Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
| Autor | Basilio Javier Aguirre Fernández |
| Páginas | 397-502 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 783, págs. 397 a 502 397
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 15-6-2020
BOE 23-11-2020
Registro de la Propiedad de Madrid, número 22.
PROPIEDAD HORIZONTAL: FORMAS DE GARANTIZAR LA SALIDA DE LOS
ELEMENTOS PRIVATIVOS.
La constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone
la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes
pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por
tener salida a un elemento común o a la vía pública; derecho que lleva como
anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes. Y
como ya ha afirmado este Centro Directivo con anterioridad, la multiplicidad
de situaciones fácticas posibles determina la no imposición de construcciones
jurídicas específicas —o encorsetadas, si se prefiere—.
Y es que en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho el
requisito más importante de los elementos privativos es que se trate de zonas
delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para
que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos
tengan salida a un elemento común o a la vía pública. Y sin duda una segregación
como la realizada en el título calificado es posible, y crea un estado de cosas per-
fectamente ajustado a las exigencias de la propiedad horizontal si, a pesar de no
tener —la entidad o entidades creadas— salida a la calle o a otro elemento común,
simultáneamente se constituye una vinculación jurídica inescindible para dar paso
por otro elemento privativo a favor de las entidades resultantes de la segregación.
Basilio Javier Aguirre Fernández
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En apoyo de lo anteriormente expuesto, no es ocioso recordar que es «com-
munis opinio» que, en nuestro derecho, se sigue el sistema del «numerus apertus»,
lo que quiere decir que existe libertad entre los contratantes para crear derechos
reales innominados o atípicos, siempre que el derecho creado tenga las carac-
terísticas esenciales del derecho real. Eso supone, como ha puesto de relieve la
doctrina más autorizada, que se pueden crear derechos reales nuevos, los cuales
en su mayoría serán combinaciones o variaciones sobre los existentes.
Como precisó la Resolución de 29 de noviembre de 2007, los elementos vin-
culados son titularidades «ob rem», que no pueden seguir un régimen jurídico
distinto al del elemento principal al que están adscritos, de modo que existe vin-
culación «ob rem» entre dos (o más) fincas cuando se da entre ellas un vínculo
que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas,
que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a
la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino,
dependencia o accesoriedad e incluso de servicio.
Resolución de 18-6-2020
BOE 23-11-2020
Registro de la Propiedad de Marbella, número 4.
SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES.
La finalidad de la disposición del artículo 160.f), como se desprende de la
ubicación sistemática de la misma (en el mismo artículo160, entre los supues-
tos de modificación estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a
incluir en el supuesto normativo los casos de «filialización» y ejercicio indirecto
del objeto social, las operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación
de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a una modificación sustancial del
objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse en cuenta, que dada la
amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la adquisición, la
enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), surge la duda
razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las consecuencias
de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta general
por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.
Según la Sentencia del Tribunal Supremo número 285/2008, de 17 de abril,
los consejeros delegados de una sociedad anónima carecen de poderes suficientes
para otorgar la escritura pública de transmisión de todo el activo de la compañía
(en el caso enjuiciado, las concesiones administrativas de transportes, tarjetas de
transporte y autobuses, dejando a la sociedad sin actividad social) sin el conoci-
miento y consentimiento de la junta. Pero debe tenerse en cuenta que el carácter
esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador,
salvo casos notorios —y aparte el juego de la presunción legal si el importe de la
operación supera el 25% del valor de los activos que figuren en el último balance
aprobado—. Por ello, es muy difícil apreciar a priori si un determinado acto
queda incluido o no en el ámbito de facultades conferidas a los representantes
orgánicos de la sociedad o, por referirse a activos esenciales, compete a la junta
general. No obstante, es necesario que el notario despliegue la mayor diligencia al
informar a las partes sobre tales extremos y reflejar en el documento autorizado
los elementos y circunstancias necesarios para apreciar la regularidad del negocio
y fundar la buena fe del tercero que contrata con la sociedad.
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Cabe concluir, por tanto, que aun reconociendo que, según la doctrina del
Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias
de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación
del órgano de administración competente o manifestación del representante de la
sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según
las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con
su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad
que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como
requisito imprescindible para practicar la inscripción.
Resumidamente, el artículo160 del texto refundido de la Ley de Sociedades
de Capital no ha derogado el artículo234.2 del mismo texto legal, por lo que la
sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin
culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer
una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto
del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida
en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición
de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa
grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto
que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter
esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo,
de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para
el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al
calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención
de la norma por aplicación de la presunción legal).
De la doctrina expuesta resulta que para acceder a la inscripción de la com-
praventa el registrador no puede en el presente caso exigir intervención alguna
de la junta general, habida cuenta de las manifestaciones vertidas por los ad-
ministradores de ambas sociedades. Además, las circunstancias en que apoya el
registrador su calificación negativa resultan de la mera afirmación de un tercero
en una instancia que ha sido —indebidamente— objeto de asiento de presenta-
ción en el Registro, por lo que no puede ser óbice a la inscripción pretendida.
Resolución de 18-6-2020
BOE 23-11-2020
Registro de la Propiedad de Marbella, número 4.
SOCIEDADES MERCANTILES: ACTIVOS ESENCIALES.
La finalidad de la disposición del artículo 160.f), como se desprende de la
ubicación sistemática de la misma (en el mismo artículo160, entre los supues-
tos de modificación estatutaria y los de modificaciones estructurales), lleva a
incluir en el supuesto normativo los casos de «filialización» y ejercicio indirecto
del objeto social, las operaciones que conduzcan a la disolución y liquidación
de la sociedad, y las que de hecho equivalgan a una modificación sustancial del
objeto social o sustitución del mismo. Pero debe tenerse en cuenta, que dada la
amplitud de los términos literales empleados en el precepto («la adquisición, la
enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales»), surge la duda
razonable sobre si se incluyen o no otros casos que, sin tener las consecuencias
de los ya señalados, se someten también a la competencia de la junta general
por considerarse que exceden de la administración ordinaria de la sociedad.
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