Resumen de resoluciones de la dirección general de los registros y del notariado

Autor:Juan José Jurado Jurado
Páginas:3215-3275
 
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Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 770, págs. 3215 a 3275 3215
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 16-7-2018
(BOE 7-8-2018)
Registro de la Propiedad de Villacarrillo.
PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 LH: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD
DE LA FINCA Y LA AFECTACIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO.
Ha sido definido el exceso de cabida en numerosas ocasiones por este Centro
Directivo, considerando que el mismo, en relación a su naturaleza y alcance, y
en base a los argumentos legales correspondientes, puede configurarse como
aquel procedimiento y solución en el que se hace constar en los libros la correcta
extensión y descripción de la finca como base del Registro. Solo debe permitir la
corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca.
El procedimiento del artículo 199 LH será objeto de calificación por el regis-
trador sobre la existencia o no de dudas en la identidad de la finca. Las dudas
pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o
parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible inva-
sión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo
u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. En el presente caso, las
dudas del registrador, manifestadas antes de la tramitación del procedimiento, se
refieren a que la finca procede por segregación de otra anteriormente inscrita y
a la posibilidad de invasión del dominio público por hallarse una de las parcelas
catastrales que parcialmente se afirma corresponde con la finca «en investigación,
artículo 47 Ley 33/2003», según resulta de certificación catastral descriptiva y
gráfica incorporada al título.
Basilio Javier Aguirre Fernández
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Aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o auto-
rización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar
con posterioridad la descripción de las fincas resultantes. Aunque, considerando
la magnitud del exceso en el presente caso pudiera concluirse que concurre una
nueva reordenación de terrenos, lo cierto es que no se plantea la calificación
en estos términos y la motivación de la misma no puede estimarse suficiente.
Es doctrina reiterada y consolidada que la protección que el Registro de la Pro-
piedad brinda al dominio público no debe referirse únicamente a aquel que conste
inscrito, tutela que se hace más evidente a partir de la entrada en vigor de la Ley
13/2015. El hecho de que en el Catastro figure la titularidad de la finca «en investi-
gación», de conformidad con el artículo 47 de la Ley 33/2003, no debe determinar la
atribución del carácter demanial a una finca, sin que tal afirmación que resulta de
la certificación catastral descriptiva y gráfica quede corroborada por otros indicios o
principios de prueba que, además, pueden obtenerse directamente por el registrador
a través de la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas
y de la información gráfica asociada a la misma; más aún cuando de la descripción
literaria de la finca resulta que esta linda por el sur con el llamado «Arroyo del Sitio»,
quedando así delimitada por su colindancia con el dominio público.
Por todo ello debe estimarse la alegación del recurrente en el sentido de que
lo que procede es la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria, a los efectos de que durante su tramitación la Administración pueda
pronunciarse sobre dicha eventual invasión, previamente a emitir la calificación.
Resolución de 16-7-2018
(BOE 7-8-2018)
Registro de la Propiedad de Escalona.
RECTIFICACIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA: INTERPRETACIÓN DEL AR-
TÍCULO 153 RN. INMATRICULACIÓN POR TÍTULO PÚBLICO: REQUISITOS.
Por regla general, toda rectificación de una escritura pública, debe ser realiza-
da con el consentimiento de todos los intervinientes o de sus causahabientes. Lo
que permite el artículo 153 del Reglamento Notarial es la subsanación de errores
materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en los instrumentos públicos,
pudiendo afectar, incluso, a elementos relevantes del negocio de que se trate, pero
Solo cuando pueda comprobarse, con claridad, que se trata de mero error material,
por resultar así atendiendo al contexto del documento y a los inmediatamente an-
teriores y siguientes, a las escrituras y otros documentos públicos que se tuvieron
en cuenta para la autorización y a los que prueben fehacientemente hechos o actos
consignados en el documento subsanado. La posibilidad de rectificación por el
notario por sí solo, dado que no concurren las partes interesadas a la rectificación,
debe ser interpretada con carácter restrictivo. Ahora bien, el citado precepto en
modo alguno habilita para modificar, suplir, presuponer o eliminar declaraciones
de voluntad que están exclusivamente reservadas a las partes.
En el presente caso, se subsana primeramente la superficie de la finca no
inmatriculada y objeto de adición de herencia. Se trata de una subsanación que
no precisa el consentimiento de los otorgantes. En segundo lugar, se procede a
subsanar el porcentaje de participación de cada uno de los propietarios en la finca
agrupada. Es relevante que en la escritura calificada disponen que «a los compa-
recientes de la finca agrupada les pertenecen los mismos derechos y en la misma
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proporción en la que eran dueños de las fincas agrupadas». Por ello, si se tiene
en cuenta que en la misma escritura esos derechos y proporción —con los valores
respectivos— constan perfectamente determinados respecto de las fincas originarias
que se agrupan, el traslado de los mismos a la finca resultante de la agrupación
puede realizarse por el notario mediante la correspondiente operación matemática.
En la nueva redacción del artículo 205 de la LH se ha regulado más minucio-
samente la inmatriculación por título público. En cuanto a la forma documental
para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de acredita-
ción fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario,
en alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a
simples documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del
Código civil. Y en cuanto al momento temporal en que debía haberse producido
la previa adquisición por el ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación
mínima con respecto a la fecha del otorgamiento del título público traslativo y
que opera como inmatriculador. Dicho lapso temporal mínimo de un año ha
de computarse, no necesariamente entre las fechas de los respectivos otorga-
mientos documentales, esto es, el de título público previo y el del título público
traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición documentada
en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior. Ello
permite interpretar que en los casos de aceptación de herencia y formalización
en título público de la adjudicación y adquisición de la propiedad de los bienes
hereditarios, si con posterioridad se otorga título traslativo de ellos a un tercero,
el plazo de un año a que se refiere el artículo 205 se puede computar desde el
fallecimiento del causante de la herencia.
Lo expuesto no obsta la también reiterada doctrina de esta Dirección General
acerca de que queda fuera de toda duda el que no supone una extralimitación
competencial, sino todo lo contrario, que el registrador califique si los títulos
presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han
sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la
finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. En primer lugar, en cuanto a
la acreditación de la titularidad del causante, como ya señaló este Centro Direc-
tivo en la resolución de 18 de abril de 2018, con carácter general no es exigible
tal acreditación, pues, de ser exigido este requisito, implicaría la necesidad de
acreditar tres títulos diferentes en el procedimiento de inmatriculación, más allá
de lo previsto en la propia redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. A
parte de exponer la falta de acreditación de la previa titularidad (que ya se ha
indicado que no es exigible), Solo se señala como indicio de elaboración instru-
mental el otorgamiento consecutivo de los títulos. La transmisión que sirve de
base al título inmatriculador no es meramente declarativa ni tiene coste fiscal
nulo, ni existe circularidad de la operación, sino que se trata de una compraventa.
Resolución de 18-7-2018
(BOE 7-8-2018)
Registro de la Propiedad de Manzanares.
INSCRIPCIÓN DE AGUAS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: OPCIONES
Y REQUISITOS.
De acuerdo con la legislación de aguas existen varias posibilidades de
reflejar en el Registro los derechos privados sobre el agua: a) agua inscrita

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