjudicación de propiedades exclusivas y comunes entre distintos titulares, en un acuerdo entre ellos. Puede, incluso, venir funcionando como comunidades de hecho, sin ningún tipo de instrumentación. Veamos separadamente estas tres situaciones.
El entramado físico y jurídico aludido suele contenerse en lo que se llama título constitutivo de la propiedad horizontal, entendido en un sentido material, como el acto o negocio jurídico, o declaración de voluntad que genera Page 1125 la situación de propiedad horizontal y puede ser hecho unilateral y bi o plurilateralmente. En el primer supuesto, a su vez, constituye:
Realizado por el constructor o el dueño de un terreno en que se señalan las condiciones necesarias para constituir la propiedad horizontal que no deviene tal hasta que existan dos o más propiedades sobre el objeto que enseguida veremos en el siguiente epígrafe. Es el caso de la declaración de la obra nueva en construcción y consiguiente constitución de la propiedad horizontal, inscrita en el Registro de la Propiedad, con vistas a la venta sobre plano de la cosa futura que constituyen los pisos y locales de un edificio simplemente comenzado, bastando el proyecto técnico y la licencia municipal de obra.
En este sentido...
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