Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Autor:Juan José Jurado Jurado
Páginas:309-461
 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 777, págs. 309 a 461 309
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 25-7-2019
BOE 4-10-2019
Registro de la Propiedad de Madrid, número 47.
PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE USO DE UN ELEMENTO PRIVATIVO.
Cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible, conforme
a los principios básicos de todo procedimiento y a la normativa vigente, que al
consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida,
aquella exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desa-
rrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos
aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha
calificación. La argumentación será suficiente para la tramitación del expediente
si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el
interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo
acredita en este caso el mismo contenido del escrito de interposición.
Respecto del fondo de la cuestión planteada, como puso de relieve esta Direc-
ción General ya en su resolución de 12 de diciembre de 1986, no es función de
los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos
privativos de la propiedad horizontal, sino, a lo sumo, la articulación normativa
de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de
análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, será regla la
posibilidad de cualquier uso, siempre que este sea adecuado a la naturaleza del
objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de
la propiedad horizontal. Por su parte, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo
Basilio Javier Aguirre Fernández
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ha entendido reiteradamente que la mera descripción del inmueble no supone
una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de
una prohibición de esta naturaleza exige una estipulación clara y precisa que la
establezca.
En el caso del presente recurso no concurre ninguna de las circunstancias
que hacen necesaria la autorización unánime de la comunidad de propietarios.
En primer lugar, no hay infracción de los estatutos. No estando expresamente
limitado el cambio de uso de local a vivienda no cabe entender que ello implique
una actuación en contra de lo establecido en el título, lo que solo podría llevarse
a cabo modificándolo por acuerdo de la junta de propietarios. Por último, no
consta que la transformación realizada por los interesados cambiando el destino
de su local a vivienda afecte a elementos comunes del inmueble, modifique las
cuotas de participación, menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura
general, su configuración o estado exteriores.
Resolución de 25-7-2019
BOE 4-10-2019
Registro de la Propiedad de Chiclana de la Frontera, número 2.
SEGREGACIÓN DE FINCA: APLICABILIDAD DEL ARTÍCULO28.4 DE LA LEY
DEL SUELO.
Respecto del primer defecto recurrido, esta Dirección General en su reso-
lución de 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía
de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también
divisiones o segregaciones antiguas, aplicable también en cuanto a las cautelas
y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y
posterior a la práctica del asiento. Por ello, a falta de una norma que declare
expresamente la nulidad radical del acto jurídico de segregación sin licencia
—cfr. sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 26 de enero de 2006— o
un pronunciamiento judicial en tal sentido —vid. sentencia de la Sala Primera
del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2010—, este tratamiento registral es
compatible con la eficacia civil y situación consolidada del acto jurídico, en
principio, desde el punto de vista urbanístico, por razón de su antigüedad. Y
todo ello, lógicamente, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de régimen de
unidades mínimas de cultivo.
Para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso
acreditar a los efectos del artículo26 de la Ley estatal de suelo —hoy artículo28
del texto refundido de 2015— la oportuna licencia o declaración de innecesariedad
o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente,
podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscrip-
ción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de
restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar,
conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse
la aplicación analógica matizada del artículo28.4 de la Ley de Suelo.
De los datos que se acaban de reseñar se desprende con claridad que la
pretensión del recurrente invocando prescripción urbanística de la segregación
efectuada en el año 2005, en base a su situación catastral consolidada y la exis-
tencia de certificación administrativa favorable a tal pretensión, carece de todo
fundamento.
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Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
Igual suerte ha de correr el recurso en cuanto al segundo defecto, relativo
a la falta de aportación de las coordenadas de la finca, como exige el artículo9
de la Ley Hipotecaria, pues el recurrente no niega que concurre tal defecto, sino
que se limita a anunciar que está intentando subsanarlo.
Resolución de 25-7-2019
BOE 4-10-2019
Registro de la Propiedad de Águilas.
DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE: SERVIDUMBRES DE USO
PÚBLICO.
Para proteger el dominio público marítimo-terrestre, también se establecen
una serie de limitaciones a la propiedad de los terrenos colindantes, según la zona
de que se trate. Concretamente, por lo que interesa en este recurso, se configura
una servidumbre legal de protección del citado dominio (sobre una franja de
terreno de cien metros, ampliables hasta un máximo de otros cien metros —cfr.
arts.23 y sigs. de la Ley de Costas—), que comporta la prohibición general de
determinadas actividades y, sobre todo, construcciones consideradas perjudicia-
les para la adecuada protección de ese medio natural tan sensible. Asimismo,
se establece una servidumbre de tránsito sobre una franja de terreno —de seis
metros, ampliables hasta un máximo de veinte metros— que deberá dejarse
permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos
de vigilancia y salvamento.
Por ello, el artículo 49.4 del citado Reglamento dispone que no podrán
inscribirse en el Registro de la Propiedad las obras y construcciones realizadas
en la zona de servidumbre de protección sin que se acredite la correspon-
diente autorización. Asimismo, este precepto reglamentario añade que para
determinar si la finca está o no incluida en dicha zona se aplicarán, con las
variaciones pertinentes, las reglas establecidas en relación con las inmatri-
culaciones de fincas incluidas en la zona de servidumbre de protección. Y
según el artículo 28 del mismo Reglamento, tratándose de edificaciones o
construcciones ubicadas en la servidumbre de tránsito será exigible el informe
favorable, previo, emitido por la Administración General del Estado (en el que
conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, de acuerdo con lo
dispuesto en la disposición transitoria decimocuarta, apartado 5, del mismo
Reglamento), salvo que se acredite su obtención por silencio o resulte de la
propia licencia de edificación.
Las sucesivas redacciones legales serán de aplicación a los documentos otor-
gados durante sus respectivos periodos de vigencia, aunque las correspondientes
obras se hayan ejecutado en un momento anterior. Ahora bien tratándose de
escrituras autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de una determinada
norma de protección de legalidad urbanística pero presentadas en el Registro de
la Propiedad durante su vigencia, debe exigir el registrador su aplicación, pues el
objeto de su calificación se extiende a los requisitos exigidos para la inscripción».
El artículo 28.4 de la Ley del Suelo exige la constatación de un doble hecho
negativo: por un lado, «la inexistencia de anotación preventiva por incoación de
expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edi-
ficación e instalación de que se trate» y, por otro, «que el suelo no tiene carácter
demanial o está afectado por servidumbres de uso público general».

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