La responsabilidad solidaria de los bancos en las compraventas fallidas de viviendas sobre planos. Análisis de la actualidad jurisprudencial y legislativa

Autor:Isidro Moreno de Miguel
Cargo:Abogado, Especialista en Derecho Civil. Jurismedia Abogados
 
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GUÍA RÁPIDA

1.- ¿Responde la entidad financiera en la que el comprador de vivienda futura ingresó las cantidades anticipadas a cuenta de la construcción de la vivienda, si la promotora incumplió su obligación de avalar o afianzar dichas cantidades?

2.- ¿Qué tipo de responsabilidad es? Responsabilidad por incumplimiento culpable o negligente de una obligación legal.

3.- ¿Plazo de prescripción? 15 años si el contrato de compraventa se firmó antes de la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, de reforma de la LEC, o 5 años si se firmó después.

4.- ¿Responde la entidad financiera que absorbió al Banco o Caja en el que se depositaron esas cantidades?

5.- ¿Qué puede reclamarse a la entidad bancaria? La íntegra devolución de todas las cantidades anticipadas a cuenta, su interés legal, y cualesquiera daños o perjuicios debidamente acreditados.

DESARROLLO DE LA CUESTIÓN

La Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas surgió en el contexto del "boom" inmobiliario y turístico de los años sesenta, con la finalidad de proteger al comprador de viviendas adquiridas "sobre planos", esto es, en construcción o en proyecto, frente a una realidad cada vez más frecuente: la promoción fallida por insolvencia sobrevenida de la entidad promotora o constructora, con la consiguiente imposibilidad de que los adquirentes recuperaran su dinero.

Para evitarlo, dicha Ley exigía a las mercantiles promotoras (y a partir de la Disposición Adicional 1º de la Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la Edificación, también a las cooperativas de viviendas), contratar un seguro o aval bancario que garantizara la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a cuenta de la construcción de su futura vivienda, así como el interés anual del 6% (actualmente el interés legal vigente en cada momento), para el caso de que la construcción por cualquier causa, no llegara a buen fin dentro del plazo convenido. Dicho aval o póliza debería entregarse al comprador de forma simultánea a cada anticipo monetario, hasta el punto de que el incumplimiento del deber de entrega del aval o póliza de afianzamiento, unido a la no devolución de las cantidades anticipadas, viene siendo considerado por la jurisprudencia mayoritaria como un supuesto subsumible en el delito de apropiación indebida, no obstante haber derogado el Código Penal de 1973 el antiguo Art. 6 de la Ley 57/68, de 27 d Julio, que tipificaba de forma expresa la conducta y la sancionaba con pena privativa de libertad, además de constituir una infracción administrativa grave de la normativa sobre consumo, sancionable con multa de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser...

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