La responsabilidad exigible en el saneamiento por evicción en caso de pluralidad de vendedores: solidaridad o mancomunidad
| Autor | José Javier Lanchas Sánchez |
| Páginas | 95-118 |
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El presente artículo pretende ofrecer una solución fundada en Derecho a una cuestión que no ha sido todavía objeto de estudio por la doctrina, y sobre la cual, hasta el momento, el Tribunal Supremo se ha pronunciado solo en dos ocasiones, como luego analizaremos, y donde lo ha hecho de manera contradictoria. Nos referimos a la naturaleza de la responsabilidad en que incurre la parte vendedora en el saneamiento por evicción, en el supuesto de pluralidad de vendedores.
Este es el problema que se ha planteado en el caso real que a continuación se expondrá, donde, partiendo de un supuesto de saneamiento por evicción, confluyen cuestiones relativas a la liquidación de la sociedad de gananciales, la naturaleza de la sociedad postganancial, la legitimación para actuar en interés de la misma, la responsabilidad de la herencia yacente, la responsabilidad de los miembros que integran la comunidad hereditaria y finalmente la mancomunidad o solidaridad tácita en la responsabilidad en que incurren los vendedores, de ser varios, en el saneamiento por evicción.
A las diferentes partes de la relación jurídica analizada les identificaremos con letras y números para facilitar su posición en la misma.; la Sra. X contrae matrimonio en Madrid en el año 2003 con el Señor A2, no habiendo otorgado capitulaciones matrimoniales y, por tanto, siendo su régimen económico matrimonial el de la sociedad de gananciales, como régimen legal supletorio de primer grado en nuestro Derecho común1. El Señor A2 era hijo de la Señora A1, quien tenía otras tres hermanas a las que llamaremos Señoras B1, C1 y D1.
Varios años después de su matrimonio, la Sra. X y su entonces esposo deciden comprar una finca en un municipio próximo a Madrid, con objeto de poder disponer de una segunda residencia. Con esa finalidad, el Señor A2 le ofrece a su esposa la posibilidad de comprar una vieja casa en estado ruinoso, comentándole que era propiedad exclusiva de sus tías, las Señoras B1 y C1, al habérsela adjudicado en la partición que hace muchos años habían hecho en la herencia de su abuelo, padre deAl,Bl,ClyDl.El matrimonio adquiere a título oneroso, para su sociedad de gananciales, en virtud de escritura pública, la referida casa en estado ruinoso.
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Resulta importante destacar aquí, por las consecuencias que ello pudiera tener en relación a determinados pronunciamientos del Tribunal Supremo a los que luego me referiré, que en la escritura pública comparecen las vendedoras B1 y C1 en su condición de copropietarias por mitad en proindiviso de la finca objeto de venta, describiéndose esta de forma expresa como casa en estado ruinoso, por un precio unitario de cerca de cuatro mil euros (en consonancia con el estado ruinoso de la casa). Dicho precio se dice en la escritura pública que ha sido recibido por la parte vendedora, sin indicación de la manera de reparto entre dichas vendedoras, y por el que se da forma genérica la más eficaz carta de pago. En la citada escritura se indica que las vendedoras son copropietarias de dicha finca, no inmatriculada, al habérsela adjudicado por herencia de su padre, extremo que no acreditan documentalmente.
La Sra. X no tuvo ningún motivo para creer que las vendedoras no fueran realmente propietarias de la finca que estaban vendiendo, habida cuenta de que su propio marido era sobrino de dichas vendedoras, y en consecuencia nieto del propietario en origen de dicha finca, y de que la madre del Sr. A2, hermana de las dos vendedoras, conoció el hecho de la compra y no manifestó oposición alguna al respecto.
Durante el año siguiente a la compra, los esposos realizan importantes obras de reforma y rehabilitación de la casa adquirida en estado ruinoso, empleando elevadas sumas de dinero, de naturaleza ganancial, convirtiendo la finca en una vivienda unifamiliar con un valor de mercado aproximado de 220.000 Euros.
Al poco tiempo, y debido a desavenencias entre los esposos, cesan en su convivencia y comienza entre ellos una conflictiva relación que se traduce en varios procedimientos judiciales de naturaleza contenciosa, siendo uno de ellos el procedimiento para la liquidación del régimen económico matrimonial, instado por la Sra. X, en el que esta incluye en su solicitud de formación de inventario, como bien que forma parte del activo ganancial, la vivienda unifamiliar que compraron durante el matrimonio en estado ruinoso y que luego rehabilitaron y reformaron.
Sin embargo, poco tiempo después de iniciarse dicho procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial, se produce un hecho que motiva su suspensión por concurrir una cuestión prejudicial civil2. La madre de A2, la Señora Al, que hasta ahora había permanecido al margen de nuestro relato, interpone una demanda contra sus dos hermanas -B1 y C1- y contra su propio hijo -A2-, además de contra su ex nuera la Sra. X, solicitando la nulidad de dicha venta, por considerar incierto que la vivienda vendida fuera propiedad exclusiva de B1 y C1, alegando que seguía perteneciendo a la comunidad hereditaria de su padre, estando integrada dicha comunidad hereditaria por los hermanos Al, Bl, Cl y DI, y sosteniendo que ni ella ni su hermana D1 habían prestado consentimiento para la venta.
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Este último procedimiento judicial origina una cuestión prejudicial civil respecto al precedente procedimiento de liquidación del régimen económico matrimonial, puesto que la decisión sobre los bienes que forman parte del inventario del activo ganancial, en concreto la finca adquirida por la sociedad de gananciales a Bl y Cl, constituye el objeto principal del proceso pendiente iniciado por Al. Y ello porque, si la demanda interpuesta por Al fuere estimada, la finca adquirida en su día a las vendedoras B1 y C1 perdería su naturaleza ganancial, no pudiendo formar parte del activo del inventario de la sociedad de gananciales de la Sra. X y del Sr. A2, y ocupando su lugar el derecho, de naturaleza ganancial, a reclamar la responsabilidad correspondiente a las vendedoras.
Las codemandadas B1 y C1, en su condición de vendedoras, y el codemandado A2, en su condición de comprador, se allanan a la demanda, oponiéndose únicamente la Sra. X. El Juzgado de Primera Instancia de Madrid que conoció del procedimiento, mediante sentencia de 2006, estima íntegramente la demanda al no acreditar la Sra. X que las vendedoras se hubieran adjudicado en su momento la propiedad de la finca que le habían vendido, declarando la nulidad de dicha venta por ausencia de consentimiento del resto de los integrantes de la comunidad hereditaria, ex artículo 1.061 del Código Civil, no sin antes declarar la mala fe de las vendedoras al considerar que eran conocedoras de que no eran propietarias de la finca que vendieron.
En el año 2007, la Audiencia Provincial confirma la sentencia de instancia, y la Sra. X contempla cómo en virtud de una sentencia firme se le priva de la totalidad de la finca que compró y en la que había invertido una importante suma de dinero ganancial en virtud de un derecho anterior a la compra, de forma que saliendo del supuesto patrimonio de una comunidad hereditaria una casa ruinosa que valía 4.000 Euros retornó a ella una vivienda unifamiliar moderna que valía más de 220.000 Euros. No obstante lo anterior, el Sr. A2, siguió poseyendo dicha vivienda unifamiliar y disfrutando de ella, hasta nuestros días.
Nos encontramos por tanto ante un supuesto de saneamiento por evicción regulado en el artículo 1.475 del Código Civil. La Sra. X comienza entonces una nueva batalla para que en el procedimiento judicial de la liquidación de su sociedad de gananciales se incluya en la formación del inventario, como activo ganancial, el derecho a reclamar el saneamiento por evicción contra las vendedoras, o en caso de su fallecimiento contra su herencia yacente, comunidad hereditaria o herederos en caso de partición. Finalmente, consigue su objetivo en el inventario aprobado judicialmente por sentencia firme en 2012.
La precaución que tuvo la Sra. X para que se incluyera en el activo ganancial ese derecho a reclamar, en sustitución del bien ganancial perdido, en la forma antes indicada, no era baladí, habida cuenta de que las vendedoras eran personas de avanzada de edad, con la consiguiente probabilidad de fallecimiento previo a la fecha en que la Sra. X pudiere ejercitar la acción para exigir la responsabilidad por el saneamiento por evicción.
Fallecimiento previo que se produjo efectivamente en el caso concreto, por lo que debía quedar claro que el bien que formaba parte del activo ganancial consistía en el derecho
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a reclamar tanto a las vendedoras, como a su herencia yacente en ausencia de aceptación por los herederos, como a la comunidad hereditaria en caso de aceptación, como contra los herederos en caso de adjudicación, englobando así todas las fases del fenómeno sucesorio (apertura, vocación, delación, aceptación y partición).
Sin embargo, el ejercicio por la Sra. X de su acción para reclamar a las vendedoras por el saneamiento por evicción se encontraba con los siguientes obstáculos procesales:
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- Antes de la aprobación judicial de la formación del...
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