La responsabilidad de las entidades financieras por las cantidades anticipadas en compraventas de viviendas sin edificar

Autor:Jose Antonio Regalado/Àlex Nistal Vázquez/David Grasa Graell
Cargo:Economista/Abogado/Abogado
Páginas:335-345
RESUMEN

En el presente trabajo se abordan los escenarios jurídicos en que se ven inmersos los compradores de viviendas, que han adelantado dinero al promotor, cuando éste ha sido declarado en concurso de acreedores. Asimismo, se analiza la repercusión de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), núm. 733/2015, de 21 de diciembre de 2015, que fija doctrina jurisprudencial y ofrece ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

En la mencionada sentencia de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo ha dado solución a la difícil situación en la que se encuentran miles de particulares, que adelantaron al promotor cantidades a cuenta del precio de una vivienda y, por concurso o desaparición del promotor, no han recibido la vivienda (incumplimiento que puede ser total o parcial en el plazo de entrega), ni recuperado las cantidades pagadas a cuenta.

Debemos recordar que la Ley 58/1968 fue pionera en su momento, en materia de protección al consumidor, estableciendo la obligación del promotor de viviendas de garantizar la devolución de las cantidades entregadas, más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro o aval, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido (art. 1.1). Además, el segundo apartado del artículo primero obliga al promotor a percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una «cuenta especial» abierta en entidad bancaria o caja, con separación de cualquier otra clase de fondos del promotor y de la que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Ahora bien, ¿qué ocurre cuando el promotor no cumple con dichas estrictas obligaciones legales?

En los casos de concurso de promotor, con venta «sobre plano», no es infrecuente que el mismo no haya cumplido con la estricta normativa de aseguramiento, prevista en la Ley 57/1968. En dichos casos, el adquirente se encuentra en la peor de las situaciones posibles: pierde la vivienda y pierde las cantidades adelantadas al promotor.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) núm. 733/2015, de 21 de diciembre de 2015, como veremos, abre una ventana de

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esperanza para estos adquirentes, haciendo responsable del reintegro de las cantidades anticipadas a la entidad bancaria o caja donde el promotor las ingresó.

II Tratamiento concursal del contrato de compraventa de vivienda con precio aplazado

Llegados a este punto, y antes de analizar la sentencia del Tribunal Supremo, nos parece interesante repasar los distintos escenarios que se pueden producir en el concurso del promotor con viviendas vendidas «sobre plano» a compradores.

El contrato de compraventa con precio aplazado se conf igura como un contrato bilateral, de tracto único, sinalagmático y con obligaciones recíprocas para ambas partes. Las obligaciones para la parte vendedora consisten en hacer y dar mientras que para la compradora consisten en entregar el precio cierto a cambio de una cosa futura.

Hay que tener en cuenta que la entrega a cuenta no convierte el contrato de compraventa en un contrato de tracto sucesivo, siendo ésta tan sólo una modalidad de financiación prevista en la propia Ley 57/19681.

Una vez declarado el concurso existen tres escenarios posibles que contemplen el incumplimiento contractual de la parte vendedora, éstos son: (i) que el comprador haya cumplido su obligación de pago y la obligación de entrega del inmueble haya vencido, (ii) que el comprador tenga pendiente parte del precio total y el vendedor la entrega de la vivienda por no haber llegado aún la fecha de entrega prevista, y (iii) que el comprador tenga pendiente parte del precio total y el vendedor haya ya incumplido su obligación de entregar la vivienda.

En el primero de los escenarios, el comprador (parte in bonis) ostenta un crédito a la entrega de la vivienda por parte de la concursada, crédito que será clasificado, normalmente, como crédito concursal ordinario.

En el segundo (ii) existen obligaciones recíprocas pendientes para ambas partes —el comprador debe abonar parte del precio y el vendedor debe finalizar la vivienda y entregarla según lo acordado—, por ello, resulta de aplicación el artículo 61.2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (en adelante, «LC»), que establece que «la declaración de concurso, por sí sola, no afectará la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte.» En virtud de lo anterior, en puridad, el comprador debe seguir abonando la parte del precio pendiente y el vendedor

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deberá entregar la vivienda acabada en la fecha pactada. Debe tenerse en cuenta que la obligación de entrega de la cosa por su naturaleza se considera deuda contra la masa y, por ello, en ningún caso quedará sujeta a convenio. En el supuesto de que el comprador quiera instar la resolución del contrato, ésta seguirá el cauce del incidente concursal; en caso de que el juez aprecie que el incumplimiento es posterior, se deberá estar a lo establecido en el artículo 62 LC, esto es, se extinguirán las obligaciones pendientes y se procederá a la restitución de lo entregado con cargo a la masa y, en todo caso, el crédito comprenderá el resarcimiento de los daños y perjuicios que proceda. En la práctica, si la administración concursal observa que, a pesar de que el contrato no se ha incumplido, el cumplimiento será imposible (porque la concursada no tiene recursos para f inalizar la obra, por ejemplo), lo razonable será dar por resuelto el contrato, a fin de poder reconocer al comprador un crédito ordinario y vender la obra en curso.

El tercer y último de los escenarios (iii) se produce cuando, a fecha de declaración de concurso, la vendedora ya ha incumplido con su obligación de entrega de la vivienda. En este contexto es posible que, pese a haber existido un incumplimiento previo, el contrato de compraventa no haya sido aún resuelto ni judicial ni extrajudicialmente. Por razones prácticas, de nuevo, si la administración concursal comprueba que el incumplimiento se ha producido y el mismo es trascendente, dará por resuelto el contrato a f in de poder reconocer al adquirente un crédito ordinario en el concurso del promotor.

III Existencia de contrato de seguro o aval

Antes de analizar en profundidad la sentencia...

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