Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Páginas | 2817-3026 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2817 a 3026 2817
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 15-1-2020
BOE 18-6-2020
Registro de la Propiedad de Villanova i la Geltrú, número 2.
HIPOTECA: NO PUEDE EL REGISTRADOR EXIGIR QUE SE HAGA CONSTAR
DE FORMA EXPRESA LA COINCIDENCIA DE LA ESCRITURA CON LA FEIN.
Son varios datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y por
tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura de
préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia
de las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos infor-
mativos mediante la Ficha Europea de Información Normalizada: a) El notario,
en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente sobre las cláusulas
específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con referencia expresa
a cada una —ar tícu lo 15.2.c)—. b) De acuerdo con el mismo ar tícu lo 15.2, el
notario solo procederá a la autorización del acta previa a la formalización del
préstamo hipotecario cuando haya verificado la documentación acreditativa del
cumplimiento de los requisitos previstos en el ar tícu lo 14.1, entre los cuáles se
encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros elementos imprescindibles. c) Si
no se acredita que se han cumplido todas esas obligaciones a las que se refie-
re el ar tícu lo 14.1, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo, por
prohibirlo expresamente el ar tícu lo15.5. d) Al reseñar el acta en la escritura se
debe hacer constar de forma expresa, como se ha indicado, «la afirmación del
notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha
Basilio Javier Aguirre Fernández
2818 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2817 a 3026
recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».
Esa afirmación se contrae, entre otras cosas, al hecho de que el prestatario haya
recibido la FEIN, y, de nuevo, ello solo puede hacer referencia a la FEIN del
préstamo que se formaliza en dicha escritura, no a otra diferente.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecua-
damente la decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo,
reseñando, al menos de forma genérica pero clara, los controles sobre la trans-
parencia material que el notario ha realizado con carácter previo a dicha auto-
rización. Ahora bien, ello no significa que se deba exigir, como si de fórmulas
rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento de cada uno de los
detalles que en su conjunto configuran esa imprescindible transparencia, entre
ellos la coincidencia de las condiciones del préstamo con las comunicadas en
la FEIN.
Por otra parte, de la referida normativa resulta inequívocamente que no es el
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del
principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación
acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el ar tícu lo14.1,
lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la
escritura; y la función del registrador es calificar la existencia de la reseña de
dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley —número de
protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización—), así como la afir-
mación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto
en el ar tícu lo 15 de la ley. Este control notarial del cumplimiento del principio
de transparencia material no puede ser revisado por el registrador.
Resolución de 15-1-2020
BOE 18-6-2020
Registro de la Propiedad de Arteixo.
HIPOTECA: INTERÉS DE DEMORA EN LA LEY 5/2019.
Ciertamente, atendiendo a la interpretación literal y teleológica del ar-
tícu lo 28.3 de la Directiva 2014/17/UE, se podría haber transpuesto mediante
una norma que respecto de los préstamos incluidos en el ámbito objetivo de
la misma estableciera un tipo de demora legal máximo, imperativo para la
entidad prestamista, pero que no impidiera pactar un tipo inferior —o incluso
de no pactarse tipo de interés de demora alguno— en beneficio del prestata-
rio, fiador o garante que tenga la consideración de consumidor. No obstante,
dicha norma de la Directiva deja margen a las normas de transposición de la
misma para que en el Derecho nacional se establezca un concreto tipo legal
de demora que no admita pacto en contrario, logrando así una mayor certeza
y seguridad jurídica.
De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro
de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un
régimen de exclusión de la misma en materia de intereses de demora, con el fin
de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula
reguladora de dichos intereses. Se trata, pues, de una decisión de política legis-
lativa que excluye por completo la negociación, y por consiguiente la fijación de
un tipo de demora inferior al legal.
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2817 a 3026 2819
Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Resolución de 15-1-2020
BOE 18-6-2020
Registro de la Propiedad de Madrid, número 9.
HIPOTECA: NO PUEDE EL REGISTRADOR EXIGIR QUE SE HAGA CONSTAR
DE FORMA EXPRESA LA COINCIDENCIA DE LA ESCRITURA CON LA FEIN.
Son varios los datos que, de forma reiterada y cumulativa, presuponen y
por tanto implican necesariamente que si el notario ha autorizado la escritura
de préstamo hipotecario, ello es porque previamente ha controlado la coin-
cidencia de las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a
efectos informativos mediante la Ficha Europea de Información Normalizada:
a) El notario, en el acta, ha debido informar y asesorar individualizadamente
sobre las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con
referencia expresa a cada una —ar tícu lo 15.2.c)—. b) De acuerdo con el mis-
mo ar tícu lo 15.2, el notario solo procederá a la autorización del acta previa
a la formalización del préstamo hipotecario cuando haya verificado la docu-
mentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el ar-
tícu lo 14.1, entre los cuáles se encuentra la FEIN del préstamo, junto a otros
elementos imprescindibles. c) Si no se acredita que se han cumplido todas
esas obligaciones a las que se refiere el ar tícu lo 14.1, no podrá autorizarse la
escritura pública de préstamo, por prohibirlo expresamente el ar tícu lo15.5. d)
Al reseñar el acta en la escritura se debe hacer constar de forma expresa, como
se ha indicado, «la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo
con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el
asesoramiento previsto en este artículo». Esa afirmación se contrae, entre otras
cosas, al hecho de que el prestatario haya recibido la FEIN, y, de nuevo, ello
solo puede hacer referencia a la FEIN del préstamo que se formaliza en dicha
escritura, no a otra diferente.
Sin duda, la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecua-
damente la decisión de proceder a la autorización de la escritura de présta-
mo, reseñando, al menos de forma genérica pero clara, los controles sobre la
transparencia material que el notario ha realizado con carácter previo a dicha
autorización. Ahora bien, ello no significa que se deba exigir, como si de fór-
mulas rituales se tratara, la mención expresa del cumplimiento de cada uno de
los detalles que en su conjunto configuran esa imprescindible transparencia,
entre ellos la coincidencia de las condiciones del préstamo con las comunicadas
en la FEIN.
Por otra parte, de la referida normativa resulta inequívocamente que no es el
registrador sino el notario a quien corresponde comprobar el cumplimiento del
principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación
acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el ar tícu lo14.1,
lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la
escritura; y la función del registrador es calificar la existencia de la reseña de
dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley —número de
protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización—), así como la afir-
mación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el
prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto
en el ar tícu lo 15 de la ley. Este control notarial del cumplimiento del principio
de transparencia material no puede ser revisado por el registrador.
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