Ni la responsabilidad patrimonial universal ni la fianza impiden la dación en pago o la limitación de la responsabilidad al precio del piso hipotecado (Comentario de la SJM núm. 10 de Barcelona de 7 de diciembre de 2016)
| Autor | Carlos Ballugera Gómez |
| Cargo | Doctor en Derecho. Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 1490-1500 |
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La Sentencia que voy a comentar declara la abusividad por falta de transparencia de dos condiciones generales, una que establece, al lado de la hipoteca, la responsabilidad patrimonial universal del deudor y, otra, que pone junto a él a unos terceros como fiadores personales solidarios. En resumen, una deuda se asegura con tres garantías: hipoteca, responsabilidad universal y fianza solidaria1.
El resultado de la Sentencia me parece ajustado a Derecho. No comparto las críticas de algunos juristas que dicen que es contraria a la seguridad jurídica y anula el principio de responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil2.
Como dice el Juez que ha firmado la Sentencia, él se ha limitado a declarar nulas por abusivas dos cláusulas de una hipoteca, pero ni ha derogado ni se ha cuestionado el artículo 1911 del Código Civil, que sigue vigente3.
El Juez se ha ceñido minuciosamente, para tomar su decisión, a la doctrina del TJUE y del TS sobre la transparencia real de las condiciones generales. Pero junto a sus argumentos vemos otros que, si bien no se esgrimieron para fundar un fallo que compartimos, pueden ser de alguna utilidad contra el recurso que el banco ha anunciado que interpondrá4.
Hay bastantes argumentos para que el recurso de Bankia fracase, pero si alguna utilidad han de tener los tribunales de justicia más allá de servir de parapeto de los fuertes para mantenerse en el abuso, muy bien puede y debe el tribunal ordenar de oficio, al igual que ha hecho la SAP Vitoria-Gasteiz de 30 de diciembre de 2016, la inscripción de la Sentencia sobre nulidad de estas condiciones generales, una vez firme, en el RCGC. Solo por eso, la tensión del recurso habría merecido la pena5.
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Antes de aportar argumentos adicionales convengo con las críticas que, probablemente, la condición general que salva la responsabilidad patrimonial universal del deudor refleje una norma imperativa de Derecho nacional en el sentido de la Directiva 93/13/CEE, en concreto el artículo 1911 del Código Civil, y por ese motivo quede fuera del ámbito de la misma.
El artículo 1911 del Código Civil opera en defecto de pacto y como tal es una norma supletoria, pero en este caso hay una circunstancia que no podemos pasar por alto, a saber, que hay pacto en contrario en la hipoteca, como veremos, que limita la responsabilidad hipotecaria al valor de tasación del inmueble dado en garantía, por lo que la aplicación del artículo 1911 del Código Civil contradice una condición particular negociada.
Como el acuerdo de limitación de responsabilidad a la garantía es tácito y no expreso, se quiere disimular la existencia de ese acuerdo con una condición general, que si no hubiera pacto sino laguna, por el carácter supletorio del artículo 1911 del Código Civil, sería innecesaria. La condición general solo hace falta para crear la apariencia de que no hay pacto en contrario6.
La misma existencia e imposición de la cláusula salvando la responsabilidad patrimonial universal del deudor, es indicio de que hay un acuerdo no expreso de limitación de responsabilidad al bien hipotecado. No es posible desvirtuar una condición particular con una condición general salvo que la condición general sea más beneficiosa para la persona consumidora, lo que no ocurre en este caso.
Cuando hay un pacto o acuerdo contrario prevalece el acuerdo sobre la norma supletoria, además, conforme al artículo 6.1 LCGC prevalece la condición particular sobre la general y por el artículo 1288 del Código Civil en caso de ambigüedad prevalece la condición más beneficiosa para la persona consumidora7.
El banco podría haber alegado que el acuerdo de limitación de responsabilidad es tácito y oscuro y no se ha incorporado al contrato por falta de transparencia, alegato que no se ha producido al estar el acreedor en rebeldía. Pero caso de que hubiese tal alegato, la regla sobre la transparencia que se pretendiera aplicar resulta ser una norma de protección del adherente, es decir semiimperativa, que solo protege a la persona consumidora o lo que es lo mismo, la exigencia de transparencia no se aplica en perjuicio de la persona consumidora.
La Sentencia no da muchas pistas sobre el negocio celebrado ni sobre sus antecedentes, pese a que en ella se habla del cumplimiento por el banco de su deber de transparencia, deber cuyo cumplimiento forma parte de los tratos preliminares. Por eso me voy a esforzar en completar el caso y ponerle un antecedente o al menos un contexto.
Previsiblemente, cuando los deudores fueron a pedir el préstamo para pagar su piso, el banco les dijo que no les daría el dinero si el precio de venta en el mercado de la vivienda no cubría o igualaba toda la deuda, capital, intereses, etc.
Que esa era una afirmación seria lo inducimos de que el banco le pidiera al cliente una tasación oficial o la encargara el banco por su cuenta con cargo al
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cliente, una tasación que diese un valor del piso suficiente para cubrir toda la responsabilidad por la deuda.
Que la tasación la pagara el cliente me hace dudar. Si la pagó el cliente era porque la tasación le beneficiaba. Pero ¿qué beneficio va a sacar el cliente de la tasación si sabe de sobra cuánto le pide el vendedor? En realidad, a él no le hace ninguna falta.
El que impuso la tasación fue el banco. Prueba palpable está en que hay una estipulación con un valor de tasación para subasta del piso hipotecado. El banco impone esa cláusula en el contrato porque le beneficia, ya que le permite usar la ejecución directa o la venta extrajudicial en caso de impago del cliente. Es al banco a quien le hace falta la tasación para poner en la escritura esos pactos ventajosos para él. Además, la necesita si quiere titulizar la hipoteca.
Pero... la tasación también beneficia al cliente, porque según el artículo 671 LEC, en caso de subasta desierta el banco puede adjudicarse la vivienda por el 70% del valor de tasación. Ese porcentaje es el que determina la cantidad que se destinará a pagar la deuda. Cuanto mayor sea el valor de tasación mayor será el resultado de aplicarle el porcentaje y por tanto mayor parte de deuda se saldará con la adjudicación al banco, aunque quede un remanente de deuda.
El cobro de ese remanente es el que quería preservar el acreedor con las condiciones generales que esta Sentencia declara nulas. Nulas las condiciones generales desaparece la garantía contractual de tal remanente. Así que ahora se comprende porque se habla en los medios que la Sentencia impone la dación en pago. El público ha entendido que con la Sentencia que anula estas dos cláusulas, se impone una dación en pago, donde el pago y consecuente liberación del deudor es íntegro y total, al margen de que la tasación sea más alta o más baja8.
Con ello deja de ser importante para la persona consumidora que la tasación sea alta o baja, ya que se verá liberada igualmente con la entrega de la vivienda. Sin embargo, para la persona consumidora la tasación todavía cumple otro papel.
Si parecía necesaria una tasación objetiva de la finca dada en garantía era porque se necesitaba un valor objetivo para compararlo con la deuda y con la responsabilidad por la misma, para que nos hubiéramos podido asegurar, con una sencilla comparación, que el valor de la garantía era igual o mayor al valor de la responsabilidad.
La tasación es un elemento más que las partes esgrimen para sellar su acuerdo por el que el banco da el préstamo a cambio de recibir una garantía suficiente junto con las demás obligaciones del adherente de devolver capital e intereses, en el término que resulta del programa o cuadro de pagos estipulado. La tasación y su incorporación al pacto que fija un tipo para subasta en caso de incumplimiento es indicio del acuerdo de limitación de la responsabilidad hipotecaria al valor del piso.
Pero como la tasación se hace no solo en provecho del cliente, sino que también beneficia al banco, parece que lo lógico es que ambas partes se repartan su coste. Sin embargo, la tasación la paga íntegra el cliente.
También se ha dicho que la dación en pago iba contra la legislación hipotecaria. Nada más lejos de la realidad, la limitación de la responsabilidad hipotecaria al valor de la garantía está permitida por la...
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