Resolucions D.G.R.N
| Autor | Tomás Giménez Duart |
| Páginas | 287-362 |
REGISTRE DE LA PROPIETAT MES DE NOVEMBRE
RESOLUCIONES DE 9 Y 10 DE OCTUBRE DE 1997 (hipoteca; cobertura intereses) (BOE-13 de noviembre)
DOCTRINA
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Una cosa es la extensión objetiva de la hipoteca en cuanto a los intereses (art. 114 LH), con un límite máximo en perjuicio de tercero, y otra cosa diferente es la delimitación misma del derecho real que se constituye.
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La garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios, cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un máximo a la cobertura hipotecaria. Pero este máximo, o tope, en cuanto delimitador del derecho real, opera a todos los efectos, tanto en las relaciones entre acreedor y deudor, como las que se produzcan entre aquél y el tercer poseedor.
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Por eso, no es inscribible la hipoteca constituida en garantía de un máximo de intereses «en perjuicio de terceros», ya que entonces se está dejando indeterminada la extensión de dicha cobertura de intereses entre el acreedor y el deudor, o quien se subrogue en la posición del deudor. O sea, se está confundiendo la extensión objetiva de la hipoteca con el alcance mismo de la hipoteca.
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Dentro del máximo de cinco años que posibilita el art. 114 de la LH, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse:
- bien fijando un número de años distinto (dentro del máximo de cinco) que, en conjunción con el tipo de interés, determinará ese máximo de responsabilidad por intereses;
- bien fijando simplemente una cantidad máxima (que no habrá de exceder del resultado de aplicar el tipo máximo de interés establecido a un período de cinco años);
- pero no se precisa que en este segundo caso dicha cantidad corresponda necesariamente a los intereses de tres anualidades, ni que se especifique el plazo que dicha cantidad, en conjunción de interés pactado, implica.
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La determinación de la eficacia probatoria de los documentos, así como la especificación de los títulos dotados de fuerza ejecutiva, son materias de orden público sustraídas a la autonomía de la voluntad, por lo que no es inscribible la estipulación de la hipoteca que atribuye a la certificación bancaria «eficacia en juicio y fuera de él».[1]
RESOLUCIÓN de 9 de octubre de 1997, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Luis Legorburo Martínez, en nombre de «Citibank España, Sociedad Anónima», contra la negativa de don Eduardo Martínez García, Registrador de la Propiedad de Almagro, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.
En el recurso gubernativo interpuesto por el Procurador de los Tribunales, don Luis Legorburo Martínez, en nombre de «Citibank España Sociedad Anónima», contra la negativa de don Eduardo Martínez García, Registrador de la Propiedad de Almagro, a inscribir una escritura de constitución de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El día 8 de enero de 1993, «Citibank España Sociedad Anónima», y doña Antonia y doña María del Carmen Gascón Sánchez otorgaron escritura de préstamo hipotecario ante el Notario de Ciudad Real, don Alfonso Gómez Moran Etchart. En dicha escritura se establecen las siguientes cláusulas: «Segunda. Este préstamo devengará: ... b) Un interés que se calculará a todos los efectos que conforme a derecho sea posible, aplicando al capital pendiente de devolución y por cada período de devengo de Interés, el tipo de interés vigente durante el período de vigencia correspondiente... b.7 Sin perjuicio del mecanismo de revisión del tipo de interés establecido en los párrafos anteriores, que tiene plena validez entre las partes, a los solos efectos hipotecarios establecidos en la Estipulación decimocuarta y respecto a terceros el tipo de interés aplicable no podrá superar el 25 por 100... Cuarta. En el supuesto de que la parte prestataria demorase el pago de cualquier obligación vencida, bien en su vencimiento original o por aplicación de la estipulación octava, el saldo debido devengará, de forma automática, sin necesidad de reclamación o intimación alguna (como contraprestación de uso y pena de incumplimiento), intereses en favor del banco exigibles día a día y liquidables mensualmente, o antes si la mora hubiese cesado, de tres puntos por encima del tipo aplicable para el período de vigencia de interés en que se produce el impago. Los intereses no satisfechos a sus respectivos vencimientos se acumularán al capital para como aumento del mismo, devengar nuevos intereses, sin perjuicio de la facultad que concede al banco la estipulación octava para la resolución del préstamo. Décima. El banco reflejará en su propia contabilidad, en una cuenta interna abierta a nombre de la parte prestataria todas las cantidades que sean facilitadas por la misma en virtud de la presente escritura, todas las cantidades debidas por la parte prestataria al banco, por principal, intereses, comisiones o cualquier otro concepto, así como todas las sumas cobradas por el banco en virtud de la presente. A todos los efectos, queda expresamente convenido que los datos que reflejen los libros del banco en relación con el presente contrato, así como la certificación que el mismo expida, en su caso, respecto al saldo adeudado por la parte prestataria hará fe en juicio y fuera de él... Decimocuarta Sin perjuicio de su responsabilidad personal solidaria, doña Antonia Gascón Sánchez constituye primera hipoteca a favor del banco, que acepta, sobre la finca que se describirá al final de las estipulaciones de esta escritura en garantía de la devolución del principal del préstamo por 5.000.000 de pesetas, del pago de intereses remuneratorios devengados al tipo pactado en la estipulación segunda, por un máximo en perjuicio de terceros conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria de 450.000 pesetas, del pago de intereses moratorios devengados al tipo pactado en la estipulación cuarta por un máximo en perjuicio de terceros, asimismo, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria de 1.050.000 pesetas, del reintegro de 800.000 pesetas, como máximo por las costas y gastos derivados de la eventual reclamación judicial del préstamo y del reintegro de 200.000 pesetas, como máximo por los anticipos que hiciese el banco de aquellos gastos extrajudiciales que guarden conexión con la efectividad de la garantía y la conservación de la finca hipotecada, como son, entre otros, el pago de las contribuciones y arbitrios que graven la finca hipotecada y los gastos de comunidad y primas de seguro correspondientes a la misma. Las cifras máximas de responsabilidad hipotecaria por intereses no limitarán, conforme a los aludidos preceptos, la posibilidad de reclamar contra la parte prestataria o contra quien se haya subrogado contractualmente en la deuda hipotecaria. Los intereses devengados conforme a la estipulación segunda o, en su caso, conforme a la estipulación cuarta, sin perjuicio de los límites resultantes de la aplicación de los citados preceptos de la Ley Hipotecaria en el supuesto de ejercicio de la acción hipotecaria contra tercero o en su perjuicio. La hipoteca constituida se extenderá a los objetos, muebles, frutos y rentas expresados en el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, así como a cuanto se expresa en los artículos 109 y 110 de dicha Ley y en el 215 de su Reglamento, y particularmente a todos aquéllos respecto de los que se requiere pacto expreso para que la hipoteca se extienda a ellos, debiendo entenderse, en todo caso, incluidas las nuevas construcciones realizadas a expensas de la parte prestataria o de aquél que en su lugar se subrogue. A la extensión de la hipoteca podrá renunciar expresamente el banco al solicitar la subasta de la finca ante el juzgado que conozca del procedimiento... Decimoquinta. Si llegara el caso de que el banco tuviera que hacer efectiva por vía judicial la totalidad o parte del capital, intereses y gastos, podrá ejercitar a su plena elección, o la acción ejecutiva ordinaria o el procedimiento especial sumario que se establece en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria o el extrajudicial previsto en los artículos 234 y 235 del Reglamento Hipotecario, que se indica en la estipulación siguiente. A los efectos procesales y para que sirva como tipo en la subasta que corresponda, tasan la finca que se hipoteca en la cantidad que se señala en la última estipulación vigésima tercera de esta escritura. Asimismo, la parte prestataria señala como domicilio legal para la práctica de los requerimientos, notificaciones y citaciones a que haya lugar, el consignado en el expositivo IV de esta escritura. En todos los casos de reclamación judicial podrá el banco solicitar y obtener la administración de los bienes hipotecados y la posesión interna de los mismos, con facultad de cobrar las rentas vencidas y las que falten por vencer, cubriendo con ellas los gastos de explotación y conservación que exija el bien, hasta donde alcance y aplicando el sobrante, si lo hubiere, previa deducción de un 5 por 100 que hará suyo como premio y administración al pago de los intereses y del capital de su crédito en este orden. Obtenida la administración y posesión interna de los bienes, el banco ejecutante podrá hacer constar por acta, bajo fe de Notario, el acto de toma de posesión. Ocupado el bien hipotecado por los hipotecantes, éstos lo desalojarán en el improrrogable plazo de un mes a partir de la notificación fehaciente que les haga el banco de haber obtenido la posesión interna del bien hipotecado... Decimosexta. Sin perjuicio de la acción ejecutiva ordinaria o del procedimiento especial sumario que establece el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, las partes pactan expresamente que el acreedor podrá ejercitar el procedimiento extrajudicial previsto en los artículos 234 y siguientes del Reglamento Hipotecario, a cuyo fin señalan como precio para la primera subasta el mismo indicado en esta escritura para el procedimiento judicial sumario, e...
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