Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Autor:Juan José Jurado Jurado
Páginas:1685-1725
 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 779, págs. 1685 a 1725 1685
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José Jurado Jurado
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 5-12-2019
BOE 26-2-2020
Registro de la Propiedad de Barcelona, número 24.
HIPOTECA: PRÉSTAMO CONCEDIDO A UNA SOCIEDAD GARANTIZADO
CON HIPOTECA CONSTITUIDA POR PERSONA FÍSICA.
Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se forma-
liza un préstamo concedido a una sociedad para financiar la adquisición de
una vivienda. En garantía del mismo se constituye hipoteca sobre dicha finca
y, además, el administrador de dicha sociedad interviene también como avalista
para prestar garantía personal solidaria.
Debe concluirse que la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
es aplicable a los préstamos concedidos a personas jurídicas en lo relativo al fiador
persona física aun cuando esta no sea consumidor. Así, lo confirma el contenido
literal del ar tícu lo 2, apartado 1, letra a), respecto de préstamos garantizados
con hipoteca sobre inmueble residencial, que, a diferencia de lo expresamente
dispuesto para préstamos no hipotecarios concedidos para adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre inmuebles, no exige que el fiador o garante sea
consumidor. Hecha la aclaración sobre la aplicabilidad de la Ley 5/2019 en el
presente caso de préstamo en que concurre como prestataria una sociedad y
como avalista una persona física, debe ahora determinarse si la aplicación de
esta ley alcanza íntegramente al contrato tanto respecto de la prestataria como
respecto del avalista o, por el contrario, se limita a este último.
Basilio Javier Aguirre Fernández
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La Ley 5/2019, como con claridad se desprende del tenor literal de los ar-
tícu los1.1 y 2.1, no será aplicable a un prestatario persona jurídica, aunque esta
tenga la condición de «consumidor» —cliente— en la contratación del préstamo
o crédito. Y el notario o el registrador no parece que puedan, por su sola auto-
ridad, proceder a un levantamiento del velo de la persona jurídica, o apreciar
su carácter instrumental o fraudulento, ni siquiera cuando la persona jurídica
que actúe como consumidora sea unipersonal. Nunca será necesario que una
persona jurídica, sea o no consumidora, que actúe como prestataria, fiadora o
garante, concurra al otorgamiento del acta previa prevenida en el ar tícu lo15 de
la Ley 5/2019. Ese deber de asesoramiento e información y control notarial se
circunscribe a las «personas físicas».
En estos supuestos en que la parte prestataria sea una persona jurídica y
el fiador o el hipotecante no deudor una persona física, la Ley 5/2019 resultará
plenamente aplicable respecto de esta última. La constitución de la garantía del
préstamo o crédito, en relación con dichas personas físicas, quedará sujeta a sus
normas, y el deber de información y asesoramiento alcanzará a toda la docu-
mentación prevista en el ar tícu lo14.1 de la Ley 5/2019. Tanto la información y
documentación a suministrar por la entidad prestamista como la actividad del
notario, aunque limitada como se ha dicho a las personas físicas, debe com-
prender todo aquello que —relativo al préstamo o crédito— se expresa en los
ar tícu los14.1 y 15 de la Ley 5/2019.
Se plantea por otra parte la duda relativa a la aplicabilidad a estos préstamos
de las normas o limitaciones materiales que con carácter imperativo establece
la Ley 5/2019. Se debe partir, para resolver esta cuestión, de la idea de que el
garante puede obligarse a menos, pero no a más, que el deudor principal, tanto
en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones (art.1826 del CC), lo que
permite en principio pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad,
y otro más benigno para las garantías constituidas.
Y, concretando esas limitaciones, la que planteará más dudas es la aplica-
bilidad de las normas que para el vencimiento anticipado se establecen en el
ar tícu lo 24 de la ley. Resulta indiscutible que los umbrales mínimos que exige
la ley son oponibles por el garante que sea persona física, a la vista de su te-
nor literal. Por ello, lo más práctico y claro será pactar para el préstamo unas
condiciones de vencimiento anticipado por impago que se ajusten a los límites
del ar tícu lo 24. Pero también debe ser posible (y razonable en función de las
circunstancias que se den en cada caso) un pacto en condiciones diferentes con
la sociedad prestataria, en cuyo supuesto la persona física garante podrá oponer
la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites establecidos
en dicha norma.
Más sencilla es la cuestión de la aplicabilidad de las limitaciones de los tipos
de interés ordinario (prohibición de cláusula suelo y fijación de los intereses de
demora en el tipo pactado más tres puntos, de acuerdo con los ar tícu los21 y 25
de la Ley 5/2019). Puesto que el garante puede obligarse a menos que el deudor
principal, es perfectamente posible que se acuerde en el contrato de préstamo
un tipo que no se sujete a esas limitaciones, y pactar la limitación de la garantía
(sea el afianzamiento o la responsabilidad hipotecaria) a cuantías inferiores.
Finalmente, en materia de cancelación anticipada, parece claro que pueden
pactarse con el prestatario unas condiciones diferentes de las previstas en la ley
con carácter imperativo en el ar tícu lo23. Esa regulación contractual realmente
no afectará al garante, puesto que no es él, sino el prestatario, quien pagará y
cancelará el préstamo anticipadamente.
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Resolución de 5-12-2019
BOE 26-2-2020
Registro de la Propiedad de Madrid, número 37.
HIPOTECA: DEPÓSITO DE LAS CONDICIONES GENERALES EN EL REGIS-
TRO DE BIENES MUEBLES. HIPOTECA: INTERESES DE DEMORA EN LA
LEY 5/2019.
La Instrucción de 13 de junio de 2019 ya estableció con toda claridad que,
al imponerse en el ar tícu lo11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condicio-
nes Generales de la Contratación, a todas las entidades la obligación concreta y
terminante de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios
comprendidos en el ámbito de aplicación de la propia Ley antes de empezar su
comercialización, es indudable que «el notario deberá controlar al autorizar la
escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla,
el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previa-
mente a practicar dicho depósito».
En cualquier caso, las entidades financieras con frecuencia suelen indi-
car en sus modelos o minutas los números de identificación de las cláusulas
depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo
que tiene la finalidad de que dichos números aparezcan también reseñados
en las escrituras de préstamo, para facilitar en su día la comprobación de ese
depósito. En tales supuestos, parece claro que, en la facultad de configuración
del contrato que tienen las partes, siempre dentro de los límites legales, se
debe entender incluida la de la reseña de ese número identificador, con la
finalidad de facilitar la comprobación de la efectividad del depósito al no-
tario, al registrador y eventualmente al juez que debiera pronunciarse sobre
los efectos del negocio documentado. En consecuencia, en los supuestos en
que ese número sea indicado por la entidad financiera, el notario respetando
su voluntad negocial, deberá consignarlos en la escritura. No obstante, la
carencia de ese reflejo por la entidad financiera no impide la autorización
de la escritura ni su inscripción registral, puesto que siempre es posible el
cotejo de la escritura con el conjunto de cláusulas depositadas por la enti-
dad financiera, algo que, por lo demás, las modernas herramientas digitales
facilitan sobremanera.
En el presente caso el notario expresa que la escritura contiene condiciones
generales de contratación que han sido depositadas en el Registro de Condi-
ciones Generales de la Contratación, advierte de la aplicabilidad de la citada
Ley 7/1998, de 13 de abril, así como de la obligación de inscribir en dicho
Registro los formularios de los préstamos y créditos; asimismo, añade que
ha comprobado, mediante consulta telemática, que la entidad prestamista ha
depositado en ese Registro condiciones generales de la contratación, habiendo
cumplido dicho notario, según afirma, todas las obligaciones que, respecto de
dichas condiciones generales, establece el ar tícu lo 23 y demás concordantes
de la Ley 7/1998.
El segundo de los defectos invocados por la registradora en su calificación
consiste, a su juicio, en que se pacta un interés moratorio resultante de adicionar
dos puntos al tipo de interés ordinario, inferior al fijado legalmente con carácter
imperativo en el ar tícu lo 25 de la Ley 5/2019 y en el ar tícu lo114.3.º de la Ley
Hipotecaria, es decir inferior a la adición de tres puntos al interés remuneratorio
pactado. Frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los

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