Ressenya de les principals resolucions de la Direcció General de Dret i Entitats Jurídiques de la Generalitat

Autor:Víctor Esquirol Jiménez
Cargo:Notari del Masnou
Páginas:149-152
 
EXTRACTO GRATUITO

Page 149

OPCIÓ DE COMPRA

En l’exercici de l’opció, s’ha de consignar el preu a disposició dels titulars de les càrregues posteriors, fins i tot en el cas que el pagament d’aquest preu s’hagi produït extraregistralment abans de la inscripció de les càrregues.

Resolució de 16 de gener de 2012 (DOGC de 23 de gener de 2012)

Resum: En escriptura pública atorgada el novembre de 2008, s’havia concedit un dret d’opció de compra sobre una finca, per un termini de tres anys, que es va inscriure al Registre de la Propietat. Dos anys i mig més tard, el març de 2011, s’atorga l’escriptura per la qual s’exercita l’opció mitjançant el pagament del preu de venda, una part del qual es declara haver rebut l’octubre i el desembre de 2008 (quasi coincidint amb la concessió de l’opció), mentre que la resta és retingut per la part compradora per pagar el saldo pendent d’un préstec hipotecari que grava la finca. Entre totes dues escriptures, entren al Registre dues anotacions preventives d’embargament sobre la finca, la cancel·lació registral de les quals és pretesa per la part compradora sobre la base que la totalitat de l’import de la compravenda va ser satisfet abans de la inscripció de les càrregues posteriors. La Registradora de la Propietat exigeix providència executòria per a la cancel·lació d’aquestes càrregues, basant-se en l’art. 83 LH.

La DGDEJ confirma la nota de qualificació. En primer lloc, eleva a principi general de l’ordenament jurídic català la protecció dels titulars de les càrregues i els gravàmens posteriors al dret de l’optant, atès el seu caràcter real i la compatibilitat del seu contingut amb el del dret d’adquisició. Això comporta que, en exercitar l’opció, el preu pagat quedi afectat al pagament de les càrregues, que s’extingiran en la quantia que excedeixin del preu. Així en resulta de l’art. 568-12 CCCat, que estableix que el preu o la contraprestació s’ha de dipositar o consignar a disposició dels titulars de les càrregues o els gravàmens inscrits o anotats posteriorment a la concessió del dret d’opció, i que, per a la cancel·lació d’aquestes càrregues, cal atenirse al que s’estableix a la legislació hipotecària, essent així que l’art. 83 LH exigeix providència executòria per cancel·lar les anotacions fetes en virtut de manament judicial. Això no impedeix que, un cop feta la deguda consignació, es puguin cancel·lar mitjançant la simple sol·licitud del comprador, sense necessitat d’intervenció judicial, tal com ja va indicar la Resolució de la DGRN de 8 de juny de 1998, sobre la base que es considerava extingit el dret sobre el qual requeien les càrregues.

El problema radica en què, en el present supòsit, el pagament del preu ha tingut lloc extraregistralment abans de la inscripció de les càrregues. La DGDEJ raona que, perquè es pugui exigir la consignació, les càrregues han de ser anteriors al pagament del preu, tret que aquest pagament no suposi l’exercici de l’opció, cosa que admet l’art. 568-12.1 CCCat i en aquest cas les càrregues poden ser posteriors al pagament del preu. Si s’admet la possibilitat d’un pagament del preu anterior a l’exercici de l’opció, la DGDEJ es planteja si, el fet que aquest exercici no exigeixi una declaració de voluntat formal, el pagament pot implicar un exercici tàcit d’aquesta. La DGDEJ considera que, perquè aquest efecte tàcit no es produeixi, és a dir, perquè el pagament pugui «tenir entitat i efectes propis i distingir-se del dret d’opció, també ha de ser un pagament al qual pràcticament de manera automàtica segueixi aquest exercici», circumstància que no es produeix en

Page 150

el present supòsit, en què l’exercici de l’opció es produeix dos anys més tard que el pagament del preu de compra. A més a més, l’art. 568-12.2 CCCat exigeix la consignació amb independència del moment en què es verifiqui el pagament del preu, de manera que «si no procedeix la consignació del preu [...] perquè les càrregues s’han constituït després del pagament, tampoc no procedirà l’alliberament registral automàtic d’aquestes càrregues, sense que això exclogui la possible cancel·lació per via judicial. I és que qui no és diligent formalitzant l’exercici de l’opció no es pot aprofitar, en perjudici de tercers, de la cancel·lació automàtica».

Comentari: En l’àmbit registral, crec que aquest darrer argument de la DGDEJ és concloent. És principi general del Dret Immobiliari Registral que qui no inscriu el seu dret al Registre no pot acudir a la protecció registral, sense perjudici que en l’àmbit judicial es pugui al·legar i recollir la posició que el pagament íntegre del preu de venda o de la contraprestació hagi implicat un exercici tàcit o presumpte del dret d’opció. L’art. 79 LH disposa que «es podrà sol·licitar i s’haurà d’ordenar la cancel·lació total de les inscripcions i anotacions preventives: [...] 2. Quan s’extingeixi també per complet el dret inscrit o anotat». No obstant això, aquest precepte està supeditat als principis de prioritat i de fe pública registral, fet que implica que, en el present supòsit, no es pugui obtenir la cancel·lació si no és per providència executòria que declari extingit el dret de propietat del concedent de l’opció en el moment de realitzar-se els assentaments de les anotacions preventives.

Una qüestió que es produeix en aquest supòsit i que la DGDEJ no aborda perquè no és objecte de debat és el de la retenció, per part de l’optant, del saldo pendent del préstec hipotecari que grava la finca, segurament mitjançant subrogació en aquest, i que constitueix la major part del preu. Es podria plantejar si els titulars de les càrregues tenen algun...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA