Resoluciones Propiedad DGRN. BOE Agosto de 2006

AutorJosé Félix Merino Escartín
CargoRegistrador de la propiedad
PáginasRegistrador de la propiedad de La Orotava (Tenerife)

RESUMEN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO PUBLICADAS EN EL BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO DURANTE EL MES DE AGOSTO DE 2006: RESOLUCIONES DE PROPIEDAD

D171 Titularidad fiduciaria: representación indirecta alegada a posteriori. Autocontratación

R. 6 de julio de 2006, DGRN. BOE de 24 de agosto de 2006.

HECHOS: Se trata de una escritura de rectificación y ratificación en la que comparecen el representante de la sociedad vendedora y los herederos de quien en una escritura de compraventa de 1.976 intervino como comprador. Se expone que en la escritura "rectificada" el comprador incurrió en error al afirmar que actuaba en nombre propio, ya que en realidad lo hizo como mandatario verbal de los ahora herederos y comparecientes, por lo que la adquisición de las fincas descritas fue por mitad y pro indiviso para ellos, ratificando éstos dicho mandato verbal. Se trata de acreditar lo anterior mediante una carta del causante en que así lo reconoce. Se da además la circunstancia de que uno de los herederos es el representante de la sociedad vendedora.

El Registrador, entre otras razones, deniega la inscripción, pues, aparte de darse una autocontratación no salvada, porque "resulta aplicable la doctrina de la D. G. R. N. de 10 de marzo de 2.004, conforme a la cual, el mero reconocimiento de una titularidad en favor de tercero, aunque vaya seguido de tradición, carece de virtualidad para provocar la transmisión del dominio. Se precisa para ello un título material oneroso o gratuito que ponga de manifiesto la contraprestación o liberalidad en cuya virtud se opera la transmisión."

El Centro Directivo parte de analizar el artículo 1.717 del Código Civil (y otros relacionados) que permiten la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno, precepto que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación. La relación directa entre el representante indirecto y el tercero tiene eficacia plena, pero la doctrina clásica negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii, Sin embargo, tal tesis, puede provocar situaciones injustas al reconocer el dominio en quien no es dueño por lo que la doctrina más moderna y la jurisprudencia del Tribunal Supremo no han dudado en atribuir efectos directos para el representado cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado. En puridad, no se modifica el título previo y la relación contractual establecida y en él documentada, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron.

La DG acepta este último planteamiento, es decir, la posibilidad de admitir la adquisición inmediata de la propiedad por el dominus, trasladando el estudio a la forma de acreditación de su titularidad que, de momento, puede quedar reservada u oculta. Al respecto, no considera suficiente la mera manifestación de los interesados, siendo preciso que esa declaración esté suficientemente justificada, a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa, sin que sea imprescindible la existencia de una escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación. Hay que ir al caso concreto y, en tal sentido, matiza la R. 2 de septiembre de 2004 para referirla a su supuesto fáctico.

Analiza, con dichos antecedentes el caso: No acepta la carta, por no ser documento público. Pero, en cambio, sí parece admitir la acreditación por la suma de las manifestaciones de los herederos-beneficiarios y la confirmación del representante de la parte vendedora a cuya manifestación le atribuye los efectos de la confesión. Salva el escollo de lo dilatado en el tiempo recordando que ello no puede perjudicar derechos adquiridos por terceros y que cabe su impugnación. No se trata de un título carente de causa porque la causa le procede del negocio original.

Sin embargo, aunque contradice lo principal de las argumentaciones del Registrador, confirma la calificación en lo relativo a la autocontratación, pues el representante de la entidad vendedora es la misma persona que uno de los compradores.

Nota: Parece deducirse del texto de esta densa y didáctica R. que, si no se hubiera dado la figura de la autocontratación no salvada, el título sería inscribible. La DG, al rechazar la carta por ser documento privado, parece aceptar, como hecho o circunstancia acreditativos de la representación, junto a la declaración de los beneficiarios, la manifestación al respecto la otra parte contratante (el vendedor), es decir, una mera declaración sin que haya ninguna apoyatura objetiva adicional. Ver también la 182. (JFME)

176. Poderes: juicio de suficiencia y reseña identificativa

R. 9 de julio de 2006, DGRN. BOE de 25 de agosto de 2006. Vinculante.

Se trata de una escritura de préstamo hipotecario en la que el representante del acreedor hace uso de un poder otorgado por don..., especialmente facultado por acuerdo del Consejo de Administración de fecha 25 de enero de 1999.

El Registrador suspende porque no se incorpora el citado acuerdo ni se transcriben o relacionan suficientemente las facultades que resultan del mismo. Tampoco se precisa sobre el concreto poderdante, Sr. Martín Morales, quién es y qué cargo ostenta en la entidad acreedora.

El Notario recurre por entender que ha cumplido debidamente con el juicio de suficiencia y la reseña identificativa del poder.

La DGRN, en línea con muchas RR. previas, revoca la calificación. Considera que el juicio de suficiencia es de responsabilidad exclusiva del Notario y aportar la documentación solicitada podría suponer una revisión del mismo. Estima que es correcta la reseña identificativa, pues no resulta necesario indicar quién es el poderdante ni aludir al referido acuerdo de Consejo de Administración.

Repite su doctrina sobre el alcance de la vinculación de las resoluciones para los Registradores: "el Registrador debe acatar las resoluciones de este Centro Directivo siempre que se den dos requisitos: que estén publicadas en el Boletín Oficial del Estado y que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales competentes, anudado al hecho de que dicha anulación habrá de ser en resolución judicial firme y objeto de publicación en el mismo periódico oficial."

Nota: la doctrina de la DGRN sobre el carácter vinculante de las Resoluciones, dispuesto por el art. 307.10 de la Ley Hipotecaria, añade dos requisitos adicionales no previstos en dicho precepto para que dejen de serlo: la firmeza de la resolución judicial (que no exige para la resolución cuando se dicta) y su publicación.

Justifica la vinculación por ser el registrador funcionario público y por los principios de jerarquía y de predictibilidad del sistema, argumentos que tienen su fuerza, pero que se deslucen cuando se observa:

  1. Respecto de la predictibilidad: ¿por qué no son entonces vinculantes también las Resoluciones que dan la razón a los registradores?

  2. Respecto de la jerarquía: ¿por qué no son vinculantes también para los notarios que dependen jerárquicamente del mismo órgano administrativo y que son también funcionarios públicos? (JFME)

177. Vivienda entre medianeras Competencia del recurso dgrn o generalitat de cataluña y posición del registrador

R. 27 de Junio de 2006, DGRN. BOE de 25 de agosto de 2006. Vinculante.

Se declara la obra nueva de una vivienda "entre medianeras". El registrador deniega la inscripción de la escritura y de dicha expresión, pues entiende que hace referencia a un derecho real de medianería regulado por la legislación catalana, que no se ha constituido debidamente y que de practicar la inscripción tal como se describe sería una mención indebida de derecho real. Ofrece la posibilidad de inscribir siempre que el interesado renuncie a que se trascriba dicha expresión.

El notario recurre ante la DGRN...

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