La responsabilidad civil de los agentes de la edificación en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre
| Autor | Jorge Blanco |
| Cargo del Autor | Profesor de Derecho. Universidad de Deusto Fiscal sustituto Tribunal Superior de Justicia del País Vasco |
| Páginas | 251-271 |
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La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación1, dio lugar a una serie de expectativas en el ámbito de los profesionales de la actividad inmobiliaria y de las organizaciones de defensa de los consumidores y usuarios.
De su Exposición de Motivos, y muy especialmente de lo dispuesto en su artículo
1.1 se deduce que su objeto es “regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios”.
Una de las novedades más importantes de la Ley fue la descripción y delimitación de funciones de los llamados “agentes de la edificación”; todos ellos con funciones y obligaciones legalmente definidas. De esta manera se suple el vacío del artículo 1591 del Código Civil sobre este particular, y que en gran medida ya había sido llenado por nuestra jurisprudencia incluyendo entre los posibles responsables de la ruina a los promotores y aparejadores.
En cuanto a su responsabilidad, en la redacción del artículo 1591 del Código Civil, la imputación se hacía de acuerdo con dos tipos de vicio: del suelo o de la dirección2, teniendo en cuenta la función desempeñada por cada interviniente en el
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proceso de edificación3. En el nuevo sistema instaurado por la LOE la imputación de la responsabilidad se hace a partir del resultado de los vicios o defectos de la construcción, es decir, del tipo de daños materiales que haya sufrido el edificio4.
La determinación de la responsabilidad de los distintos agentes del proceso de edificación sigue siendo una cuestión eminentemente casuística, y para lo cual la LOE ofrece una precisa delimitación de sus respectivas obligaciones en los artículos 9 a 16. La fijación del alcance tales obligaciones tiene un importante valor instrumental a la hora de separar e individualizar los distintos niveles de tareas técnicas que desempeñan todos y cada uno de los agentes de la edificación.
El objeto de este trabajo es hacer unas breves reflexiones sobre los distintos agentes que intervienen en el proceso de edificación, sus obligaciones, y su correspondiente responsabilidad civil.
La Ley realiza un análisis detallado de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso constructivo y sus obligaciones, a los que denomina “agentes de la edificación”. Se engloba a una serie de personas físicas y jurídicas responsables del resultado de la actividad constructiva y que, como regla general, responden de forma personal e individualizada de los daños materiales en el edificio, ocasionados por actos propios e incluso por actos de otros agentes de los que, con arreglo a la Ley, deben responder.
El artículo 8 LOE dispone que “son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones
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vendrán determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean de aplicación y por el contrato que origine su intervención”.
Menciona como tales los siguientes: 1) el promotor; 2) el proyectista; 3) el constructor; 4) el director de la obra; 5) el director de la ejecución de la obra; 6) las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación; 7) los suministradores de productos. 8) los propietarios y usuarios. Interesa señalar que los propietarios y usuarios, pese a que el LOE se refiere a ellos en el mismo capítulo, es discutible que puedan tener tal consideración, pues su intervención es posterior a la construcción del edificio, y además las obligaciones que les impone solo producen efectos una vez que les ha sido entregado el inmueble.
A continuación nos referimos a cada uno de ellos:
Hasta la entrada en vigor de la LOE no existía una definición legal de promotor, figura de aparición posterior a la promulgación del Código Civil, cuyas funciones y responsabilidades venían siendo definidas por la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Ya en la sentencia de 9 de abril de 1956 se afirmaba que el promotor es el dueño de la obra, y puede serlo o no de los terrenos. Posteriormente, la jurisprudencia lo incluyó en el catálogo de responsables en base al artículo 1591 CC5, distinguiendo las figuras de promotor, promotor-vendedor6e incluso la de promotor mediador7, considerando como tal aquél que no tienen intención de destinar la vivienda al tráfico.
La LOE, acogiendo esta diversidad de situaciones, en el artículo 9.1. considera promotor a “cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”. Asimismo, el artículo 17.4 de la LOE equipara a la figura del promotor, también las de gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas.
Como puede advertirse, la definición legal, se refiere tanto a la figura del pro-motor-constructor que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, como a la figura del “promotor-vendedor”, que lleva a
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cabo todo ese proceso para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. En definitiva, la LOE recoge una evolución jurisprudencial que, invocando argumentos jurídicos y económicos, ha declarado que la figura del promotor es equiparable a la del contratista a los efectos de incluirlo en la responsabilidad decenal del artículo 1591 del Código Civil; y ello porque, principalmente, el que se beneficia de la obra realizada es el mencionado promotor, cuya figura lleva insita la responsabilidad por lo menos “in eligendo” si no es “in vigilando” con respecto a los contratistas y distintos técnicos que intervienen en una obra8.
Por lo que se refiere a la equiparación entre promotor y gestor de cooperativas, la jurisprudencia mantenía que las cooperativas de viviendas no respondían por ruina, sobre la base de su intervención en el mercado con ausencia de ánimo de lucro9; y se alude a la figura del promotor-mediador, que como regla general no tienen el propósito de introducir en el tráfico inmobiliario las viviendas construidas10. Criterio que, en ocasiones, había dado lugar a situaciones injustas, ya que el adquirente se encontraba desprotegido, incluso en aquellos casos en que la ruina era sin lugar a dudas consecuencia de la exclusiva actuación de la cooperativa. Por otro lado, dado que se les consideraba como promotoras a los efectos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, que regulaba la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, su exención de responsabilidad evidenciaba una cierta incongruencia.
A las obligaciones del promotor se refiere el artículo 9.2 de la LOE, que enumera las siguientes:
a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
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Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modii caciones del mismo.
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Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.
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Suscribir los seguros previstos en el artículo 1911.
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Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
La LOE introduce por primera vez una definición legal del proyectista, término con el que habitualmente se hacía referencia a la función del profesional, arquitecto
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o ingeniero, que tenía a su cargo la redacción del proyecto, y que asimismo podía ser o no el director facultativo de la obra.
El proyectista es “el agente que por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente redacta el proyecto” (art. 10.1 LOE); entendido éste como “el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias técnicas de las obras”, y que “habrá de justificar técnicamente las soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por la normativa técnica aplicable” (art. 4.1 LOE).
Es de destacar que la LOE acoge un concepto más amplio que el de aquél que redacta el proyecto, al admitir la posibilidad de que otras personas complemente el proyecto o redacten parte del mismo (art. 10.1, párrafos 2 y 3); que pueden ser proyectistas tanto las personas físicas como las jurídicas; y que, en cuanto a su titulación, pueden serlo los arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros o ingenieros técnicos; si bien, con algunas limitaciones según los tipos de edificación que se propongan llevar a cabo (art. 10.2, y art. 10.2 y 3.)
El proyectista, según el artículo 10.2 LOE, asume las obligaciones siguientes:
a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante...
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