Responsabilidad civil de los sujetos de la edificación

Autor:Antonia Paniza Fullana
Cargo del Autor:Profesora Titular de Universidad de Derecho Civil. Universidad de las Illes Balears
Páginas:229-249
 
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I Planteamiento: la protección del adquirente frente a los vicios de la construcción

Al abordar el estudio del tema de la responsabilidad de los agentes de la edificación son varias las cuestiones que se plantean: en primer lugar la multitud de agentes que intervienen en la construcción, lo que hará más complicada la delimitación de responsabilidades. En segundo lugar, la gran variedad de defectos, en sentido técnico, que pueden aparecer. Habrá que delimitar el origen y causa de los mismos, por lo que es necesaria una prueba pericial importante y, en tercer lugar, el aspecto temporal: cuándo aparecen los vicios, que será el detonante para marcar los plazos; plazos que contados desde la aparición del vicio hasta el fin de la acción de repetición, si se ejercita, pueden alargarse mucho en el tiempo.

En consecuencia, ¿qué posibilidades tiene un consumidor en caso de la existencia de vicios o defectos en la edificación? ¿Frente a quién tiene que interponer la demanda cuando son varios los agentes que han intervenido en la edificación? ¿Qué acciones puede ejercitar y qué daños son indemnizables? Se realizará un análisis práctico estudiando la jurisprudencia sobre la materia para extraer de ella los puntos principales, teniendo siempre en cuenta la gran casuística que existe en este tema y que hace difícil en ocasiones, dar criterios generales.

Hay que tener en cuenta que al hablar de responsabilidad civil de los agentes de la edificación no hay que detenerse solo en la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), y así queda legalmente determinado en su artículo 17.9 cuando establece que: “Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1489 y siguientes del Código civil y demás legislación aplicable a la compraventa”. Y ello en un doble sentido, primero en cuanto a otras acciones que se pueden ejercitar y, por otra parte, en cuanto a los daños a indemnizar. De acuerdo con ello la figura del promotor tendría

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una doble faceta, por una parte, como encargado de la construcción del edificio y, en consecuencia, responsable de los vicios y defectos de la construcción y, por otra parte, como vendedor del inmueble. Así lo establece la SAP de León de 30 de septiembre de 20111. La responsabilidad puede derivar no solo del contrato de compraventa, sino también del contrato de obra con el arquitecto o con el constructor. Otros supuestos de responsabilidad podrían ser los derivados de otras funciones que realizan, por ejemplo, los arquitectos cómo puede ser la emisión de certificados.

Atendiendo a la pluralidad de acciones a ejercitar por el comprador de una vivienda, establece la SAP de Valencia de 1 de julio de 2011 –citando la doctrina y la jurisprudencia sobre la materia– que el comprador dispone de tres acciones frente al promotor o contratista: las derivadas del saneamiento por vicios ocultos (artículos 1484 y siguientes del Código Civil), las dimanantes del incumplimiento o del cumplimiento defectuoso (artículos 1101, 1255, 1258 y concordantes de dicho Código) y las derivadas de la ruina funcional que encuentran fundamento en el art. 1591 del Código Civil (hoy en la LOE). Se refiere la sentencia a “la flexibilidad asumida por la jurisprudencia en cuanto a los requisitos necesarios para la invocación con éxito de las normas protectoras del principal derecho del comprador, y que las líneas definidoras de las distintas acciones se diluyen admitiéndose la posibilidad de la compatibilidad entre las acciones generales de incumplimiento y las acciones concretas de saneamiento. Todo ello en aras de un postulado de justicia material, pues el breve plazo del artículo 1490 del Código Civil para el ejercicio de la acciones edilicias imposibilitaría en muchos casos, como aquí ocurre, el éxito de la pretensión del comprador, de modo que su legítimo derecho a recibir aquello que compró en las condiciones de idoneidad que le fueron atribuidas en el momento de celebrar el contrato, quedaría por completo defraudado...”.

Por otra parte, con la LOE solo se pueden establecer e indemnizar daños materiales, no cualquier tipo de daños que padece el perjudicado. Así lo establece el artículo 17 refiriéndose a los “daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados”. Afirma ÁLVAREZ LATA que si bien se pueden encontrar algunas resoluciones en relación con el artículo 1591 Cc. que concedieron la partida del daño moral por “el quebranto moral para los ocupantes que adquirieron los pisos para que les sirvieran de morada segura y no sometida a las consecuencias negativas de una defectuosa construcción”, también son muchas las sentencias que se muestran en contra, entre ellas, la STS de 22 de noviembre de 1997, la STS de 26 de noviembre de 2001, la de 23 de septiembre de 1999 o la de 31 de octubre de 20022. Afirma la STS de 15 de julio de 2011 en un supuesto que se pedía indemnización por daño moral derivado de

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unos defectos en la construcción que: “El daño moral que se invoca debe ser demostrado y dicha regla no puede ser aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia de un menoscabo de esta naturaleza desligado de la esfera económica, lo que no ocurre en principio en materia constructiva, de la que deriva como efecto natural la responsabilidad de la constructora por los defectos constructivos, no la existencia de daños morales, como así resulta en la actualidad de la Ley de Ordenación de la Edificación”. Añade, que en este caso, “los vicios constructivos han podido ser reparados por la vía patrimonial, incluso la constructora ha dejado de abonar la última de las certificaciones, aminorando o neutralizando la posible zozobra de quienes al menos tuvieron la posibilidad de retener parte del pago de la obra, y el daño moral no tiene un carácter punitivo, como el que se imputa a los otros agentes, que no recurren la sentencia pero que han sido condenados solidariamente junto con la constructora pese a no ser responsables del daño originado por una deficiente ejecución material que la propia cooperativa iba solucionando mediante los arreglos pertinentes...”.

A partir de aquí se van a ir estudiando los diferentes temas planteados, desde los derechos y obligaciones de los agentes de la edificación, su responsabilidad derivada de la LOE, con un estudio casuístico de la materia basado en el estudio de las resoluciones de nuestros Tribunales, y los supuestos de responsabilidad por incumplimiento contractual. Surgen algunos puntos especialmente interesantes: el visado del proyecto por el Colegio de Arquitectos o el documento de final de obra y los defectos surgidos con posterioridad al mismo; la concesión de la licencia urbanística y los vicios posteriores, la problemática de la solidaridad y la prescripción, etc. Aspectos que se comentan en las páginas que siguen.

II Derechos y obligaciones de los agentes de la edificación
1. Los sujetos intervinientes en la edificación según la LOE

El artículo 1591 Cc. se refería a la responsabilidad del contratista y del arquitecto que hubieran participado en la obra, responsabilidad que vía jurisprudencial fue extendiéndose a otras figuras participantes en el proceso constructivo y no previstas en el Código civil. Se presumía la responsabilidad de quien había intervenido en la obra si aparecían vicios ruinógenos con posterioridad. Pero la situación ha cambiado con la LOE que incluye a los distintos agentes que intervienen en el proceso constructivo desde el promotor al director de ejecución de la obra y el constructor, declarándoles responsables cada uno por su ámbito de actividad, siendo supletoria la responsabilidad solidaria de los distintos agentes intervinientes, cuando es imposible su Individualización. El ámbito de responsabilidad engarza, además, con los distintos tipos de vicios de la construcción que la ley separa y para los que establece distintos plazos dependiendo de su gravedad (diez años para los vicios o

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defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio; tres años en caso de vicios o defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y que la misma norma prevé y un año para los que afecten a elementos de terminación o acabado).

Pueden ser muchos los intervinientes en una obra, ya sean contratados directamente por el promotor o subcontratados por éstos, lo que complica la cuestión referente a la delimitación de responsabilidades. Por ello la primera pregunta a formular es la de: ¿Quién es quién en la LOE? Si bien podría parecer una pregunta retórica, se hace necesaria después de una lectura de los artículos 8 y siguientes de aquella norma, bajo el título de “agentes de la edificación”. La LOE no lo pone fácil, tiene que deducirse indirectamente, al...

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