Resumen de resoluciones de la DGRN publicadas en el BOE el mes de septiembre de 2005
| Autor | José Félix Merino Escartín |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
| Páginas | Registrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife) |
282. TESTIMONIO DE AUTO JUDICIAL DECRETANDO LA SUSPENSIÓN DE UNA RESOLUCIÓN DE EXPROPIACIÓN YA INSCRITA, Y DEL DERRIBO Y OCUPACIÓN DE LA FINCA. R.12 de Julio de 2005, DGRN. BOE de 7 de Septiembre de 2005.
Hechos: Se presenta en el Registro un testimonio de un auto judicial por el que se decreta la suspensión de una resolución de expropiación y de la ocupación y derribo de las fincas expropiadas. Se deniega la inscripción por no ser acto inscribible en el RP al carecer de trascendencia real. Se apunta en el acuerdo de calificación que, en su caso, lo que sí podría tener reflejo tabular sería la anotación de demanda en el juicio correspondiente en que se pida la nulidad de la inscripción.
Doctrina: La DGRN confirma la nota de calificación. Llega a esta conclusión sobre la base de que lo que se pretende es la suspensión de un acto administrativo que implica que el particular expropiado se mantiene en la posesión de la finca, y por tanto, como acto relativo a la posesión, no puede acceder a los libros registrales. Sin embargo, y aunque ello no era objeto del recurso, a continuación la DG señala que lo que sí tiene acceso al Registro es la interposición del recurso contencioso administrativo en el que se solicite la nulidad del acto. Es decir se trataría de la impugnación de un acto de naturaleza urbanística cuya constancia registral se contempla en los artículos 67 y 69 del RD 1093/1997. Sigue diciendo la DG, que sin embargo, según reiterada jurisprudencia del TS, la petición de nulidad de un acto implica la petición de nulidad de la inscripción y por ello corrige a la registradora calificante que venía a exigir, como hemos visto, para la anotación que se pidiera la nulidad de la inscripción ya practicada.
Comentario: Se trata de una didáctica resolución en la que la DG expone su criterio sobre el acceso de las anotaciones de demanda al Registro de la Propiedad. No están de más esas enseñanzas pero no creemos que el espíritu de la nota aclaratoria de la registradora fuera la de exigir de forma rigorista la petición de la nulidad de la inscripción. Es de suponer que si se le hubiera aportado el mandamiento de petición de anotación de demanda de nulidad del acto administrativo expropiatorio, aunque no se hubiera solicitado la nulidad expresa de la inscripción, en base a la doctrina jurisprudencial citada por la DG, que todos debemos conocer, hubiera procedido a la anotación. (JAGV)
283. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE SUS ESTATUTOS. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. TRACTO SUCESIVO. R. 5 de Julio 2005, DGRN. BOE de 8 de Septiembre de 2005. Vinculante
Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de acuerdos de la Junta de Propietarios de modificación de estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal, otorgada por Presidente y Secretario de la Comunidad, y en la que consta el requisito de notificación a los propietarios ausentes y su no oposición.
El Registrador suspende la inscripción por no relacionarse el nombre de los propietarios presentes y ausentes a los efectos de su comprobación con los titulares registrales. Se cita como fundamento de derecho el art. 19 de la LPH que es el que fija los requisitos que deben contener las actas de las Juntas de Propietarios.
Doctrina: La DGRN revoca la nota de calificación. Distingue para ello, como ya lo había hecho en otras resoluciones, entre actos colectivos de la Comunidad y actos individuales que afectan al contenido esencial del derecho de dominio de los distintos propietarios. Para los primeros no es necesario, a los efectos fundamentalmente del art. 20 de la LH, que presten su consentimiento individualizado dichos propietarios, bastando el acuerdo, con todos los requisitos legales, de la Junta de Propietarios. Para los segundos sí sería necesario que los que adoptan el acuerdo coincidan con los titulares registrales e incluso que dicho consentimiento individualizado se preste en documento público.
Comentarios: Es clara y razonable la distinción que establece nuestra DGRN sobre actos de carácter colectivo en la Comunidad de Propietarios y actos individuales, a los efectos de aplicar o no el principio de tracto sucesivo para su inscripción. Si como hace el Registrador calificante, que curiosamente en los fundamentos de derecho no cita el art. 20 de la LH, para todo lo que significara modificación de estatutos o del título constitutivo se exigiera la relación actualizada de propietarios y su coincidencia con los titulares registrales, muy pocas comunidades de propietarios podrían modificar sus estatutos e inscribirlos en el Registro. Y ello no sólo porque en las propiedades horizontales numerosas pueden existir muchos propietario reales que no los sean registrales, sino también por la probable existencia de otros titulares de derechos, como hipotecas o embargos, que en teoría, al ostentar derechos sobre los pisos individuales, deberían prestar igualmente su consentimiento para la inscripción. Es además una doctrina claramente establecida en otras resoluciones de nuestra DG. Así en la de 4 de Marzo de 2004 admitió la desafectación de un elemento común y su conversión en privativo como puro acto colectivo que sólo exige el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios. En el mismo sentido, resolución de 23-5-01, en modificación relativa a las cuotas de los distintos elementos privativos. En cambio en otra resolución en que se discutía la posibilidad de cambio de elemento común a privativo exige el consentimiento individualizado de los propietarios para la inscripción, si bien, y en lo tocante a los acreedores hipotecarios o embargantes, prescinde de su consentimiento al estimar que lo que procede es el arrastre de cargas existentes sobre los elementos privativos al nuevo creado. Finalmente en resolución de 12-12-2002 adopta el mismo criterio de consentimiento en el caso de asignación de trasteros ya existentes como anejos de cada uno de los pisos. Vemos por tanto que la DGRN adopta una postura u otra, acto colectivo o acto individual, según sean las circunstancias del caso. Por tanto cuando el supuesto esté dentro o se aproxime al de alguna de estas resoluciones lo tendremos fácil y claro. En cambio en supuestos distintos lo realmente complicado será distinguir cuando nos encontramos ante un acto individual o ante un acto colectivo. Y ahondando más en el problema cabe también la existencia de actos que para uno o unos propietarios sean individuales y para el resto sean colectivos. En estos casos parece que lo procedente será exigir el consentimiento de los titulares registrales individualmente afectados y el colectivo de la Junta de Propietarios. En definitiva es difícil dar reglas fijas en esta materia, pues como hemos visto incluso la propia DGRN adopta posturas diferentes en casos que pueden ser muy similares. Lo fundamental entiendo a la hora de calificar un acto como colectivo o individual estará en si afecta o no al derecho sobre el elemento privativo de cada propietario de forma clara y contundente y si como consecuencia de ese acuerdo se le puede irrogar un perjuicio sin su consentimiento. Si se dan estos requisitos es claro que la exigencia del principio de tracto sucesivo será insoslayable. (JAGV)
*284. EMBARGO POR CRÉDITOS SALARIALES: ALCANCE DE LA PREFERENCIA. R. 28 de junio 2005. DGRN. BOE de 9 de septiembre de 2005
Se ordena la cancelación de varias cargas -hipotecas y anotaciones de embargo- anteriores a una anotación de embargo por créditos salariales del art.32 del Estatuto de Los Trabajadores, como consecuencia de las adjudicaciones habidas en ese procedimiento. Tal cancelación se ordena expresamente en el mandamiento judicial y, posteriormente, se presenta otro mandamiento en el que consta que se dictó resolución judicial declarando la absoluta preferencia del crédito y por los treinta últimos días de salario garantizado, que fue notificado a las partes litigantes y a los titulares de las inscripciones y anotaciones anteriores.
El Registrador deniega tal cancelación por considerar que el procedimiento ejecutivo no se el cauce adecuado para la cancelación de cargas registradas con anterioridad al embargo que ha provocado la ejecución.
La Dirección General ya se había pronunciado respecto a esta cuestión bajo la vigencia de la anterior LEC pero entiende que debe ser planteada en los mismos términos a la luz de la actual. Señala que la preferencia de un crédito es una cualidad intrínseca del mismo cuya virtualidad exclusiva es determinar una anteposición en el cobro en las situaciones de concurrencia de acreedores, frente al principio general de responsabilidad patrimonial universal que determina el reparto proporcional de los bienes del deudor entre los acreedores concurrentes. Centrándonos en el supuesto de ejecución singular, señala que, para que se produzca la concurrencia de acreedores que permita desenvolver la virtualidad de la denominada preferencia, es preciso que el acreedor pretendidamente preferente acceda por vía de tercería de mejor derecho a la ejecución ya instada por otro acreedor del ejecutado y que, tras una fase contradictoria entre el tercerista y el acto y ejecutado, recaiga sentencia declarando el orden de pago entre los acreedores concurrentes (arts 614 y 613 a 620 LEC). De ahí se desprende que la mera yuxtaposición sobre un mismo bien de embargos acordados en procedimientos distintos, no implica una concurrencia de créditos y por tanto, ninguna relevancia puede tener la eventual preferencia intrínseca de alguno de ellos: el embargo es una afección real en virtud de la cual el bien trabado queda vinculado erga omnes al proceso en el que se decreta -y no el crédito que lo motiva-, al efecto de facilitar la actuación de la Justicia y la efectividad de la ejecución (independientemente de cuál sea el crédito que en definitiva resulte satisfecho en ésta, ya el de el actor, ya el de un tercerista triunfante), que atribuye al órgano jurisdiccional poderes inmediatos sobre el bien y...
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