Resolucions de la Direcció General dels Registres i del Notariat contra qualificacions de la propietat i mercantils

Autor:Fernando Agustín Bonaga
Cargo:Notari de Calataiud
Páginas:86-99
RESUMEN

Anotació preventiva. A) En general. B) De crèdit refaccionari. C) De demanda.D) De prohibició de disposar.Arrendament. Cancel·lació d’assentaments. Concurs i insolvència. Condició. A) Suspensiva. B) Resolutòria. Documents judicials. Elevació a públic de document privat. Hipoteca. Informació registral. Immatriculació. Obra nova. Parcel·lacions. Pàtria potestat. Procediment registral. Propietat... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 86

Publicades en el tercer trimestre de 2010

Anotació preventiva
A) En general

Resolució de 4 de juny de 2010 (BOE 192, de 9 d’agost de 2010: 12805)

Incorpora la doctrina de les resolucions de 19 de setembre de 2008 i 13 de maig de 2008, sobre vigència d’anotacions preventives després de la LEC-2000. Hi ha tres possibles situacions:

— Anotacions sol·licitades després de l’entrada en vigor de la LEC-2000: caduquen als 4 anys, però són susceptibles de pròrrogues successives (art. 86 LH redactat per la LEC 2000).

— Anotacions practicades abans de la vigència de la LEC- 2000: mateix règim.

— Anotacions prorrogades en virtut del manament presentat abans de l’entrada en vigor de la LEC-2000. Hi fa referència la Instrucció DGRN, de 12 de desembre de 2000, que els aplica transitòriament l’article 199-2 RH, tàcitament derogat després de la nova LEC: queden indefinidament prorrogades fins a la fermesa de la resolució judicial que posi fi al procediment. L’anotació no caduca automàticament en el moment de la fermesa, sinó que només es pot sol·licitar la cancel·lació als 6 mesos des de l’emissió de la resolució ferma (per analogia amb l’art. 157 LH), per donar temps a l’anotant a presentar abans que l’anotat pogués realitzar alienacions a tercers. [És doctrina constant, que només va ser abandonada per una resolució aïllada (de 21 de juliol de 2005)].

B) De crèdit refaccionari

Resolucions de 17 de maig de 2010 (BOE 162, 5 de juliol de 2010: 10657) i de 20 de maig de 2010 (BOE 177, 22 de juliol de 2010: 11697)

Deneguen la pràctica de les anotacions preteses ja que no es considera refaccionari el crèdit que neix de l’aportació de diners realitzada per un cooperativista a una cooperativa d’habitatges, en què després fou baixa, de manera que els diners aportats es van destinar a la compra dels terrenys on s’havien de construir els habitatges.

En el nostre dret no hi ha una definició de crèdit refaccionari, sinó normes que en regulen la preferència (article 1923 Cc, Llei d’Hipoteca Naval, Llei Concursal) i la possibilitat d’anotar-lo preventivament en el Registre de la Propietat (art. 59 LH). Per la jurisprudència més recent del Tribunal Suprem (sentència de 21 de juliol de 2000) es tracta del crèdit que neix de qualsevol contracte (no necessariament préstec) que impliqui un avançament de diners, material o treball per part del contractista al propietari, per a la construcció, reparació, conservació o millora d’un immoble.

El crèdit d’aquests supòsits no és refaccionari, ja que no augmenta el valor del bé, perquè les finques continuen sent rústiques i encara no els hi consta declaració d’obra. És un dret de reemborsament sense la preferència que atorga la refacció davant els altres creditors socials, ja que el cooperativista

Page 87

que és baixa respon, fins a l’import reemborsat, dels deutes socials durant els cinc anys següents (art. 15-4 Llei de Cooperatives). El TS la considera acció personal enquadrada en l’article 1964 Cc sobre prescripció d’accions personals sense termini especial.

C) De demanda

Resolució d’11 de maig de 2010 (BOE 172, 16 de juliol de 2010: 11386) En el seu moment es va practicar anotació de demanda d’elevació a públic de document privat, que es va prorrogar abans de la LEC- 2000. Es va dictar sentència estimatòria de la demanda que, després de recursos, va esdevenir ferma. Contra la sentència d’execució es va recórrer novament, i es va arribar a la cassació.

Transcorreguts més de 6 mesos des de la sentència de cassació en fase d’execució, el recurrent pretén la cancel·lació de l’anotació, per aplicació analògica de l’article 157 LH (possibilitat admesa respecte a les anotacions d’embargament; v. gr. resolució de 20 de desembre de 2005). La Direcció ho rebutja, perquè el recurs de cassació contra la sentència d’execució té per finalitat garantir la integritat de la sentència declarativa, però no suposa necessàriament la fi del procediment executiu (tal com succeeix en el supòsit resolt, en què la sentència de cassació en fase executiva es limita a considerar insuficient el manament judicial que supleix la voluntat del demandat i exigeix escriptura pública).

Resolució de 16 d’agost de 2010 (BOE 234, 27 de setembre de 2010: 14794)

En el seu moment es va signar un contracte de cessió a canvi d’obra futura, garantida amb condició resolutòria, sobre una finca que posteriorment el cessionari va aportar a una reparcel·lació urbanística, i es va traslladar la condició resolutòria a les finques resultants adjudicades al cessionari, però no a les adjudicades a l’ajuntament i a d’altres propietaris minoritaris. Sobre aquestes finques es demana ara també anotació preventiva de demanda per incompliment de la condició. La Direcció denega l’anotació per infracció del principi de tracte successiu, pel fet de no haver intervingut els titulars en el procediment. A més, la subrogació real ope legis amb trasllat de les càrregues de les finques d’origen a les de resultat, no opera sobre les finques de cessió obligatòria al municipi (art. 124 del reglament de gestió urbanística).

D) De prohibició de disposar

Resolució de 8 de juliol de 2010 (BOE 222, 13 de setembre de 2010: 14079)

Declara inscriptible una escriptura atorgada l’any 2004 per la qual es van aportar dues finques a la constitució d’una societat limitada, tot i ser presentada en el Registre quan ja constaven anotades dues prohibicions de disposar judicials de 2005 i 2008. L’article 145 RH disposa que aquest tipus d’anotació impedeix inscriure actes dispositius posteriors, però no és obstacle per a inscripcions basades en assentaments anteriors al de domini objecte de l’anotació. La Direcció ha interpretat aquest article (vigent des de 1947):

— Per resolucions de 7 d’abril, 8 d’abril i 18 d’abril de 2005, la Direcció va declarar que el tancament registral resultant de l’article 145 RH es restringeix als actes dispositius posteriors a l’anotació, però no als anteriors.

— Contràriament, la Resolució de 28 de novembre de 2008 (BOE 7, 8-I-09: 344) va entendre que la prohibició de disposar inscrita tanca el Registre als actes dispositius no només posteriors, sinó també als anteriors no inscrits (per a aquest pronunciament potser va ser determinant el fet de concórrer un motiu d’ordre o interès públic rellevant, ja que la prohibició havia estat decretada en expedient administratiu de disciplina urbanística).

— La Direcció opta ara per una solució eclèctica: l’article 145 RH no impedeix la inscripció d’actes dispositius anteriors a l‘anotació de prohibició; però aquesta inscripció no implica la cancel·lació de l’anotació, sinó que aquesta s’arrossegarà, de manera que correspondrà al titular l’adquisició del qual hagi estat inscrita després de l’anotació demanar-ne l’aixecament, tal i com succeeix amb les anotacions d’embargament a través de les terceries de domini.

Aquest també va ser el criteri de la Resolució de 3 de juny de 2009 (BOE 155, 27-VI-09: 10607), que va declarar inscriptible una venda realitzada abans de la declaració del concurs de creditors de la societat venedora i de l’anotació, i que presenta una gran analogia amb la resolució actual, ja que ambdues anotacions (de declaració de concurs i de prohibició de disposar) tenen igual efecte: suspendre o restringir facultats dispositives.

Arrendament

La SAP Alacant (6a), de 14 de gener de 2008, publicada per resolució de 24 de juny de 2010 (BOE 193, 10 d’agost de 2010: 12928) anul·la aquesta Resolució:

Resolució de 22 d’abril de 2006 (BOE 143, 16-VI-06: 10793). Confirma el criteri del TS (sentències de 30 de març de 1987, 28 de març de 1990 i 19 de setembre de 1997). Per a la inscripció d’un arrendament d’un immoble que pertany a diferents copropietaris no fa falta unanimitat sinó només majoria, tret que l’arrendament, per la durada o altres estipulacions concretes, excedeixi la mera administració i pogués considerar-se com un acte de disposició o gravamen. Així, el TS exigeix unanimitat en arrendament rústic de més de 6 anys.

Cancel·lació d’assentaments

Resolució de 19 de juliol de 2010 (BOE 227, 18 de setembre de 2010: 14360)

Denega la cancel·lació d’una inscripció d’adjudicació en procediment d’execució hipotecària, pretesa per omissió del tràmit d’audiència i incongruència en el mandat judicial. Els assentaments ja practicats estan sota la salvaguarda dels tribunals, i només es poden cancel·lar o modificar amb el consentiment de tots els titulars registrals o per sentència recaiguda en judici contra aquests (art. 40 LH).

Resolució de 20 de juliol de 2010 (BOE 227, 18 de setembre de 2010: 14361)

Denega la inscripció d’un manament de cancel·lació de càrregues posteriors dictat en procediment de constrenyiment, atès que estava l’anotació d’embargament cancel·lada per caducitat. Les càr-

Page 88

regues que eren posteriors a l’expedició de la certificació de càrregues, com a conseqüència de la cancel·lació de l’anotació d’embargament, han passat a ser preferents.

Resolució de 14 de juliol de 2010 (BOE 228, 20 de setembre de 2010: 14428)

Als efectes de la cancel·lació per caducitat ex article 82-5 LH, recull la doctrina de la STS de 31 de gener de 2001: el termini de prescripció de l’acció derivada de la condició resolutòria explícita en la venda d’immobles és el...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA