Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
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por Basilio Javier aguirre Fernández
Resolución de 26-6-2013
(BOE 1-8-2013)
Registro de Quintanar de la Orden
EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO: EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Entiende el Centro Directivo que el registrador puede y debe calificar aquellos extremos de la resolución judicial en un expediente de dominio que afectan a la protección del titular registral. Por ello, en un expediente para la reanudación del tracto con inscripción de menos de treinta años de antigüedad, debe comprobar que en efecto el titular registral o el causahabiente sea oído o, si no comparece, sea citado tres veces, una al menos personalmente, sin que baste la genérica afirmación del juez de que se han cumplido los requisitos establecidos en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria.
Resolución de 27-6-2013
(BOE 1-8-2013)
Registro de Orihuela, número 2
INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: TÍTULOS CREADOS AD HOC.
El control de la inmatriculación por título público exige a los registradores que al efectuar su calificación, extremen las precauciones para evitar el acceso al Registro de títulos elaborados ad hoc con el único fin de obtener la inmatricu-
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lación, lo que se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica, pues se trata de eludir el fraude de ley en el sentido de evitar que, mediante la creación instrumental de títulos, se burlen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador. Se considera titulación creada ad hoc una escritura de venta de un inmueble, acompañada de otra escritura previa de aportación a la sociedad conyugal de los vendedores y por tanto no procede la inmatriculación. El carácter ad hoc de la documentación se puede inferir de las circunstancias que rodean su otorgamiento (la coetaneidad de ambos negocios, la inexistencia de título original de adquisición y el nulo coste fiscal como reconoce el recurrente al estar exenta la aportación.
Resolución de 28-6-2013 (BOE 1-8-2013)
Registro de Puçol
AUTOCONTRATO: CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 3 de diciembre de 2004 y de 13 de febrero de 2012, entre otras), el administrador único, como representante orgánico de la sociedad, sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la junta general o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato». Esta situación se produce si quien actúa en el negocio es el administrador de una sociedad que cede unos inmuebles en pago de deuda, y el apoderado con poder especial concedido por el mismo sujeto que actuó como administrador de la sociedad cesionaria. En estos casos la reseña identificativa que realiza el notario, y el consecuente juicio de suficiencia, deben hacer expresa alusión a la autorización de la Junta General.
Resolución de 1-7-2013
(BOE 1-8-2013)
Registro de Madrid, número 29
ACUERDOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: REQUISITOS PARA SU INSCRIPCIÓN.
No estando legitimadas las firmas del presidente y secretario de la Comunidad, la imposibilidad de obtener tal legitimación no impide la ejecución del acuerdo, dado que se puede testimoniar notarialmente del libro de actas de la Comunidad de propietarios, el acta de la reunión de aquella donde se tomó el citado acuerdo y además se certifica su existencia por los actuales presidente y secretario de la comunidad de propietarios en el acta protocolizadora. Lo que sí es necesario es que el acuerdo que autoriza la división de uno de los departamentos del edificio se haya adoptado por unanimidad o que, en su defecto, conste la pertinente notificación a los propietarios no asistentes ni representados y el transcurso del plazo para su oposición. Aunque entendamos que este caso es un supuesto de los denominados actos colectivos que no requieren el consentimiento
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individualizado de cada titular, en los supuestos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, no puede afectar a los titulares registrales de departamentos que adquirieron con posterioridad al acuerdo de modificación y accedieron al Registro con anterioridad a la pretensión de inscripción de la modificación del título constitutivo y ello con independencia de la formulación de los consentimientos en acto colectivo o individualizado.
Resolución de 2-7-2013 (BOE 1-8-2013)
Registro de Cangas de Onís
INMATRICULACIÓN DE FINCAS SEGREGADAS DE OTRA NO INSCRITA. INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
En caso de existir dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, lo procedente es acudir a lo establecido en los artículos 300 y 306 del Registro Hipotecario. Esta Dirección General ha venido admitiendo la inmatriculación de fincas formadas por segregación de fincas no inscritas, sin necesidad de previa inscripción de la finca mayor que sufre la segregación (finca matriz). En tal sentido, la Resolución de esta Dirección General, de 8 de septiembre de 2009, que en un caso como el que nos ocupa, entendió exigible la acreditación de la correspondiente licencia de segregación, pero admitiendo que la finca procedente de segregación es directamente inmatriculable, sin necesidad de previa inscripción de la finca matriz de la que procede.
Resolución de 3-7-2013
(BOE 5-8-2013)
Registro de Almería, número 4
HIPOTECA: EJECUCIÓN Y ARRENDAMIENTOS INSCRITOS.
Existiendo un arrendamiento de local de negocio inscrito en el Registro a continuación de una hipoteca que ha sido objeto de ejecución, de conformidad con lo establecido en la LAU, dicho arrendamiento ha de ser cancelado como consecuencia de la purga que provoca la ejecución de la hipoteca anterior. Extinguido el arrendamiento se extinguen su consecuencias accesorias, como son los derechos de tanteo y retracto.
Resolución de 3-7-2013
(BOE 5-8-2013)
Registro de Burjassot, número 2
TITULAR REGISTRAL: DUDAS DE IDENTIFICACIÓN.
No cualquier duda sobre la coincidencia entre los datos del título inscribible y los que aparecen consignados en el Registro respecto del titular de la finca puede fundamentar la negativa a inscribir. Por ello, en este caso, y habida cuenta
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del resultado que evidencia el examen conjunto de la abundante prueba pública presentada, que comprende todos los títulos públicos notariales afectados, de obligada toma en consideración —junto con el contenido registral— al efectuar la calificación, la simple discordancia de dos dígitos en la consignación del DNI de la persona que figura como titular registral con carácter presuntivamente ganancial (con la otorgante doña M. N. C.), error que se pone de manifiesto y se rectifica en la última escritura autorizada, no constituye una circunstancia o indicio que ofrezca la más mínima relevancia obstativa de la falta de correspondencia identitaria entre el titular registral y el causante de la sucesión cuya partición se pretende inscribir. En definitiva, pues, el indicado error de dos dígitos del documento nacional de identidad en modo alguno impide desconocer la eficacia identificativa del resto de los datos suministrados respecto de dicha persona, los cuales no dejan ninguna duda racional de que el causante y el titular registral son el mismo sujeto.
Resolución de 3-7-2013
(BOE 5-8-2013)
Registro de Madrid, número 35
CALIFICACIÓN REGISTRAL: FORMA Y MEDIOS.
Es requisito esencial de la calificación denegatoria de un documento presentado a inscripción el que se expliciten en la nota todos los razonamientos jurídicos que conducen a tal resolución. Es por ello que no cabe fundar la negativa a inscribir en una escueta referencia a una sentencia del Tribunal Supremo que se dice que anula un determinado Plan Urbanístico, cuando dicha sentencia no contiene en su fallo ninguna referencia a semejante anulación. Sin embargo no cabe acoger la alegación del recurrente respecto a que el registrador no puede tener en cuenta en su calificación una sentencia judicial porque debe limitarse a lo que resulte del Registro y de los documentos presentados. Especialmente, este Centro Directivo ha venido señalando que el registrador no se puede limitar a los medios de calificación que consistan en los documentos presentados y en los asientos de la propia finca de que se trata, sino que, atendiendo a una inter-pretación conforme a la realidad social y a la finalidad y principios del propio Registro, debe acudir a otras fuentes oficiales de información, como son el Registro Mercantil, el Libro de Incapacitados según el Índice General Informatizado y otros Registros que no sean de carácter reservado y sean accesibles, por lo que con mayor razón ha de tener en cuenta las sentencias de los Tribunales de las que tenga conocimiento y guarden relación con el supuesto de hecho de que se trate.
Resolución de 3-7-2013
(BOE 2-8-2013)
Registro de Marbella, número 5
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA COMUNIDAD NO TIENE PERSONALIDAD JURÍDICA.
Dado que la Comunidad de Propietarios no tiene personalidad jurídica, no es posible inscribir a su nombre un trastero que se le adjudica en un procedimiento
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de ejecución. Sí que sería inscribible si la adjudicación se hubiera hecho a todos los propietarios del edificio en proporción a sus cuotas.
Resolución de 4-7-2013
(BOE 5-8-2013)
Registro de Motilla del Palancar
RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO: ANULACIÓN DEL NEGOCIO POR EL QUE ADQUIRIÓ EL TITULAR REGISTRAL.
Como tiene declarado este Centro Directivo, el título inscribible ha de acre-ditar de modo directo e inmediato el derecho de quien haya de ostentar la titularidad registral, sin...
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