Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
| Autor | Juan José Jurado Jurado |
| Páginas | 1103-1138 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 778, págs. 1103 a 1138 1103
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 14-11-2019
BOE 3-12-2019
Registro de la Propiedad de Altea.
TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: AUTO DE HOMOLOGACIÓN DE TRANSAC-
CIÓN JUDICIAL.
Se debate en este expediente la posibilidad inscribir un testimonio de un auto
de homologación de una transacción judicial, en cuya virtud las partes acuerdan
que una de ellas renuncia a la nuda propiedad que ostentaba sobre una deter-
minada finca en favor de su hermana que era la usufructuaria.
Tal y como ya ha quedado resuelto en pronunciamientos previos, la transacción
supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna
cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comen-
zado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada entre ellos tal y como se
prevé en los artículos1809 y 1816 del Código civil; mientras que su homologación
o aprobación judicial, según lo previsto en el artículo 19 de la Ley de Enjuicia-
miento Civil, implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder
de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un
verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.
La transacción, aun homologada judicialmente no es una sentencia y por ello
carece de su contenido y efectos por cuanto, al carecer de un pronunciamiento judi-
cial sobre el fondo del asunto, nada impide su impugnación judicial en los términos
previstos en la Ley (art.1817 CC). El auto de homologación tampoco es una sentencia
pues el juez se limita a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y
Basilio Javier Aguirre Fernández
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la inexistencia de prohibiciones o limitaciones derivadas de la Ley (art.19 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil), pero sin que lleve a cabo ni una valoración de las pruebas
ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes (art.209 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil). Por ello, y fuera de los supuestos en que hubiese habido
oposición entre las partes y verdadera controversia, el acuerdo de los interesados
que pone fin al procedimiento de división de un patrimonio no pierde su carácter
de documento privado, que en atención al principio de titulación formal previsto en
el artículo3 de la Ley Hipotecaria, exige el previo otorgamiento de escritura pública
notarial a los efectos de permitir su acceso al Registro de la Propiedad.
Resolución de 14-11-2019
BOE 3-12-2019
Registro de la Propiedad de Santa Cruz de Tenerife, número 4.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS
SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Como se ha reiterado por esta Dirección General (cfr., por todas, Resolución
de 5 de diciembre de 2018) el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, contempla en
su apartado b) la posibilidad de incorporar a la inscripción, como operación
específica, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete
su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las
coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Según el citado artículo9.b), para
efectuar esta incorporación potestativa han de aplicarse con carácter general los
requisitos establecidos en el artículo199 de la Ley Hipotecaria.
El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la
finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio
público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se
encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hi-
potecaria (cfr. arts.9, 199 y 201 LH). El registrador, a la vista de las alegaciones
efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente
criterio. El juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar
motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones
genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En este caso pueden entenderse suficientemente justificadas las dudas del
registrador en la nota de calificación en cuanto a la existencia de conflicto entre
fincas colindantes, con posible invasión de las mismas. A tal efecto es determi-
nante la existencia de pretensiones incompatibles de inscripción de representación
gráfica tanto de uno como otro titular.
Resolución de 15-11-2019
BOE 3-12-2019
Registro de la Propiedad de Logroño, número 2.
INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: INEXISTENCIA DE DOBLE TÍ-
TULO EN LOS CASOS DE DERECHO DE TRANSMISIÓN.
En el proceso de inmtariculación del 205 de la Ley Hipotecaria, en cuanto
al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por
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el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a
la fecha del otorgamiento del título público traslativo y que opera como inma-
triculador. Ahora, en cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más
forma documental de acreditar la previa adquisición que el título público, que
es una especie concreta y especialmente cualificada dentro del amplio género
de los documentos fehacientes, y, además, se exige que dicha adquisición previa
se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título público
traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho lapso
temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fe-
chas de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público
previo y el del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa
adquisición documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título
traslativo posterior.
En los casos de aceptación de herencia y formalización en título público de
la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes hereditarios, el plazo
de un año a que se refiere el artículo205 de la Ley Hipotecaria se puede com-
putar desde el fallecimiento del causante de la herencia, momento desde el cual
se entiende adquirida por el heredero la posesión y por ende la propiedad de los
bienes hereditarios, y no necesariamente desde el otorgamiento del título público
de formalización de la aceptación y adjudicación de herencia. Esta afirmación
no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual
no supone una extralimitación competencial, sino todo lo contrario, que el regis-
trador califique si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen
los requisitos legales o han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para
eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.
Por tanto, lo que debe estudiarse en el presente caso, es si la escritura objeto
de recurso recoge dos transmisiones, como entiende el recurrente al afirmar que
hubo aceptación tácita de la herencia por parte de la viuda, o una sola transmi-
sión, como parece entender el registrador al exigir que se aporte el título previo
de adquisición del primer fallecido. En el ámbito registral la aceptación tácita no
puede admitirse, siendo necesaria forma documental pública, tal y como exige el
artículo3 de la Ley Hipotecaria, como se pronunció este Centro Directivo en reso-
lución de 21 de enero de 1993 exigiendo que la aceptación conste en documento
público, siendo solo admisible la aceptación tácita, cuando se trate de escritura
pública que tenga por objeto otro acto que «ex lege» tenga valor equivalente,
como ocurre en la disposición de un bien hereditario concreto (art. 999 CC);
por lo que, no habiendo quedado acreditada la aceptación de la herencia en la
forma señalada, opera el «ius transmissionis» del artículo1006 del Código civil.
En relación con el derecho de transmisión, la doctrina de este Centro Di-
rectivo, siguiendo la del Tribunal Supremo, ha considerado que «los transmi-
sarios suceden al primer causante de manera directa y no mediante una doble
transmisión del causante al transmitente y de este a los transmisarios. Pero es
indiscutible que la determinación de quiénes son los transmisarios y en qué
porcentaje y modo adquieren los bienes, viene determinado por la sucesión del
transmitente, no por la sucesión del primer causante».
El segundo defecto, relativo a la exigencia registral de aportación de los títulos
de la sucesión hereditaria debe ser igualmente confirmado, pues el artículo 14
de la Ley Hipotecaria, acertadamente invocado por el registrador en su nota de
calificación, señala que «el título de la sucesión hereditaria, a los efectos del
Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la
declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero
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