Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Autor:Jurado Jurado Juan Jose
Cargo:Coordinador
Páginas:1440-1505
 
EXTRACTO GRATUITO
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 767, págs. 1439 a 1504 1439
RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL
DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Coordinado por Juan José JURADO JURADO
Registro de la Propiedad
por Basilio Javier AGUIRRE FERNÁNDEZ
Resolución de 18-1-2018
(BOE 1-2-2018)
Registro de Getafe, número 1.
CONCURSO DE ACREEDORES: ENAJENACIÓN DE UNIDAD PRODUCTIVA EN
LA FASE DE LIQUIDACIÓN.
Entre las distintas facultades de la administración concursal en la fase de
liquidación figura la de enajenar los elementos subsistentes en esa masa. Mientras
que el nombramiento de este representante es competencia exclusiva del juez,
el ámbito del poder de representación no lo fija la autoridad judicial, sino las
normas legales. La representación que ostenta el administrador concursal es,
pues, una representación legal. Cuando se infrinjan el plan de liquidación, los
efectos de la infracción serán los previstos por el ordenamiento jurídico, pero
ello no afecta al poder de representación de quien liquida.
Conforme a la normativa vigente, no puede ponerse en duda que el regis-
trador, al analizar una operación de liquidación inscribible en el Registro, debe
calificar si la operación es o no conforme con el plan de liquidación aprobado
por el juez, con o sin modificaciones, o, en defecto de aprobación o de específica
previsión, con las reglas legales supletorias (arts. 148 y 149). Sin embargo, en
la mayor parte de los casos existe un problema de conocimiento del plan por
el registrador. En la práctica coexisten autos que incluyen el plan y autos que
se limitan a aprobarlo, incorporando, en su caso, las modificaciones que el
juez del concurso considere procedentes. La calificación del título presentado
a inscripción exige que el registrador tenga a la vista el plan aprobado, sea el
Basilio Javier Aguirre Fernández
1440 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 767, págs. 1439 a 1504
originariamente presentado por la administración concursal, sea el modificado
por el juez.
Según el texto actualmente en vigor, una vez transcurrido el plazo para que
el concursado, los acreedores concursales y los representantes de los trabajadores
presenten «observaciones» o «propuestas de modificación», el juez, según estime
más conveniente para el «interés del concurso», procederá a aprobar el plan «en
los términos en que hubiera sido presentado, introducirá en él modificaciones
o acordará la liquidación conforme a las reglas legales supletorias» (art. 148.2,
inciso segundo, de la Ley Concursal). Aunque este texto quizá no sea suficiente-
mente explícito, en la aplicación de la Ley se considera, sin género de dudas, que
el juez, háyanse o no presentado «observaciones» o «propuestas de modificación»,
puede modificar el plan de liquidación elaborado por la administración concursal.
En todo caso, al introducir modificaciones, el juez del concurso debe proceder
con especial cuidado: además de respetar las normas imperativas establecidas
por la Ley Concursal para la enajenación de la masa activa, tiene que evitar que
se produzcan contradicciones con aquellas otras reglas del plan de liquidación
que no se modifiquen. Los problemas esenciales de interpretación del plan de-
rivan precisamente de esas modificaciones. La Ley Concursal no ha previsto la
modificación del plan de liquidación una vez aprobado, sea para alterar alguna
de las reglas que figuraban en él, sea para completarlo evitando la aplicación de
las reglas legales supletorias. Pero, cuando concurra causa justificada, la práctica,
para facilitar la liquidación, admite sin reparos esas modificaciones.
En la providencia de 7 de junio de 2016, por la que se reconoció al administra-
dor concursal el derecho de optar por la subasta judicial o por la subasta notarial,
se precisó que si se optaba por la subasta notarial, debía realizarse conforme a
lo previsto en los artículos 655 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El
problema de qué normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil son de aplicación a
esas subastas —judiciales o notariales— concursales y cuáles no, se plantea con
toda crudeza respecto de la exigencia de la tasación específica del inmueble objeto
de subasta. El estudio conjunto de las normas legales procesales y concursales
pone de manifiesto que, en las subastas concursales, sean judiciales o notariales,
por regla general no es necesaria esa tasación específica, de modo que la falta
de tasación específica no constituye defecto que impida el acceso del título al
Registro de la Propiedad. El bien o el derecho que se subasta ya ha sido valorado
por la administración concursal en el inventario provisional (art. 75.2.1.º de la
Ley Concursal). Aunque de los antecedentes del caso no se deduce cuál ha sido
valor fijado para la unidad productiva en el inventario, sí figura la fijación por
el administrador concursal del precio inicial para la primera subasta (5.000.000
de euros), para la segunda (4.000.000 de euros) y para la potestativa tercera
subasta (3.000.000 de euros); y consta igualmente que esos precios no han sido
modificados por el juez del concurso.
La interpretación de las reglas del plan de liquidación, con las modificaciones
introducidas por el juez del concurso, debe realizarse del modo más adecuado
para que unas y otras produzcan efecto, aunque sea a costa de limitar el alcance
respectivo. Frente a una interpretación aislada y literal de cada una de las reglas
debe prevalecer una interpretación sistemática y funcional. Esa interpretación
sistemática y funcional permite identificar dentro de las reglas aplicables a la
liquidación de la unidad productiva una regla general, que es la que figura en el
plan redactado por el administrador concursal; una excepción, que procede de la
decisión del juez de aceptar la propuesta de la acreedora hipotecaria; y un límite
a la propia excepción introducida por el juez, que es consecuencia de la remisión
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 767, págs. 1439 a 1504 1441
Resumen de Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
expresa a la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pero la excepción —y he aquí el «cierre»
del sistema aprobado por el juez— tiene un límite infranqueable, por cuanto que
(por aplicación supletoria del artículo 670, apartado cuarto, párrafo segundo, de
la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud de lo establecido en el artículo 72.2 de
la Ley del Notariado y de la remisión contenida en las resoluciones judiciales)
la cantidad ofrecida por el postor tiene necesariamente que superar el 50% de
ese precio mínimo inicial.
Conforme a esta interpretación —y frente a lo que entiende el registrador— no
puede formularse reproche a la escritura de compraventa presentada a inscripción.
La conformidad de lo acontecido al plan de liquidación aprobado se deduce del
auto de 9 de marzo de 2017, que, a la vista de la solicitud del administrador con-
cursal a la que acompaña copia de la escritura de compraventa, dicta el juez del
concurso ordenando el libramiento del mandamiento de cancelación de cargas.
Aunque ese auto no tiene valor de aprobación de la concreta realización de la
unidad productiva —aprobación que no exige la Ley Concursal—, permite deducir,
tanto la implícita conformidad de los acreedores personados en el concurso de
acreedores a la operación documentada en esa escritura —ya que no consta que
la hayan objetado—, como la implícita conformidad del juez al sistema seguido
para la enajenación de esa unidad.
Resolución de 22-1-2018
(BOE 1-2-2018)
Registro de San Javier, número 2.
ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN DE CARGAS
POSTERIORES Y CONSIGNACIÓN A FAVOR DE LOS TITULARES DE LAS
MISMAS.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, resolución de
18 de mayo de 2011 y demás citadas en los «Vistos») que una vez ejercitado un
derecho de opción puede solicitarse la cancelación de las cargas que hubiesen
sido inscritas con posterioridad. Ahora bien, para ello es necesario, como regla
general, el depósito del precio pagado a disposición de los titulares de las cargas
El principio de consignación íntegra del precio establecido por diversas re-
soluciones —entre ellas la de 11 de junio de 2002—, debe impedir pactos que
dejen la consignación y su importe al arbitrio del optante, pero no puede lle-
varse al extremo, pues implicaría, so pretexto de proteger a los titulares de los
derechos posteriores a la opción, perjudicar al propio titular de la opción, que
goza de preferencia registral frente a ellos. Y así puede efectuarse la deducción
del importe de la prima de la opción, es decir, de aquella cantidad que se ha
abonado al concederla, o del importe de cargas anteriores a la propia opción
que sean asumidas o satisfechas por el optante. Igualmente, no procede exigir tal
consignación cuando el optante retiene la totalidad del precio pactado para hacer
frente al pago del préstamo garantizado con la hipoteca que grava la finca y que
es de rango preferente al derecho de opción ejercitado. Pero en todos estos casos
es fundamental que todas estas circunstancias consten pactadas en la escritura
de opción y que consten debidamente inscritas.
Este Centro Directivo ha reconocido la posibilidad de cancelación de las car-
gas posteriores sin proceder a la correspondiente consignación del precio cuando

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA